‘Brusselaars zijn niet echt stadsmensen’

De ontwikkelaar Kris Verhellen en de architect Johan Anrys zijn ervan overtuigd dat Brussel een veel aantrekkelijkere stad kan worden. Verdichting kan daarbij helpen. Maar niet op om het even welke manier.

Hoewel ze nog nooit hebben samengewerkt, spelen ze allebei een hoofdrol op het Brusselse vastgoedtoneel. Kris Verhellen is de CEO van Extensa Group. Hij is al ruim vijftien jaar bezig Thurn & Taxis te transformeren. Johan Anrys is de medeoprichter van het architectenbureau 51N4E. Hij heeft de voorbije jaren enkele van de belangrijkste projecten in de hoofdstad ontworpen, zoals Zin, Victor, Victoria en Canal Wharf.

Verdichting, dichter bijeen wonen in kleinere wooneenheden, is een hot item in het Brussels Gewest. De Brusselse regering staat lijnrecht tegenover de burgerinitiatieven. Hoe krijg je die verdichting verkocht aan de bewoners?

KRIS VERHELLEN. “Sommigen zijn bereid de verdichting te aanvaarden, anderen niet. Je moet erkennen dat er meer stadsmensen zijn onder de buitenlandse bewoners. Dat komt hoofdzakelijk doordat Brussel oorspronkelijk een verzameling kleine dorpen was. Er zijn nooit echte modellen geweest voor de verdichting van de stad. Als je naar het hele Brussels Gewest kijkt, is de verdichting nog heel acceptabel.”

JOHAN ANRYS. “In Vlaanderen en Brussel is verdichting een grote uitdaging. Voor de Brusselaars is de leefomgeving van essentieel belang. Niet alleen hun woning, maar ook hun wijk moet een aanvaardbare levenskwaliteit bieden. De verdichting is een echte kans voor Brussel. Verdichten betekent nog niet dat je in de hoogte moet bouwen. Het brengt vooral een mix, waardoor de mensen nieuwe levenswijzen kunnen ontdekken.”

In Brussel zijn talrijke wijken, zoals het Noordkwartier en de Europese wijk, altijd al monofunctioneel geweest. Is het essentieel dat daar een mix komt?

ANRYS. “Dat is een natuurlijke evolutie. Het Noordkwartier bestaat nog maar zestig jaar. Mettertijd zullen er residentiële projecten bij de historische kantoortorens komen. Dat kan alleen maar positief zijn.”

Zetten de overheden zich in om die mix van functies te bevorderen?

VERHELLEN. “Dat denk ik zeker. Je mag niet vergeten dat die mix van functies er vroeger meer was. Zo zijn de wijk rond de Wetstraat en het Noordkwartier gesloopt, om plaats te maken voor kantoren. Het omgekeerde proces is bezig, maar het zal tijd vergen. En er is geen garantie op succes.”

Kan Thurn & Taxis als voorbeeld dienen?

VERHELLEN.“Dat denk ik niet, want elke locatie en elke wijk is anders. We zijn al blij als we, ondanks alle belemmeringen, een mooi project kunnen ontwikkelen. De grootste uitdaging zal zijn er een echte wijk van te maken. De plek moet leven, op elk moment van de dag. Daarom is het zo belangrijk dat er verschillende functies zijn en dat er op bepaalde percelen een grotere verdichting is in vergelijking met de historische gebouwen. Thurn & Taxis is 40 hectare groot: 10 hectare is eigendom van de Haven van Brussel, 10 hectare wordt in beslag genomen door groene ruimte en 10 hectare door historische gebouwen. Op de rest moeten we 2000 woningen bouwen.”

Bij verdichting is het essentieel de leefomgeving aangenaam te houden. Daar is de voorbije jaren wat te weinig aandacht voor geweest. Hoe maak je dat goed?

ANRYS.“De levenskwaliteit moet inderdaad de essentie zijn. In een wijk moet niet het architecturale statement vooropstaan. Je moet er gedeelde, goed doordachte, intelligente gebouwen neerzetten. De uitdaging is iedereen die betrokken is bij het project op één lijn te krijgen.”

Hoe zit het met de architecturale kwaliteit van de projecten in Brussel?

VERHELLEN. “Als projecten van mindere architecturale kwaliteit zijn, wordt dat altijd aan de economische omstandigheden toegeschreven. Wij zijn het daar niet mee eens. De economische omstandigheden maken het mogelijk daarvoor meer budget vrij te maken. We stellen bovendien vast dat een mooi architecturaal vastgoedproject gegarandeerd beter verkoopt. Zo kun je het financiële risico van een project beperken. Het zou goed zijn als andere ontwikkelaars die visie zouden delen. Want als ik afga op wat ik zoal zie, is dat nog niet het geval.”

ANRYS.“De kwaliteit van de architectuur is niet altijd recht evenredig met de grootte van het budget. Wij bouwen niet voor de mensen met de diepste zakken. Je moet architecturale oplossingen bedenken die levenskwaliteit toevoegen zonder dat het budget de pan uitrijst. Het gaat soms om heel simpele aanpassingen. Er bestaan mogelijkheden om grotere huizen te bouwen die een stuk minder kosten. Maar in Brussel worden die oplossingen nog niet gebruikt.”

