Met duurzame hubs op toplocaties speelt C3 REP in op een logistieke markt in transitie. De jonge vastgoedspeler mikt op een dubbele return: een vastgoedrendement én inkomsten uit energiediensten.
Met dank aan zijn centrale ligging in Europa staat ons land bekend als een logistieke hotspot. Dat heeft ook geleid tot enkele sterke spelers in logistiek vastgoed, zoals Montea, WDP, VGP, MG Real Estate, Logistics Capital Partners, Weerts Group, Intervest en Heylen Warehouses. Aan dat lijstje mogen we binnenkort misschien ook C3 REP toevoegen. Voorlopig is de Antwerpse start-up nog enkele maten kleiner, maar de ambities zijn groot.
C3 REP specialiseert zich in toekomstbestendige industriële sites en last-mile hubs voor duurzame stadslogistiek. Midden juli rondde het bedrijf met succes een eerste kapitaalronde af voor een fonds van 150 miljoen. Onlangs trok het met Peter Verlinde (voormalig CFO van Montea) en Tim Brijs (ex-head of business development bij Heylen Warehouses) twee zwaargewichten aan. Samen met Koen Vergauwen en oprichter Koen Overlaet-Michiels vormen zij het managementteam.
‘Stedelijke logistiek heeft een buitenproportioneel grote impact’
Overlaet-Michiels richtte C3 REP op in 2023. Hij begon zijn loopbaan bij KBC, als analist van beursgenoteerd vastgoed, en deed daarna transactie-ervaring op in het capital-marketsteam van CBRE. “Ik voelde me klaar voor mijn eigen ondernemersverhaal, en ook de macrotrends in de logistiek en de energiemarkt zaten goed”, zegt hij. “Achteraf bekeken, was het economisch misschien de slechtste timing: de rente begon te stijgen, waarderingen kwamen onder druk, investeerders stonden op de rem.”
Gecombineerd rendement
Die omstandigheden noopten Koen Overlaet-Michiels tot een koerswijziging. “Ik heb de investeringskant losgelaten en ben gaan focussen op de vraagzijde van de logistieke markt. Zo heb ik al alle vastgoednoden van pakketbezorgers, foodretailers, online handelaars enzovoort in kaart gebracht, om daar vervolgens het geschikte vastgoed voor te zoeken.”
De oorspronkelijke ambitie bleef wel overeind: het realiseren van industriële en logistieke depots aan de rand van steden, als draaischijf voor een efficiënte en duurzame distributie van goederen en diensten. “De macrotrends waarop ik me baseerde, zijn alleen maar relevanter geworden”, zegt Overlaet-Michiels. “We zien verschillende grote bewegingen samenkomen: de verstedelijking neemt sterk toe en het consumptiepatroon evolueert door de digitalisering van een b2b- naar een b2c-model. Voeg daar de elektrificatie, de klimaatuitdagingen en het beleid aan toe, en je komt tot de conclusie dat de klassieke logistiek nood heeft aan een extensie aan de stadsrand.”
De oplossing van C3 REP zijn stedelijke overslagpunten van waaruit leveringen snel en met een minimale uitstoot kunnen gebeuren. Koen Overlaet-Michiels: “Groen transport is cruciaal. Stedelijke logistiek heeft een buitenproportioneel grote impact. Ongeveer 15 procent van het verkeer in steden bestaat uit goederenvervoer, maar dat geeft 25 procent van de CO2-uitstoot, 40 procent van de geluidsoverlast en 50 procent van het fijn stof. In Brussel alleen rijden dagelijks zo’n 16.000 vrachtwagens in en uit.”
Elektrificatie van de stedelijke logistiek is hoe dan ook onvermijdelijk, concludeert hij: “Maar in een sector met lage marges is dat niet vanzelfsprekend. Net daarin zien wij een opportuniteit: door onze stedelijke hubs te combineren met zonnepanelen, laadinfrastructuur en slimme batterijopslag bieden we een totaaloplossing. Zo ontzorgen we onze huurders en worden we een partner voor de steden. Bovendien helpt die batterijcapaciteit om het stroomnet te balanceren.”
