De institutionele beleggers in vastgoed staan nog altijd op de rem. Gelukkig vullen private investeerders de leemte. Ook buitenlands privékapitaal vindt vlotter de weg naar het Belgisch vastgoed.
Private investeerders zetten tegenwoordig de toon op de Belgische markt voor investeringsvastgoed. In de eerste maanden van dit jaar waren ze goed voor bijna 55 procent van alle transacties. “Dat is een unicum”, zegt Alexandre De Wagheneire, hoofd van Office Capital Markets Belgium & Luxembourg bij JLL. “We hebben de cijfers bestudeerd tot 2015: zo’n groot aandeel van de private spelers hebben we nooit eerder gezien.”
Private investeerders zijn voornamelijk vermogende families of familiale holdings, vaak opererend via family offices. Traditioneel domineren de institutionele beleggers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, de vastgoedinvesteringsmarkt. Op basis van volume is dat trouwens nog altijd het geval. “Dat is puur het gevolg van enkele megadeals in het logistieke segment”, duidt De Wagheneire. “Daar kunnen private investeerders niet mee wedijveren.”
Maar verder laten de grote institutionele spelers zich dus vooral opmerken door hun afwezigheid. De trendbreuk kwam in de zomer van 2022. Na acht jaar van ononderbroken renteverlagingen verhoogde de Europese Centrale Bank toen voor het eerst haar beleidsrente. Het bleek het startschot van de meest agressieve renteverhogingscyclus in de geschiedenis van de ECB: van -0,5 procent in juni 2022 naar 4 procent in mei 2024. Het betekende ook het einde van een lange periode met torenhoge investeringsvolumes en lage rendementen in commercieel investeringsvastgoed.
Anno 2025 zijn de kaarten opnieuw geschud, en ze liggen niet in het voordeel van de institutionele partijen. Konden zij in het tijdperk van het goedkope geld hun vastgoedportefeuille fors uitbreiden, dan staan ze vandaag op de rem. “Ze bouwen hun portefeuille af of moeten herfinancieringen aangaan tegen hogere kosten, wat soms zelfs bijkomende kapitaalinjecties vergt”, legt De Wagheneire uit. “Voor private investeerders creëert dat kansen. Hun rendementseisen lagen vroeger te hoog om te kunnen concurreren met institutionele spelers. Nu het traditionele kapitaal zich terugtrekt, krijgen zij plots de kans hun plaats op de markt te veroveren.”
‘Bij private investeerders bestaat eenn investeringscomité vaak uit twee of drie familieleden die snel kunnen samenkomen. Die flexibiliteit en snelheid van uitvoering maken hen tot bijzonder interessante partijen voor wie vastgoed wil verkopen op de relatief korte termijn’
Betaalbaar Belgisch vastgoed
De toegenomen activiteit van private investeerders gaat gepaard met een verschuivingen in hun profiel en strategie. Klassiek tonen ze vooral interesse voor zogenoemd opportunistisch investeringsvastgoed: vastgoed met een hoger risico en dito rendementen, zoals herontwikkelingsprojecten en panden met uitdagingen. Belgische private investeerders hebben daarnaast traditioneel een sterke appetijt voor winkelvastgoed.
Vandaag vloeit evenwel opvallend veel privaat kapitaal naar prime-vastgoed: hoogwaardige eigendommen met stabiele huurinkomsten op toplocaties. Volgens JLL is het aandeel van prime-investeringen door private investeerders in 2025 gestegen naar 86 procent; historisch schommelt dat rond 50 procent. “Juist omdat de institutionele investeerders zich zo afzijdig houden, krijgen private investeerders nu toegang tot dat soort vastgoed”, zegt De Wagheneire. Hij voegt eraan toe dat vooral buitenlandse privéspelers die investeringen doen. “Omdat zij die grote volumes gemakkelijker aankunnen.”
Die instroom van buitenlands privékapitaal op de Belgische vastgoedmarkt is nieuw en verklaart mede het toegenomen aandeel van private investeerders. “Het gaat vaak om families uit Duitsland, Zwitserland en Tsjechië”, zegt De Wagheneire. “Ze kijken naar België wegens zijn stabiele markt. Belgisch vastgoed is bovendien relatief betaalbaar. En ook onze centrale ligging is een troef.”
JLL begeleidde recentelijk een Duitse private investeerder bij de aankoop van het Motel One in het centrum van Antwerpen. “Het gaat over een investering tussen 30 en 35 miljoen euro”, vertelt De Wagheneire. “Het is een Duitse ondernemersfamilie die haar bedrijf heeft verkocht en de vrijgekomen middelen investeert. Een deel gaat naar vastgoed. En om te diversifiëren kijkt ze ook naar vastgoed buiten Duitsland.”