De vastgoedmarkt draait op volle toeren. De ontwikkelaars krijgen alles verkocht. Zo hebben ze er geen belang bij betaalbaardere projecten te ontwikkelen.

VERHELLEN. “Een onderneming moet uiteraard winst maken. Maar ik geloof dat de prijsstijgingen op hun piek zitten. Gezien de grote vraag, zouden de overheden bijvoorbeeld toestemming kunnen geven om meer woningen te bouwen. Als je een overaanbod creëert, zullen de prijzen dalen.”

Zelfs als de meeste nieuwe appartementen vooral investeerders blij maken?

VERHELLEN.“Dat is niet erg, want ze geraken allemaal verhuurd. Er is trouwens een vrij eenvoudige verklaring voor die situatie. De banken kijken bij het beoordelen van een kredietaanvraag strenger toe op de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het pand. Daardoor kunnen veel jongeren geen woning kopen. De investeerders zijn dus blij, hoewel hun rendement laag is, en de huurders ook. Zo heb je een gezonde markt.”

De woningmarkt is blijkbaar in goeden doen. Het aantal transacties is met 6 procent gestegen en de prijzen blijven omhooggaan. Kunnen binnenkort enkel de rijken zich nog een eigendom veroorloven?

VERHELLEN. “Dat is een moeilijke vraag. In elk geval maken zijn de marktomstandigheden van dien aard dat de aantrekkingskracht van het vastgoed alleen maar groter wordt.”

Zijn kleinere woningen de eenvoudigste oplossing om in Brussel voor betaalbare huisvesting te zorgen?

ANRYS.“Het is niet de enige oplossing. Dat tegenwoordig kleinere woningen worden gebouwd, komt hoofdzakelijk doordat de gezinnen kleiner worden. Wij, architecten, proberen altijd projecten aan te bieden met een even groot wooncomfort, maar dan op een kleinere oppervlakte. Wat dat betreft, is het van groot belang dat er meer gedeelde ruimtes komen.”

Wat is de belangrijkste uitdaging voor Brussel?

VERHELLEN. “Brussel staat op een keerpunt in zijn ontwikkeling en zijn groei. Ofwel mikt de stad op 2 miljoen inwoners, ofwel wil ze het bij de huidige 1,2 miljoen inwoners houden. Ze moet over haar toekomst beslissen. Die keuze zal haar doelstellingen bepalen. Maar iemand moet die knoop doorhakken.”

ANRYS.“Ja, dat is heel belangrijk. Brussel lijdt eronder dat veel mensen naar de stad komen om er te werken, maar liever in Aalst, Denderleeuw of elders wonen, omdat het daar minder duur is.”

VERHELLEN.“Dat is niet de enige reden. Brusselaars zijn ook geen echte stadsmensen.”

Kun je van hen dan stadsmensen maken?

VERHELLEN.“Ja, door de kwaliteit van de openbare ruimtes te verbeteren, de infrastructuur te onderhouden en de stad schoon te houden. Dat is het enige wat Brussel nodig heeft. En je moet dat blijven herhalen. De metro is vies en ongezellig. Ik gebruik die vaak, er is een groot verschil met de andere Europese steden. Er is geld om Brussel een gedaantewisseling te doen ondergaan. Het is gewoon een kwestie van de juiste politieke keuzes te maken.”

Dragen de ontwikkelaars hun steentje bij?

VERHELLEN.“Het niveau stijgt, maar ik zie nog altijd veel gedrochten als ik door Brussel wandel. De woningmarkt is dynamisch, dus doen sommigen maar wat. Ze krijgen het toch wel verkocht, is hun redenering.”

ANRYS.“Het is uiterst belangrijk na te denken over regels waaraan de ontwikkelaars zich moeten houden. Want tegenwoordig bouwt de privésector de stad. Het risico bestaat dat er projecten uit de bus komen die niet zo ambitieus zijn.”

Kunnen die ontwikkelaars snel genoeg aan de slag om de stad te bouwen?

VERHELLEN. “Sommige ontwikkelaars mopperen dat ze hun vergunningen niet snel genoeg krijgen. Maar dat moet je relativeren. Ze moeten erkennen dat een groot project een impact heeft op de omgeving en dat zoiets tijd kost. Het is normaal dat de buurtcomités hun stem laten horen.”

ANRYS.“De ambtenaren werken zo snel als ze kunnen en zijn van goede wil. Maar de projecten worden almaar complexer. Daar moet je rekening mee houden.”

VERHELLEN. “En gezien de komende verdichting, is het normaal dat de overheden eisen dat er in ruil iets voor de samenleving wordt gedaan.”

Wat heeft Brussel nodig om zich te kunnen meten met de andere grote hoofdsteden?

VERHELLEN.“Brussel heeft zijn kwaliteiten, maar onze hoofdstad kan nog aantrekkelijker worden. Inspanningen op het gebied van infrastructuur en properheid zouden een eerste stap zijn. De realisatie van grote projecten zou een tweede stap zijn. Brussel heeft het potentieel in het rijtje van grote hoofdsteden zoals Londen en Parijs te staan. De stad heeft haar potentieel nog niet volledig benut.”

ANRYS.“Brussel moet het juiste evenwicht vinden tussen zijn dorpsgeest en zijn statuut van hoofdstad van Europa. Dat moet gebeuren door middel van de cocreatie van projecten, en niet door mensen omvangrijke projecten door de strot te duwen.”