Coloc Housing leert de Gentenaars woningdelen

Coloc Housing renoveert monumentale herenhuizen en vormt ze om tot gedeelde woonruimtes voor expats en jonge professionals. De Gentse vastgoedmarkt blijkt een vruchtbare bodem voor deze formule.

Een gerenoveerd herenhuis met een ruime tuin in hartje Gent, het is voor velen de ultieme woondroom. Door de stevige prijs van dergelijke panden blijft het voor de meesten ook bij een droom. Nochtans krijgt een groeiend aantal, vooral jonge, mensen toegang tot dat soort luxevastgoed. De forse financiële drempel overwinnen ze door de woning samen met anderen te huren.

Het concept staat bekend als coliving en is in navolging van dure, hippe steden als New York, Londen, Berlijn en Amsterdam ook in onze steden in opmars. Met 45 huizen, goed voor 332 bewoners, is Coloc Housing op de Gentse vastgoedmarkt de belangrijkste aanbieder van deze formule. Maar Karel Versyp, de CFO en medeoprichter van Coloc Housing zet de puntjes op de i: “Coliving is een beetje een buzzwoord, maar wat wij doen is eigenlijk shared living of woningdelen. Bij shared living huurt een groep mensen samen één woonentiteit, zoals een gezinswoning of appartement, onder één gezamenlijk contract. Bij coliving huur je een zelfstandige unit, zoals een kamer of een studio, met toegang tot gedeelde faciliteiten.”

De meeste woningen in de portefeuille van Coloc bieden plaats aan acht tot veertien bewoners. Iedere slaapkamer geeft toegang tot een eigen badkamer, de andere ruimten en voorzieningen worden gedeeld. De gemiddelde individuele woonvergoeding in een Coloc-huis bedraagt zowat 650 euro per maand. Met de maandelijkse onkosten (elektriciteit, wifi, gas) erbij ben je in de meeste woningen goed voor ongeveer 800 euro.

Bij de invulling van een nieuwe woning kiest Coloc Housing de eerste bewoner. Vervolgens moeten geïnteresseerden zich kandidaat stellen bij de bestaande bewoner(s). “Als je een woning deelt met verschillende mensen, moet het ook wel klikken”, verklaart Versyp.

Beheerder wordt eigenaar

Coloc Housing, opgericht in 2019, is ontstaan uit de persoonlijke zoektocht van Christophe Vercarre, de medevennoot van Karel Versyp, naar een betaalbare en kwalitatieve woonplek in Brussel. “Dat bleek een heel moeilijke opgave”, vertelt Versyp. “Christophe was pas afgestudeerd; zijn budget was dus beperkt. Uiteindelijk kon hij met enkele vrienden een herenhuis huren. De eigenaar polste nadien bij Christophe of hij hetzelfde concept nog in een ander huis zou willen organiseren. Zo is de bal aan het rollen gegaan.”

Aanvankelijk trad Coloc Housing op als beheerder en verhuurder van de panden. Het ontwikkelde eigen software om de verschillende processen te digitaliseren: van virtuele bezoeken met 3D-visualisaties, kandidaatstellingen tot automatische contracten en toegangsbeheer. Toen Vercarre actief werd op de Gentse markt, kwam hij in contact met Karel Versyp. “Samen met mijn ouders had ik hier in Gent ook een herenwoning gerenoveerd met het oog op de verhuur via woningdelen”, vervolgt Versyp.

Vandaag omvat het aanbod van Coloc Housing zowel eigen woningen als panden die het beheert voor andere eigenaars. De bedoeling is te evolueren naar een eigenaarschapsmodel. Karel Versyp: “Als je afhankelijk bent van externe eigenaars, verlies je veel tijd met discussies over details, zoals de kleur van de gordijnen of wie moet betalen voor een kapotte wasmachine. Bovendien willen we impact hebben door alle woningen die we aankopen, te renoveren naar label A. Dat stuitte vaak op weerstand bij particuliere eigenaars, die het nut van investeringen in, bijvoorbeeld, zonnepanelen niet zagen.”

Met het oog op die transformatie haalde Coloc Housing vorig jaar 36,8 miljoen euro op bij investeerders en vermogende families.Enkele bekende vastgoednamen deden mee, zoals Camino, de groep boven Durbarik, Baltisse van Filip Balcaen en Nicolas Bearelle van de Gentse projectontwikkelaar Revive. In het investeringscomité van Coloc Housing zitten de vastgoedtoppers Alex De Witte (CEO van Baltisse Real Estate), Joost Callens (voorzitter Camino) en Nicolas Bearelle.

