Coronacrisis zal woningprijzen doen dalen

De economische crisis die zal volgen op de coronapandemie, maakt wellicht nog dit jaar een einde aan de stijgende woningprijzen. Maar tot een crash komt het waarschijnlijk niet.

In de eerste zeven maanden van 2020 is de mediaanprijs van een huis in Vlaanderen met 3 procent gestegen, tot 275.000 euro. Dat blijkt uit cijfers van de notarissen. Nationaal bedraagt de mediaanprijs 243.000 euro (+1%). KBC-econoom Johan Van Gompel relativeert die cijfers. Hij baseert zich voor zijn analyse op de cijfers van Statbel, die uitgaan van de verkoopaktes, niet van de voorlopige verkoopovereenkomsten (compromis). “Die leren ons dat de prijsstijging van de woningen vertraagde in het eerste kwartaal van dit jaar. De prijs van huizen daalde zelfs, terwijl die van appartementen met 6,7 procent toenam. Ook wijzigt het koopgedrag. Er worden meer duurdere woningen verkocht.”

“De prijsstijging vindt zeer selectief plaats”, bevestigt Philippe Janssen, de topman van de Antwerpse projectontwikkelaar Immpact. “Vooral nieuwbouwappartementen in de hogere prijsklasse zijn in trek. Door de coronacrisis heerst het gevoel dat zorgeloos op reis gaan voor een prikje voor een tijd minder mogelijk zal zijn. Het geld dat gezinnen uitsparen, kunnen ze spenderen aan de afbetaling van een kwaliteitsvolle woning. Voor de grotere, luxueuze appartementen op toplocaties in de historische steden zal de sterkere vraag leiden tot hogere prijzen. Dat is een product voor mensen met hoge inkomens.”

Zijn bijna-naamgenoot Philippe Janssens, algemeen directeur van het vastgoedanalysebureau Stadim, beaamt dat. “De coronacrisis zal de vraag naar meer kwalitatief vastgoed aanzwengelen”, redeneert hij. “Opgesloten zijn in een kleine ruimte tijdens de lockdown, dat willen gezinnen niet meer meemaken. We zullen ook meer thuiswerken, en dan heb je meer ruimte nodig. Ook een eigen tuin wordt meer geapprecieerd dan vroeger. De lockdown lijkt de evolutie naar meer verdichting en appartementen in woonkernen te hebben afgevlakt.”

Bart Tans van de Limburgse ontwikkelaar Kolmont stelt dat gezinnen met kinderen sowieso graag een huis met een tuin willen. “Het is maar de vraag of de coronacrisis blijvende gevolgen heeft voor het woningvastgoed”, nuanceert hij. “Het is best mogelijk dat de vraag naar wat compactere woningen in dorpskernen weer aantrekt als de crisis achter de rug is.”

Hoogleraar economie Erik Buyst (KU Leuven) hoopt dat Tans gelijk krijgt. “De ontwikkeling van kleinere wooneenheden in kernen, weliswaar in groene, open ruimtes, is noodzakelijk om een duurzame economie, een betere woonkwaliteit en meer mobiliteit te creëren”, stelt hij. “Het zou dom zijn nu plots een bocht te nemen.”

Tijdelijke stijging

Buyst wijst erop dat de heropflakkering van de markt een tijdelijk fenomeen is. “Tijdens de lockdown lag de vastgoedsector plat”, stelt Buyst vast. “Mensen die op zoek waren naar een pand hadden tijd om nieuwbouwvastgoed grondig online te bestuderen. Die goed geïnformeerde kopers veroorzaakten een rush op nieuwbouwappartementen. Dat effect wordt versterkt door de vele beleggers, die door de perikelen op de beurs aandelen verkocht hebben en dat geld nu willen herbeleggen.”

Ook John Romain van Immotheker Finotheker benadrukt de rol van de beleggers. Het aantal aangevraagde kredieten daalde in de periode januari-juni met 20 procent, terwijl het leenbedrag met 9 procent toenam. “De prijs van de woningen stijgt, terwijl er minder leningen zijn”, redeneert hij. “Dat wijst erop dat er nog meer beleggers op de woningmarkt komen. Volgens de jongste cijfers is een op de zes kopers van een woning een belegger. Ik schat dat het een op de vier wordt. Het gevolg is dat jonge gezinnen, die het al moeilijk hebben om een lening te krijgen door het strakke beleid van de Nationale Bank, nog meer concurrentie krijgen in hun zoektocht naar een woning.”

