‘Corona leidt niet tot crash op woningmarkt’

Er komt geen crash op de woningmarkt door de coronarecessie, voorspelt Koen De Leus (chief economist BNP Paribas Fortis) in een rapport dat Belgisch Financieel Forum enkele dagen geleden publiceerde. Een zwak aanbod, de lage hypothecaire rente, een stabiele koopkracht en een sterke vraag ondersteunen de woningprijzen.

Zal de economische recessie leiden tot een scherpe daling van de woningprijzen?

KOEN DE LEUS. “Niet volgens onze prognose. We houden rekening met een economische krimp van 7,1 procent in 2020. Die wordt deels opgevangen door een stijging met 7,6 procent volgend jaar. De werkloosheid stijgt dit jaar van 5,4 procent tot 7,5 procent. Dit jaar zal de koopkracht van de Belgen afnemen met 2 procent, maar volgend jaar stabiliseert ze. Met andere woorden: de Belgen zullen niet massaal verarmen. Onze conclusie: we verwachten dit jaar een prijsdaling van de woningmarkt van 1 tot 2 procent en een stabilisatie in 2021.”

Een dalende koopkracht heeft toch een negatief effect op de prijs van de woningen?

DE LEUS. “Dat zal beperkt zijn. In de acht jaren sinds 1996 waarin er zo’n daling was, ging de prijs van de woningen enkel in 2012 en 2013 naar beneden, met respectievelijk 0,4 en 1,3 procent. Beperkt, dus. De jongste zware daling van de woningprijzen was in 1981-1984, toen de reële prijs met liefst 40 procent daalde. Dat gebeurde omdat in de voorafgaande periode de rente met 5 procent steeg naar bijna 14 procent. Daarvan is nu geen sprake.

“Positief is ook dat de banken op vraag van de Nationale Bank stopten met hypotheekintresten aan te rekenen voor gezinnen in financiële moeilijkheden. Wie minder dan 1700 euro per maand verdient door tijdelijke werkloosheid, is niet in staat die intrest te betalen. Door de druk van de ketel te laten, vermijdt de overheid dat er gedwongen verkopen gebeuren. Die kunnen een vastgoedmarkt uit balans brengen.”

Is er in onzekere economische tijden bij gezinnen nog wel appetijt om te kopen?

DE LEUS. “Als de economie aantrekt, herneemt de zekerheid. Jonge gezinnen die van plan waren een woning te kopen en na de lockdown hun inkomen behouden, beginnen nog dit jaar opnieuw uit te kijken. Dit type van koper vertegenwoordigt een derde van de vraag. Ik hoor nu al dat de makelaarskantoren de volgende weken een volle agenda hebben met gezinnen op zoek naar een woning.

“Voorts ondersteunen investeerders die een woning kopen om te verhuren, de markt. Na de klap op de beurzen werden velen ongerust, en werd vastgoed nog meer een veilige haven. Er is nog veel kapitaal in België en dat zoekt aanvaardbare rendementen. Ook het feit dat de Europese Centrale bank liquide middelen in de markt blijft pompen, ondersteunt de vastgoedmarkt. De rente blijft op een erg laag peil, wat de aankoop van woningen zal stimuleren.

“Terwijl de vraag stabiel blijft, daalt het aanbod. Vorig jaar daalde het aantal vergunningen voor nieuwbouwappartementen in België. Dit jaar was de bouwsector twee maanden zo goed als dood en kwamen er geen nieuwe appartementen op de markt. Tijdens de heropstart van de bouwsector zal de productieketen bovendien her en der stremmen, zodat het nieuwe aanbod traag op gang komt. Dat alles ondersteunt de prijs.”