Overlaet-Michiels merkt nog op dat dit model voor investeerders een gecombineerd rendement biedt: enerzijds het klassieke vastgoedrendement uit verhuur, anderzijds een energierendement via het leveren van elektriciteit aan huurders en het inzetten van batterijen voor netbalancering.
C3 REP investeerde al zo’n 60 miljoen euro in zes sites. Sommige zijn al deels operationeel, zoals op de Noorderlaan in Antwerpen. De recentste deal is de aankoop van de voormalige drukkerijsite van La Libre Belgique in Anderlecht. “De locatie van dit project, binnen de Brusselse ring, is zeer uitzonderlijk”, stelt hij.
Koen Overlaet-Michiels typeert C3 REP als een value-add-investeerder: “We upgraden en renoveren bestaande panden. Of we breiden uit op een aanpalend stuk grond en voegen extra functies toe. In sommige gevallen slopen we en ontwikkelen we een project op maat.” Tegen 2026 wil C3 REP zijn vastgoedportefeuille uitbreiden tot zo’n 100 miljoen euro en mikt het op een jaarlijkse omzet van 8,5 miljoen euro.
Over de investeerders in het fonds geeft Overlaet-Michiels weinig prijs; de meesten blijven liever discreet. Een uitzondering is Vybros, de family office van de broers Vande Vyvere. “Ik kan ook zeggen dat het vooral Vlaamse ondernemers zijn”, zegt de oprichter. “Dat is handig voor ons: via hun activiteiten en netwerk brengen ze vaak interessante projecten aan.”
Tussen big boxes en kmo-untis
Het concept van duurzame stedelijke logistieke hubs is niet echt nieuw. Op bijvoorbeeld het Antwerpse duurzame bedrijventerrein Blue Gate geven onder meer DHL en Amazon er al invulling aan. Maar een gespecialiseerde speler was er nog niet, merkt Koen Overlaet-Michiels op. Volgens hem heeft dat veel te maken met het ‘assetmanagement-intensieve’ karakter van deze niche. “Je moet tegelijk werken aan de huurcontracten, het gebouw én de energiemarkt. Dat vergt een combinatie van expertises en een actieve aanpak”, legt hij uit. “Grote logistieke vastgoedspelers investeren voornamelijk in grootschalige projecten met langdurige verhuur, omdat ze die efficiënt kunnen beheren.” Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de klassieke kmo-ontwikkelaars, die focussen op kleine bedrijfsunits op industrieterreinen. “Die hebben minder interesse in de het upgraden van duurdere sites aan de stadsrand.”
Tussen beide modellen ziet Koen Overlaet-Michiels een duidelijke opportuniteit. “Zeker in België, waar lokale marktkennis cruciaal is om deze niche succesvol uit te bouwen.”
Starten met een sterke board
“Na de opstart van C3 REP ben ik meteen begonnen met het samenstellen van een sterke board”, vertelt Koen Overlaet-Michiels. “Met mensen uit uiteenlopende vakgebieden, zodat ik een klankbord had voor alle aspecten van de business.”
Voor expertise in last-mile logistiek vastgoed rekent hij op Steven Boel, managing director bij D’Ieteren Immo en voormalig head of development bij Mileway (Blackstone Group). Silvio Mestdagh, ex-CEO van DPD België-Luxemburg, brengt ervaring in logistieke operaties en locatiekeuze mee. Kris Van Daele, oprichter van BeLoaded, is de energie-expert. En Patricia Laureys is gespecialiseerd in logistieke processen en automatisering. Ze werd onlangs benoemd tot internationaal vertegenwoordiger voor Canada van Port of Antwerp-Bruges.
