Corona stuwt de vraag naar luxevastgoed: ‘Dit is hét moment om te verkopen’

De niche van het luxevastgoed lijkt nauwelijks iets te voelen van de coronacrisis. Integendeel zelfs: de vraag naar luxepanden piekt en de prijzen stijgen. Wat speelt er op die bijzondere markt?

“2020 was ons beste jaar ooit. In vergelijking met 2019 is onze omzet met 40 procent gestegen.” David Chicard, de algemeen directeur van de Belgische tak van Sotheby’s International Realty, zegt zelf verrast te zijn door de vitaliteit van de markt van het luxevastgoed. “Toen ons land in lockdown ging, zaten we met veel vragen en onzekerheid. Dat de uitkomst voor onze markt zo positief zou zijn, hadden we niet verwacht”, vervolgt hij.

Ook Stefaan Coucke, de gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep die ook verantwoordelijk is voor het luxemerk Van der Build, heeft het over “een heel dynamische en zelfs ietwat oververhitte markt”.

Coronacrisis doet vastgoed schitteren

De mooie prestatie van het luxevastgoed is geen uniek Belgisch fenomeen. “We zien dezelfde positieve dynamiek op zowat al onze markten”, zegt David Chicard. “Met ons internationale netwerk hebben we in 2020 voor 130 miljard dollar aan luxevastgoed verkocht. Dat komt neer op een toename met 15 procent tegenover 2019.”

De positieve verkoopcijfers illustreren dat de gezondheidscrisis nog geen diepe economische crisis heeft uitgelokt. Ja, de economische groei heeft wereldwijd een forse tik gekregen, maar dankzij de steunmaatregelen zijn de inkomens in veel landen min of meer op peil gebleven. En, nog belangrijker voor het luxevastgoed: ook de familiale vermogens hebben goed standgehouden. In zijn jaarlijkse Global Wealth Report merkt Credit Suisse op dat in de meeste landen de vermogensverliezen in de periode januari-maart al in juni waren terugverdiend.

Bovendien heeft de coronacrisis vastgoed doen schitteren. Als we dan toch worden opgesloten in ons eigen kleine wereldje, dan kunnen we dat wereldje maar het best zo comfortabel en aangenaam mogelijk maken, redeneerden velen. Dat heeft geleid tot een rush op woningen in het groen en op appartementen met genereuze terrassen. “Mensen beseffen weer hoe belangrijk een woning is”, merkt Chicard op. “Ook in het luxesegment heeft zich dat vertaald in een acute vraag. En in ruimere budgetten: kandidaat-kopers twijfelen niet meer om 5 tot 10 procent meer te spenderen.”

Volgens Stefaan Coucke was er ook een verschuiving van investeringsvastgoed naar tweedeverblijfsvastgoed, vooral aan de kust. “In plaats van iets te kopen om te verhuren zijn veel mensen op zoek gegaan naar vastgoed waar ze zelf van kunnen genieten. Dat heeft zeker gespeeld in het middensegment aan de kust, en in iets minder mate ook in het luxesegment.”

Maar het is niet allemaal rozengeur en maneschijn. De beperkingen van het vliegverkeer zetten een rem op markten die sterk afhankelijk zijn van een internationaal publiek (zie Wachten op de zomer in Marbella). Dat fenomeen speelt ook de Brusselse huurmarkt voor luxevastgoed parten. “De verhuur aan diplomaten, CEO’s en consultants is er met bijna de helft teuggevallen”, zegt David Chicard.

Aanbodcrisis

Ook in 2021 is er veel vraag naar luxevastgoed. Toch maken de makelaars zich zorgen, maar dan vooral over de aanbodzijde. De instroom van nieuwe panden hapert. De Knokse vastgoedmakelaar Alex Dewulf heeft het in zijn nieuwsbrief zelfs over een aanbodcrisis. “Er is duidelijk een aanbodtekort”, schrijft hij. “Vooral op de Zeedijk en in de residentiële appartementen- en villawijken is het aanbod historisch laag.” Als verklaring verwijst Dewulf ook naar de reisbeperkingen. Daardoor stijgt de vraag van mensen die hun vrije tijd in eigen land willen doorbrengen. Kandidaat-verkopers stellen om dezelfde reden hun beslissing om te verkopen uit.

Volgens David Chicard wacht een belangrijk deel van de potentiële verkopers op veiligere tijden: “Klassiek komen luxepanden om drie redenen op de markt: een overlijden, een scheiding of een wijziging in de gezinssamenstelling, zoals kinderen die het huis uitgaan. In dat laatste geval zitten de eigenaars meestal in de leeftijdscategorie tussen 55 en 75 jaar, de groep die een groter risico loopt op complicaties bij een coronabesmetting. We merken dan ook dat die mensen zich wat terughoudender opstellen. Ze lijken te wachten op hun vaccin.”