Dat de familie voor een investering in Antwerpen koos, illustreert volgens De Wagheneire een belangrijk verschil tussen private en institutionele investeerders. “Privé-investeerders maken weinig onderscheid tussen Brussel, Antwerpen of Gent. Als de locatie goed is en het rendement klopt, hoeft het voor hen niet per se Brussel te zijn. Voor institutionele partijen ligt dat anders. Zij denken meer in vakjes, en in de Belgische context staat Brussel altijd bovenaan. In een internationaal investeringscomité is Antwerpen nu eenmaal moeilijker te verdedigen dan Londen, Parijs of München. Eerst komen die drie, dan Brussel, en pas daarna Antwerpen. Private investeerders laten zich minder beperken door dat soort logica. Ze laten ook meer ruimte voor emotie. Die Duitse familie bezocht Antwerpen en was meteen gecharmeerd door de uitstraling en het potentieel van de stad.”
‘Families uit Duitsland, Zwitserland of Tsjechië kijken naar België wegens zijn stabiele vastgoedmarkt’
Dat private investeerders vandaag de plak voeren, heeft ook te maken met hun financiering – of beter: met het ontbreken daarvan. “Zij hoeven zich niet te financieren”, zegt De Wagheneire. “Ze kunnen perfect een gebouw volledig met eigen middelen aankopen en het eventueel pas later financieren, wanneer de marktomstandigheden gunstiger zijn.”
Private investeerders kunnen doorgaans ook veel sneller schakelen, omdat ze niet afhankelijk zijn van een investeringscomité. “Bij private investeerders bestaat zo’n investeringscomité vaak uit twee of drie familieleden die snel kunnen samenkomen”, zegt De Wagheneire. “Die flexibiliteit en snelheid van uitvoering maken hen tot bijzonder interessante partijen voor wie vastgoed wil verkopen op de relatief korte termijn.”
Quentin Bugli, senior director Capital Markets Belgium & Luxembourg bij JLL, nuanceert wel dat vooral buitenlandse investeerders de grote dossiers naar zich toetrekken: “Het klopt dat Belgische investeerders zich vaker richten op kleinere investeringen, maar soms slaan ze ook de handen in elkaar voor grotere transacties.” Hij verwijst daarbij naar Roca Investment, het vastgoedvehikel van Dominiek Dumoulin, Vincent Longueville en Julius Sanders, dat onlangs twee grote vastgoeddeals in West-Vlaanderen sloot: de aankoop van het Brugse retailpark B-Park voor ongeveer 70 miljoen euro en van de Frun-sites in Izegem en Auvelais.
“Belgische private investeerders zitten vaak ook al op een indirecte manier in vastgoed”, voegt Ralph Schellen, hoofd Office and Business Development Belgium bij JLL, er nog aan toe. “In die zin dat vermogende families achter heel wat projectontwikkelaars staan als kapitaalverschaffers.”
Appetijt neemt toe
De verhoogde animo, met dank aan de private investeerders, kan niet verhullen dat de Belgische vastgoedinvesteringsmarkt op een laag pitje staat. JLL komt voor de eerste negen maanden van dit jaar uit op een investeringsvolume van 3 miljard euro. In het topjaar 2022 registreerde JLL 6,3 miljard euro aan transacties, het vijfjarige gemiddelde bedraagt 4,4 miljard.
Toch toont het investeringsteam van JLL zich gematigd optimistisch over de dynamiek op de markt. Het ziet de liquiditeit gunstig evolueren en illustreert dat met enkele opvallende recente deals. Zo begeleidde JLL in Berlijn de verkoop van de Upper West-toren, een transactie van ongeveer 400 miljoen euro, waarvoor 35 biedingen binnenkwamen van fondsen en families. In Parijs verkocht Union Investment het Trocadero-gebouw voor 700 miljoen euro aan Blackstone, een van de grootste vastgoedinvesteerders ter wereld.
“Dat zijn trophy assets, gebouwen die je in normale omstandigheden niet verkoopt”, zegt De Wagheneire. “Dat Blackstone daar instapte, is een belangrijk signaal.” Hij ziet de aarzeling in de markt afnemen. “Eigenaars vreesden hun pand te ‘verbranden’ bij gebrek aan kopers. Nu er weer meer appetijt is, valt die angst weg. Ja, het investeringsvolume is nog laag, maar er beweegt veel. Wij zijn er rotsvast van overtuigd dat de komende maanden meer gestructureerde verkoopprocessen op gang komen.”