Buyst denkt dat de recente prijsstijging snel bijgestuurd wordt. “Er hangen donderwolken in de lucht”, merkt hij op. Hij verwacht, zeker na het uitdoven van de tijdelijke steunmaatregelen, een faillissementsgolf bij zelfstandigen, die zal leiden tot gedwongen verkopen. “Een sterke stijging van de werkloosheid zal misschien niet leiden tot een massale verkoop van woningen door particulieren, maar wel tot onzekerheid. En onzekerheid is dodelijk voor de woningmarkt. Ik verwacht over twee jaar een daling van de prijzen tot 5 procent.”

“Heel wat gezinnen hebben minder inkomsten door de crisis, en er vallen ontslagen”, beaamt Van Gompel. “Zelfs gezinnen met een dubbel inkomen stellen hun geplande aankoop van een tweede woning uit door de onzekerheid. Dat zal nog verergeren, als in het najaar nog meer ontslagen vallen. Een dalende koopkracht tempert de prijs van de woningen. We verwachten dit jaar een lichte daling van een halve procent, en volgend jaar een daling van 3 procent.”

ING houdt rekening met een daling van 2 procent dit jaar en een stagnatie volgend jaar. “We waren verrast door de sterke positieve impact van de investeerders op de woningprijzen, en hebben onze prognoses bijgestuurd”, zegt de ING-econoom Steven Trypsteen. “De gevolgen van de crisis zullen in het najaar echter ten volle voelbaar zijn op de woningmarkt.”

Geen financiële crisis

Dat hoeft geen zware weerslag te hebben op de economie. “De prijzen zullen volgens de meeste analisten met maximaal 5 procent dalen, op het moment dat er een nooit geziene bbp-daling is van 10 procent”, stelt Buyst vast. “Drama’s zoals in het worstcasescenario – een financiële crisis omdat gedwongen verkopen en dalende vastgoedprijzen de stabiliteit van de banken bedreigen – zullen niet meteen gebeuren. Ik ga er niet vanuit dat er massaal gedwongen woningverkopen komen. Door het strakke beleid van de Nationale Bank in de voorbije jaren, hebben de banken relatief weinig overgewaardeerd vastgoed in hun boeken staan. Bovendien onderstutten sectoren met minder ontslagen, zoals de overheid, de woningmarkt.”

Ook Van Gompel wijst op het stabiliserende effect van het beleid van de Nationale Bank. “Er is een lichte overwaardering van 5 procent in de woningmarkt, maar dat is geen drama. De Belg heeft nog altijd een baksteen in zijn maag. Hij zal zich, zelfs in moeilijke tijden, in een zeer strak financieel keurslijf wringen om een gedwongen verkoop van zijn woning te voorkomen. Desnoods springen de ouders bij. Bovendien blijven de lage rente, een stijgende vraag en de beleggers de markt ondersteunen. Een crash van de woningmarkt is zeer onwaarschijnlijk.”

Trypsteen: “De prijsdaling heeft ook tot gevolg dat mensen met geld, een stabiel inkomen of beleggers goedkoper in de markt kunnen stappen. De vraag en het aanbod vinden elkaar. Toch zullen veel kopers hun aankoop uitstellen en moeten huren. Vast staat dat de coronacrisis de ongelijkheid op de woningmarkt doet toenemen.”

“Een crash wil de overheid tot elke prijs vermijden”, voorspelt Romain. “De maatregel waardoor banken niet mochten ingrijpen na de wanbetaling van een hypotheekkrediet, is verlengd tot eind december. Hopelijk zal die verlengd blijven worden, tot er een vaccin tegen het virus wordt gevonden.”

Romain verwacht nog meer overheidsmaatregelen. Hij denkt aan de vraag aan de banken om voor hypothecaire kredieten enkel de intrest te laten betalen, of de looptermijn van de leencontracten met enkele jaren te verlengen. “Alleen zo kan men de financiële effecten van deze crisis uitspreiden over een lange periode, tot dit allemaal achter de rug is”, argumenteert Romain. “Dat is nodig. Meer dan 40 procent van de gezinnen heeft geen financiële buffer van twee maanden. Veel van die gezinnen kregen wel ooit een hypotheeklening. Het is een schande dat de overheid zoiets toelaat. Als die gezinnen zouden worden gedwongen hun woning te verkopen, geeft dat een klap die de vastgoedmarkt compleet zal verstoren, en misschien zelfs de financiële stabiliteit van enkele banken opnieuw in gevaar brengt. Dat kunnen we ons niet meer veroorloven.”