Dat stelt ook Stefaan Coucke vast. “Het is nochtans hét moment om te verkopen”, zegt hij. “Juist omdat er zo weinig aanbod is, is de markt gunstig voor wie wil verkopen. Ons advies aan eigenaars met verkoopintenties is niet langer te twijfelen.”

Sneller en duurder

De combinatie van een krap aanbod en een relatief forse vraag zet druk op de markt. Luxevastgoed is niet het meest hectische segment van de vastgoedmarkt. De partijen nemen er graag de tijd om een deal te sluiten. Maar sinds het einde van de eerste lockdown is een zekere nervositeit in de markt geslopen. Dat heeft geleid tot kortere verkooptermijnen. “In normale omstandigheden staat een pand gemiddeld meer dan zes maanden te koop”, stelt Stefaan Coucke, die daarvoor verwijst naar data van de gespecialiseerde website Luxevastgoed.be. “Vandaag raken de meeste panden na vier tot zes maanden verkocht.”

Met de verkopers in een gunstige onderhandelingspositie lijkt het logisch dat de prijzen stijgen. “Dat is inderdaad het geval”, zegt David Chicard. “De vraagprijzen zijn niet opmerkelijk veel gestegen, maar de onderhandelingsmarge is sterk gekrompen. Klassiek bedraagt die in het luxevastgoed tussen 10 à 20 procent. Dat is nu 0 à 5 procent.”

David Chicard denkt dat de markt van het luxevastgoed nog wel een tijdje ‘dynamisch’ blijft. “Vanaf augustus, als het vaccin breed is uitgerold, zal de markt wellicht beginnen te normaliseren. Ik verwacht dat de prijzen vanaf dan ook stabiliseren. Een prijsdaling lijkt me onwaarschijnlijk.”

De internationale collega’s van Chicard zijn nog optimistischer: 63 procent van de makelaars van Sotheby’s voorspelt voor de komende drie jaar een stijging van de prijzen van luxepanden. David Chicard nuanceert de impact van een economische terugslag op het luxesegment. “De economie is niet stilgevallen door de coronacrisis. Ik zie veel ondernemersactiviteit en er is nog altijd heel veel geld in omloop.” Hij voegt eraan toe dat de dreiging van een rentestijging het luxevastgoed onberoerd laat. Luxevastgoed wordt zelden met geleend geld gekocht.

Stefaan Coucke bevestigt dat luxevastgoed duurder is geworden door de kleinere onderhandelingsmarges. Maar hij is er niet van overtuigd dat die stijgende prijstrend zal aanhouden. “We leven in een bubbel”, meent hij. “De overheid houdt de economie overeind. Maar wanneer we terugkeren naar het normale leven, zal ook de economische rekening gepresenteerd worden. Dat zal een psychologisch effect hebben, dat ook zal nazinderen op de markt van het luxevastgoed.”

Millennials aan zet

De markt van het luxevastgoed staat ook aan de vooravond van een generatiewissel. De millennials, de generatie geboren tussen 1981 en 1996, klimmen op de woonladder stilaan door naar het luxesegement. In zijn Luxury Outlook 2021 merkt Sotheby’s op dat die generatie nu al meer dan een derde van de verkoop van luxeartikelen voor haar rekening neemt. Tegen 2025 zou dat oplopen tot 45 procent. Die evolutie staat ook de vastgoedmarkt te wachten, zij het met enige vertraging. “Millennials zijn nu al het grootste deel van de huizenkopers. Ze vormen een groeiende kracht op de luxevastgoedmarkt”, stelt Don Kottick, de CEO van Sotheby’s International Realty in Canada.

De wissel van de wacht in het luxesegment zou gepaard kunnen gaan met een shift in de vraag, meldt de Luxury Outlook van Sotheby’s. Jongere kopers zouden meer aandacht hebben voor de energieprestaties en andere ecologische aspecten van hun luxepand. David Chicard beaamt dat: “De millennials zijn praktischer en ecologischer gericht. Dat uit zich in een grotere interesse voor relatief kleine panden. Een eigendom van 1000 vierkante meter was vroeger vrij standaard in ons segment, maar aan de jongere generaties krijg je zo’n pand moeilijker verkocht. Ze zijn meer gehecht aan kwaliteit dan aan kwantiteit.”

