Zo vol als ze vorig jaar was, zo mager oogt de pijplijn aan nieuwe kantoorprojecten tot 2024 in Brussel. Niet alle bedrijven en openbare instellingen zullen vinden wat ze zoeken. De concurrentie kan milieu-ambities fnuiken en de huurprijzen doen stijgen.
De Brusselse kantoormarkt is de afgelopen twee jaar bijzonder zwaar getroffen door de pandemie, maar nu trekt de mist langzaam op en worden de behoeftes duidelijker. Het kantoor van morgen ligt in de buurt van een metro- of treinstation, bij voorkeur in de Europese wijk, de noordelijke wijk of het stadscentrum. Het gebouw moet duurzaam zijn en zo ingericht dat het het nieuwe werken ondersteunt. Een uitgebreid dienstenaanbod is ook een must. Dat alles moet er zijn op 10 tot 15 procent minder ruimte. Corona heeft niet, zoals voorspeld, het einde van het kantoor ingeluid. Het kantoor is heruitgevonden: het is nu een plaats van creativiteit en ontmoeting.
Het probleem is dat in Brussel niet zoveel gebouwen aan die vereisten voldoen. “Ik zeg het al een hele tijd: er is een gebrek aan nieuwe kwaliteitsprojecten in Brussel”, zegt Jean-Michel Meersseman, head of office agency Brussels and Wallonia bij de vastgoedmakelaar CBRE. “Het duurt veel te lang voordat er vergunningen worden afgegeven. Gemiddeld vier jaar en tien maanden voor een kantoorproject, volgens een onderzoek van de UPSI. Voor complexere projecten is dat soms zeven tot tien jaar. Met het risico dat die projecten bij de oplevering al niet meer aan de behoeften aangepast zijn.”
Eigenaars hebben de overhand
De Brusselse kantoormarkt leefde vorig jaar weer op, tonen de cijfers van JLL. De bezettingsgraad zit weer op het peil van voor de pandemie. “We zien twee duidelijke trends”, zegt Bertrand Cotard, head of letting & sales bij BNP Paribas Real Estate. “De Europese wijk en de noordelijke wijk zijn in trek. Ze zijn goed voor 64 procent van de verhuringen. De voorkeur gaat naar A-gebouwen (minder dan vijf jaar oud, nvdr) die de ESG-criteria respecteren.”
Net aan dat soort gebouwen is er een tekort, terwijl de vraag stijgt. De Europese Commissie moet haar gebouwenbestand tegen 2030 in overeenstemming brengen met de Europese Green Deal. De Regie der Gebouwen, de vastgoedtak van de Belgische staat, is van plan 1 miljoen vierkante meter af te stoten en tegelijk haar vastgoedpatrimonium te vergroenen. Daar komt bovenop dat veel bedrijven hun verouderde kantoren willen verlaten om aantrekkelijk te blijven voor hun werknemers. Erik Verbruggen, head of office agency bij JLL België: “We kunnen wel blijven zeggen dat 1 miljoen van de 13 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Brussel leegstaat, maar het feit is dat het grootste deel van die ruimte nooit meer gebruikt zal worden. In de afgelopen jaren is 1,5 miljoen vierkante meter omgebouwd, in 75 procent van de gevallen voor residentieel gebruik, vooral in het zuidwesten van Brussel en de Louizawijk. Het aanbod van projecten die de komende maanden beschikbaar zijn, is heel beperkt.”
Daardoor is veel nieuwe kantoorruimte al verhuurd lang voor het gebouw opgeleverd wordt. “Dat maakt dat de huurders het niet langer voor het zeggen hebben op de kantoormarkt”, legt Jean-Michel Meersseman uit. “De eigenaren hebben nu de overhand. Voor gebouwen die minder dan vijf jaar oud zijn, kan een verhuurder zijn tarieven optrekken tijdens de heronderhandeling van een huurovereenkomst, omdat hij andere gegadigden heeft. De huurder kan niet anders dan zich daarbij neer te leggen.”
Als we de pijplijn van projecten bekijken, lijkt daar niet snel verandering in te komen. In de projecten waarvan de oplevering in 2023 gepland is, is nog maar 68.000 van de 200.726 vierkante meter beschikbaar. Voor 2024 is dat 127.300 van de 252.400 vierkanten meter. “Voorverhuur is een nieuwe markttrend”, zegt Vincent Gérin, de CEO van Anixton. “Er is veel concurrentie en weinig aanbod, dus je moet er vroeg bij zijn. Een goed gelegen A-gebouw bemachtigen wordt almaar moeilijker.”
Druk op de huurprijzen
Het belangrijkste effect van die trend is dat de huurprijzen zullen stijgen. “De stijging van de vraag, de prijs van de materialen en de aankoopprijs van de om te bouwen gebouwen zullen ontegenzeggelijk een invloed hebben op de prijzen”, merkt Vincent Gérin op.
In de oudere gebouwen neemt intussen de leegstand toe. Er staat 1,095 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, of 12 procent meer dan vorig jaar. Grote spelers herevalueren hun vastgoedportefeuille door de doorbraak van telewerken. Die evolutie is nog lang niet ten einde.
