Op de Brusselse kantoormarkt overheerst de onzekerheid. Door corona stellen bedrijven hun verhuisplannen uit. Het is ook afwachten wat de gevolgen van telewerken zijn op de opname van kantoorruimte. Nu bedrijven bekijken of ze het met minder vierkante meters kunnen doen en er nieuwe projecten op stapel staan, dreigt een overaanbod.
Veel spelers in het Brusselse kantoorvastgoed weten niet meer welke kant ze op moeten. Er zijn te veel onzekerheden. Er tekenen zich wel enkele trends af. “De tweede lockdown heeft de hype rond telewerken wat getemperd”, zegt Jean-Michel Meersseman, die bij de vastgoedmakelaar CBRE verantwoordelijk is voor de Brusselse en de Waalse kantoormarkt. “We gaan duidelijk in de richting van een hybride model. Eén ding is zeker: de bedrijven zullen minder kantoorruimte nodig hebben.”
“Het kantoor wordt een plaats voor creativiteit, innovatie, samenwerking en het bevorderen van de bedrijfscultuur”, meent Gaétan Clermont, co-CEO van Eaglestone Group. “Dat vergt nieuwe en aantrekkelijke ruimtes. Dat zal het verlies aan oppervlakte enigszins compenseren.”
Terwijl investeerders vorig jaar nog een recordbedrag van 3,5 miljard euro pompten in de Belgische kantoormarkt, daalde de bezettingsgraad fors, van 516.000 vierkante meter in 2019 (weliswaar een recordjaar) naar 316.000 vierkante meter. Clermont verwacht dit en volgende jaar een inhaaleffect. Anderen zijn minder optimistisch. Zo voorspelt Cushman & Wakefield de komende jaren een structurele daling van de bezettingsgraad. Die zou stabiliseren op een gemiddelde van 320.000 vierkante meter, tegenover 400.000 in de afgelopen jaren. Als enkele belangrijke projecten, die in de pijplijn zitten, doorgaan in 2021, kan het jaar nog verrassen, meent Antoine Brusselmans van Cushman & Wakefield België.
Het kantoor wordt een plaats voor creativiteit, innovatie, samenwerking en het bevorderen van de bedrijfscultuur’ Gaétan Clermont, Eaglestone Group
Meer aanbod
De onzekerheid op de Brusselse kantoormarkt heeft gevolgen voor het aanbod en de huurprijzen. De coronapandemie zou weleens een oplossing kunnen zijn voor de krapte in het aanbod van kwalitatieve kantoren. Sommige bedrijven hebben door blijvend telewerk 20 à 30 procent overtollige ruimte. De markt voor onderverhuur trekt aan.
Intussen komen ook nieuwe kantoorprojecten op de markt. In de Europese wijk is de vraag naar kantoorruimte nog groter dan het aanbod, maar in het centrum van de stad en de Noordwijk, waar dit jaar veel gebouwen worden opgeleverd, staat nog veel leeg. Daar kan een overaanbod ontstaan. De leegstand dreigt volgens Cushman & Wakefield tegen eind 2021 op te lopen tot 8,3 procent, en tot 8,7 procent tegen eind 2022.
Dat zal de verhuurders onder druk zetten om toegevingen te doen. Bovendien zullen veel huurders minder vierkante meters willen huren. Toch zullen de tophuurprijzen niet dalen, verwacht Jean-Michel Meersseman, omdat de huurders zullen verhuizen naar kwaliteitskantoren: “De huurprijzen zijn in de Europese wijk in 2020 stabiel gebleven op 315 euro per vierkante meter per jaar. In de Noordwijk zijn ze gestegen naar 275 euro en liggen ze nu in lijn met die in het centrum van de stad.”
Flexibele contracten
Net zoals in Vlaanderen zien ook de Brusselse kantoorverhuurders een toenemende vraag naar flexibele contracten. Die komt voort uit de onzekerheid van bedrijven over het nieuwe werken. De verhuurders moeten zich aanpassen, stelt Bertrand Cotard, directeur verhuur en verkoop bij BNP Paribas Real Estate: “Zo zullen ze een combinatie van negen jaar huur voor 7000 vierkante meter en drie jaar huur voor 3000 vierkante meter moeten accepteren. Bedrijven willen zich kunnen aanpassen.”
8,3 procent
is de leegstand die Cushman & Wakefield verwacht op de Brusselse kantoormarkt tegen eind 2021.
