Brussel wordt almaar duurder op de vastgoedmarkt

Nog nooit stonden zo weinig nieuwe appartementenprojecten te koop in Brussel. Het aanbod daalt kwartaal na kwartaal. Het gevolg ligt voor de hand: de prijzen exploderen. En dat sijpelt door naar de markt van de bestaande appartementen én in de huurprijzen. Het wakkert het debat over de stadsverdichting weer aan.

De kwartalen volgen elkaar op, en keer op keer tonen de cijfers dat het aanbod aan nieuwbouwappartementen in Brussel gezakt is. Nooit sinds Trends en het vastgoedanalysebureau de Crombrugghe & Partners in 2013 begonnen met de markt te analyseren, was het aanbod zo laag. Alle Brusselse gemeenten zijn getroffen. Er staan nu 1.393 flats te koop, een daling met 45 procent in drie jaar. Dat zet onvermijdelijk druk op de markt, te meer daar de investeerders geïnteresseerd blijven in een appartement als belegging. Een lichtpuntje is dat Stabel meldt dat dit jaar een kwart meer bouwvergunningen zijn verstrekt dan in 2020.

Door het geringe aanbod zijn de prijzen met 11,85 procent gestegen in vergelijking met vorig jaar ( zie tabel nieuwbouwmarkt). Daar hoort de kanttekening bij dat de prijsstijging tegenover 2018 maar 2,7 procent bedraagt.

Het meest getroffen zijn de gemeenten in het zuiden en het westen van Brussel. In Oudergem, Ukkel, Watermaal-Bosvoorde en Sint-Pieters-Woluwe zijn de prijzen met 5,85 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. In Anderlecht, Vorst en Molenbeek was er een stijging met 4,55 procent, maar ze blijven desondanks de meest betaalbare in de hoofdstad.

Enkel in het noorden (Laken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg en Ganshoren) is het aanbod toegenomen. Maar ook daar zijn prijzen fors de hoogte ingegaan (+12,15%). Dat heeft te maken met het Tour & Taxis-project, waar sommige gebouwen flirten met een prijs van 4000 euro per vierkante meter.

Secundaire markt

Het gebrek aan aanbod van nieuwbouwappartementen drijft ook de prijzen op de markt van de bestaande appartementen op, omdat kandidaat-kopers hun geluk daar dan maar beproeven. Volgens de laatste cijfers die het vastgoedanalysebureau de Crombrugghe & Partners heeft verzameld, zijn de prijzen op de Brusselse secundaire appartementenmarkt in bijna alle gemeenten sinds 2018 met minstens 5 procent toegenomen ( zie tabel secundaire markt).

In acht gemeenten zijn ze zelfs met bijna 10 procent gestegen: Brussel-Stad, Elsene, Sint-Joost-ten-Node, Jette, Laken, Evere, Schaarbeek en Sint-Pieters-Woluwe. Elsene blijft de duurste Brusselse gemeente, gevolgd door Sint-Pieters-Woluwe. De meest betaalbare gemeenten zijn Ganshoren, Koekelberg en Molenbeek.

Huren

De hoge prijzen sijpelen intussen ook door op de huurmarkt. In twaalf Brusselse gemeenten ligt de huurprijs voor een standaardappartement van 80 vierkante meter al boven 1.000 euro per maand. In Elsene bedraagt hij al 1.200 euro. De rendementen voor investeerders lopen niet heel ver uiteen: van 3,4 procent in Sint-Pieters-Woluwe tot 4,6 procent in Evere.

Een en ander doet de debatten over stadsplanning oplaaien in Brussel. Perspective.brussels, de denktank voor ruimtelijke ordening van de Brusselse regering, werkt aan een tiental masterplannen om het leven in de stad te verbeteren. Die voor de kazerne van Elsene, de terreinen van het Weststation en Heyvaert zijn al goedgekeurd. Voor onder meer Midi, Josaphat, Mediapark, Defensie (het voormalige NAVO-terrein) en Maximiliaan staan ze op stapel. De denktank inventariseert ook de kantoorgebouwen die tot woningen kunnen worden omgebouwd.

“De nood aan kwaliteitswoningen en groene ruimte is zeer groot geworden”, bevestigt Antoine de Borman, de nieuwe directeur van Perspective.brussels. “Essentieel is evenwel het uitdijen van de stad tegen te gaan. Anders blijven we woonwijken bijbouwen in Grimbergen, Zemst of in Waals-Brabant. Het doel is in Brussel de dichtheid waar nodig te verhogen, een reeks stadstoegangen zoals Hermann-Debroux, Reyers, Heizel, Anderlecht opnieuw vorm te geven en de voormalige spoorwegterreinen Josaphat, Schaarbeek-Vorming, Weststation, Delta aan te pakken. Dat zijn interessante landreserves om te ontwikkelen.”

Her en der ontstaat protest tegen de plannen om die grote terreinen in te nemen. De omvorming tot woningen van leegstaande kantoorgebouwen, goed voor een miljoen vierkante meter in de hoofdstad, moet voorrang krijgen, is een argument. “De omzetting van kantoren in woningen presenteren als de ultieme oplossing voor het huisvestingsprobleem is karikaturaal en simplistisch”, stelt De Borman. “Er zijn overigens al veel reconversies. 20 procent van de nieuwe woningen die in 2020 op de markt zijn gekomen, zitten in zo’n project.”

Verdichten is de boodschap, is de overtuiging van De Borman, die betreurt dat dat in zo’n negatief daglicht staat in Brussel. “De term dichtheid kan zeer verschillende dingen betekenen. Een goed doordachte verdichting, met goed ingepaste en voldoende open en groene ruimte, leidt tot een betere kwaliteit van leven. De vijftienminutenstad (waar iedereen in maximaal vijftien minuten stappen alle diensten vindt, nvdr) vergt een bepaalde dichtheid.”