Sinds het afsluiten van de kapitaalronde voorbije zomer heeft Coloc Housing al 25 miljoen euro geïnvesteerd in de verwerving van nieuwe panden. Het mikt op herenhuizen met een buitenruimte in de Belgische stadscentra. “Het liefst grote, monumentale panden, met hoge plafonds”, zegt Versyp. “Ze mogen wat tot de verbeelding spreken. En hoe meer sierlijsten we kunnen herstellen, hoe liever.”

Het gaat om moeilijk verkoopbaar vastgoed, volgens Versyp: “We beschouwen onszelf een beetje als een recyclagebedrijf voor dit type vastgoed. De meeste huizen die wij verwerven, staan al lang te koop, gemiddeld meer dan een half jaar. Sommige staan ook al lang leeg, eentje zelfs 25 jaar. Ze zijn meestal prachtig, maar wat doe je er vandaag mee? In zo’n herenhuis woonden vroeger makkelijk twaalf mensen: een groot gezin met enkele bedienden. Er is dus veel ruimte en als ze goed gelegen zijn, hangt er meestal een stevig vraagprijs aan vast. Reken daar nog renovatiekosten- en lasten bij. De meeste particulieren schrikken daarvoor terug. Zulke panden opdelen in appartementen is meestal niet mogelijk en/of niet toegestaan. Echt vermogende mensen tonen soms wel interesse, maar dan moet het plaatje echt volledig kloppen. Zij willen een ruime tuin, geen koertje of een stadstuintje.”

Versyp is het dan ook niet eens met de kritiek dat Coloc huizen voor gezinnen aan de markt onttrekt. “Precies daarom is een van onze criteria een minimumoppervlakte van 250 vierkante meter. Met kleinere huizen kom je wel in het vaarwater van de gezinnen. Hetzelfde geldt voor ruime appartementen.”

Populair bij expats

Bijna de helft van de huizen in de portefeuille van Coloc Housing bevindt zich in Gent. Sinds kort heeft het bedrijf ook zijn kantoren in de Arteveldestad. Is Gent in ons land dan de aantrekkelijkste markt voor Coloc Housing? “Brussel is in België de meest mature markt”, antwoordt Versyp. “Het is ook de markt met de meeste concurrentie. Cohabs (een Brussels colivingplatform, nvdr) is naar Londen, Milaan en New York getrokken om te groeien. Dat leek ons een duur en complex scenario. In onze Belgische steden staan veel mooie herenhuizen die een nieuwe bestemming kunnen gebruiken. Ik heb in Gent gewoond en gestudeerd. Dat helpt ook, want dan heb je meer voeling met de markt. Vastgoed blijft toch in grote mate een lokaal metier.”

Gent blijkt ook goed in de markt te liggen bij expats, een belangrijke doelgroep voor Coloc Housing. “Ongeveer de helft van onze bewoners zijn expats”, zegt Versyp. “Voor mensen uit het buitenland is ons aanbod extra aantrekkelijk. Ze kunnen het huis virtueel bezoeken, de woning is bemeubeld, ze kunnen alles digitaal regelen, ze hoeven geen contracten met nutsbedrijven af te sluiten… En Gent heeft inderdaad een goed imago bij een internationaal publiek. Het staat bekend als een aangename woonstad. We hebben huurders die in Brussel werken, maar toch voor Gent kozen. ‘Ghent is the nicer city to live in and its only 30 minutes to Brussels’, redeneren ze. Zij kijken anders naar afstanden en reistijden. Dat is ook de reden waarom wij de voorkeur geven aan stationslocaties.”

Dat Gent een van de duurdere vastgoedmarkten in ons land is, speelt volgens Versyp ook in de kaart van formules als woningdelen. “Het is een relatief betaalbaar en aantrekkelijk alternatief voor het klassieke individuele huren”, zegt hij. De keerzijde voor Coloc Housing is dat het de huizen er ook tegen een hogere prijs moet inkopen dan in andere steden. “In Luik betalen we 30 tot 40 procent minder voor gelijkaardige panden”, zegt Versyp. “Dat is nochtans ook een aantrekkelijke stad, met een universiteit. En Maastricht ligt op amper een kwartiertje.”