Volgens Stefaan Coucke kun je die stelregel doortrekken naar de oppervlakte van de tuinen. “Voldoende buitenruimte is voor de jongere kopers nog altijd belangrijk”, zegt hij. “Maar als ze voor dezelfde prijs de keuze hebben tussen een villa in slechte staat met een tuin van 4000 vierkante meter en een villa die tiptop in orde is op een perceel van 1000 vierkante meter, dan kiezen ze meestal voor de laatste.” Van millennials wordt ook beweerd dat ze flexibiliteit belangrijk vinden en dat ze veel waarde hechten aan reizen, beleving en ontspanning. Kortom, hun levensstijl lijkt het best te passen in een stedelijke context. Zal dat leiden tot een grotere vraag naar luxeappartementen en herenwoningen in de steden? “Dat zien we nu al”, antwoordt David Chicard. “Al heeft de coronacrisis wel een rem gezet op die evolutie. De markt van de villa’s in de groene rand van steden als Brussel en Antwerpen heeft het lange tijd erg moeilijk gehad. Na de eerste lockdown is de interesse voor die villamarkt fors toegenomen, ook bij jonge mensen.”

Jonge ondernemers vallen voor oude kastelen

Sotheby’s International Realty heeft in ons land een afdeling die zich toelegt op de markt van ‘grote domeinen met kasteel of landhuis en paardeneigendommen’. Een niche in een niche, maar wel een groeimarkt, aldus Sotheby’s International Realty. In 2019 en 2020 verkocht Sotheby’s achttien eigendommen in dat segment, goed voor een omzet van meer dan 67,5 miljoen euro.

Volgens Sotheby’s ligt het segment opvallend goed in de markt bij ondernemers tussen 35 en 45 jaar. Omdat het om uniek en bijzonder vastgoed gaat, is het erg in trek in die groep. Ook de historische waarde spreekt de relatief jonge kopers aan. Sotheby’s benadrukt wel dat het om bewoonbare eigendommen gaat. Sommige kastelen kunnen wel een upgrade gebruiken, maar het zijn geen ruïnes.

De kastelen komen meestal op de markt bij de overgang naar de volgende generatie, stelt Veerle Viérin, departmentmanager bij Sotheby’s: “De verkopers zijn meestal de kinderen, die door een erfenis eigenaar van het kasteel zijn geworden. Zij hebben hun leven opgebouwd in een andere streek of in het buitenland. Een verdeling waarbij een van de kinderen het kasteel overneemt, is vaak niet haalbaar.”

Volgens Veerle Viérin is kasteelvastgoed interessant omdat het waardevast is. “Zeldzame objecten, zoals kastelen, zijn erg gewild”, zegt ze. “Met de juiste conservatie- en renovatietechnieken zullen ze alleen maar in waarde toenemen.”

Wachten op de zomer in Marbella

Marbella staat bekend als een van de belangrijkste luxevastgoedmarkten op het Europese continent. De mondaine badplaats aan de Costa del Sol trekt een internationaal publiek aan. Het ligt voor de hand dat de reisbeperkingen als gevolg van de coronacrisis geen cadeau zijn voor de lokale vastgoedmarkt. Toch laten de internationale kopers zich niet afschrikken door de pandemie, getuigt Ralph Beuselinck, een Vlaamse stagiair-makelaar die werkt voor het vastgoedkantoor Drumelia Real Estate: “Natuurlijk is er een impact. Als mensen niet tot hier kunnen komen om een huis te bezichtigen, voelen we dat. Maar de interesse voor luxevastgoed in Marbella is zeker niet afgenomen. Dat merken we aan onze videotours op YouTube. Die zijn vaak een opstap naar onze video showings, een populair alternatief voor het klassieke bezoek. Met een livestream en videochat gidst de makelaar de potentiële klant door het huis. Dat werkt goed, maar een kandidaat-koper wil het pand doorgaans toch in het echt hebben gezien voordat hij zijn handtekening zet.”

Volgens Ralph Beuselinck worden wel volop afspraken gemaakt voor de zomer, wanneer reizen weer makkelijker zou moeten zijn dankzij de vaccinatiecampagnes. “Er is uitstel maar geen afstel”, vervolgt Beuselinck. “We stellen ook vast dat onderhandelingen nu vlotter verlopen dan voor de pandemie. De koper en de verkoper komen sneller tot een consensus. Al is ‘snel’ in dit segment wel relatief. Een dossier neemt makkelijk zes maanden in beslag en soms zelfs meer dan een jaar.” Ondanks de coronacrisis kon Drumelia Real Estate onlangs twee opvallende verkopen afronden. In februari verkocht het een villa in Sierra Blanca. Het pand met dertien badkamers op een domein van 6000 vierkante meter werd in het zakenblad Forbes in 2019 gewaardeerd op 40 miljoen euro. “We mogen de verkoopprijs niet meedelen”, zegt Ralph Beuselinck. “Maar het vermelde bedrag in het artikel van Forbes was toch wat aan de hoge kant.” Midden maart vond Drumelia Real Estate ook een koper voor Villa Cullinan, een villa in de luxecommunity La Zagaletta. De villa stond te koop voor 32 miljoen euro.