Commercieel vastgoed is in verval

Door de coronacrisis zouden de investeringen in professioneel vastgoed dit jaar dalen met 30 procent. Het logistieke vastgoed en het zorgvastgoed houden wel stand. Maar op de kantorenmarkt rijzen vragen en het commerciële vastgoed is midscheeps getroffen.

Het residentiële vastgoed lijkt de storm van de afgelopen weken te kunnen weerstaan, maar voor de investeringen in zakelijk vastgoed weegt de onzekerheid zwaar. Sterke segmenten zoals kantoor- en retailvastgoed krijgen het moeilijk, terwijl andere sterker uit de coronacrisis lijken te komen. Logistiek vastgoed bijvoorbeeld zet de opwaartse trend van de afgelopen maanden voort. De coronacrisis bevestigt en versterkt de grote veranderingen die eerder al aan de horizon waren opgedoemd.

Kantoren Veel vraagtekens

De veranderingen lijken het grootst op de kantorenmarkt, waar we vooral veel vraagtekens zien. Gaan we naar kleinere bureaus door het telewerken? Of net naar grotere bureaus door de behoefte aan social distancing? Krijgen we een revival van het privékantoor ten koste van het landschapskantoor? “Er is veel onzekerheid op de kantorenmarkt”, erkent Vincent Gérin, de oprichter van het vastgoedadviesbureau Anixton. “Potentiële huurders weten niet echt wat ze willen. Veel transacties worden uitgesteld tot 2021. Hoe het herstel zal verlopen, is niet duidelijk.”

In ieder geval bestaat er weinig twijfel over dat de bezettingsgraad in 2020 zal dalen. In het eerste kwartaal was er volgens de vastgoedadviseur JLL een opname van 75.440 vierkante meter, een daling met 66 procent op jaarbasis. “Dat zal tegen het einde van het jaar weer stijgen”, schat Vincent Gérin. Uiteindelijk zal de markt weer een evenwicht vinden. “De leegstand staat met 6,9 procent op het laagste peil in twintig jaar, wat bewijst dat Brussel nog altijd een tekort aan kwalitatieve nieuwe kantoren heeft. De tophuur is stabiel gebleven op 315 euro per vierkante meter per jaar.”

In termen van investeringen was het eerste kwartaal meer dan goed. Met 2,5 miljard euro lag het investeringsbedrag 87 procent hoger dan in 2019, stelt JLL. Dat bedrag is wel opgeblazen door de verkoop van de Financietoren voor 1,25 miljard. “Het duurt langer om deals te sluiten, maar er is wel degelijk veel interesse van investeerders”, zegt Adrian Glatt van JLL Belgium. Anders dan tijdens de crisis van 2009 is er geld beschikbaar. Maar de investeerders wachten af door de onzekerheid over welke richting de prijzen zullen uitgaan.

Winkelvastgoed Snellere transformatie

Het retailsegment was al niet in goeden doen en nu wordt het ook nog eens bijzonder hard getroffen door de coronacrisis. Dat zal wellicht de transformatie versnellen. “De situatie is ingewikkeld, ook wat investeringen betreft”, zegt Arnaud de Bergeyck, head of Capital Markets Retail bij Cushman & Wakefield België. “De investeerders zijn op hun hoede. Het risico bestaat dat ze wel even de kat uit de boom blijven kijken.”

De investeerders zijn bang voor leegstand en dalende huurprijzen. Maar een drastische correctie verwacht Arnaud de Bergeyck niet: “Bijna 85 procent van de eigenaren en de huurders hebben een financiële regeling kunnen treffen. Geen van beide had belang bij een clash.”

De coronacrisis heeft de e-commerce in België een boost gegeven. Dat plaatst fysieke winkels voor de uitdaging zichzelf opnieuw uit te vinden, om klanten een ervaring te bieden die de verplaatsing waard is. “Tot voor kort was de locatie voor investeerders het belangrijkste criterium bij de keuze van een project, maar nu is het huurdersprofiel een even belangrijke factor”, merkt Arnaud de Bergeyck op.

Logistiek De vloedgolf van de e-commerce

Logistiek zat de afgelopen maanden dan weer in de lift. De hausse van de e-commerce, die de ontwikkeling van XXL-opslagplaatsen stimuleert, zal de appetijt van de investeerders alleen maar versterken. Logistiek biedt voor hen een beter rendement dan andere vastgoedsegmenten. Zo bedraagt het rendement van kantoren 3,9 procent, tegenover 4,9 procent voor logistiek vastgoed.

Volgens cijfers van de commerciële vastgoedadviseur JLL is in het eerste kwartaal 89 miljoen euro geïnvesteerd in logistiek en halfindustrieel vastgoed, een daling met 39 procent tegenover vorig jaar. De bezettingsgraad bleef stabiel op 200.000 vierkante meter. “Er is een grotere vraag naar kleinere distributiecentra van ongeveer 10.000 vierkante meter”, meldt JLL. Ook het leasen om aan tijdelijke behoeften te voldoen, neemt toe. “De leegstand is met 1,6 procent extreem laag, wat de aantrekkelijkheid van de sector bewijst. De assen Antwerpen-Brussel en Antwerpen-Gent zijn het populairst.”

Michel Meers, de CEO van de Antwerpse ontwikkelaar BVI.BE, gelooft dat daar verandering in komt: “De historisch sterke positie van de logistieke markt in Vlaanderen heeft te maken met de haven”, legt hij uit. “Het probleem is dat er almaar minder land beschikbaar is. Nieuwe projecten liggen meestal in de buurt van dorpen, waardoor de vergunningen vaak geweigerd worden. De toekomst van de logistiek in België is Wallonië. Daar is plaats en er is personeel beschikbaar. De as Antwerpen-Luik wordt belangrijk in de toekomst.”

Zorgvastgoed Vaste waarde

Net als de logistiek, had ook het zorgvastgoed de wind in de zeilen. De belangrijkste Belgische spelers zijn SIR Aedifica en Cofinimmo. Die laatste kocht enkele maanden geleden voor 300 miljoen euro een portefeuille van vijftien rust- en verzorgingstehuizen. Op het gebied van investeringen was het begin van het jaar vrij rustig, maar waarnemers zijn optimistisch voor de rest van het jaar. “Wij verwachten dat de bezetting stabiel zal blijven”, zegt Glatt. “De meeste investeerders zijn op zoek naar woon-zorgcentra of privéklinieken. Die bieden hoge rendementen en langlopende huurovereenkomsten. Het nadeel is dat de markt niet erg liquide is. Het rendement wordt geschat op 4 tot 5 procent.”