De boom in de bouw is al jaren voorbij, en beterschap is niet meteen in zicht. Maar de sector wanhoopt niet. “Er is een enorme woningnood, al onze infrastructuur moet worden vernieuwd. We staan voor de grootste bouwopgave sinds de Tweede Wereldoorlog.”
De bouw heeft al betere tijden gekend. Het aantal bouwvergunningen zakt in elkaar, het aantal faillissementen van bouwbedrijven breekt records. En de woningprijzen zakken niet, integendeel. Een goede woning is voor een modaal gezin erg duur geworden. “Voor een nieuwbouwappartement met twee slaapkamers op een goede locatie betaal je in Mechelen al gauw 400.000 euro, exclusief btw en kosten”, zegt de Mechelse aannemer Bob Van Poppel. “Interesse is er genoeg, maar er zijn te weinig mensen die het kunnen betalen. Door de gestegen materiaal- en loonkosten zijn de woningprijzen in vier jaar 30 procent hoger geschoten, terwijl ook de hypotheekleningen flink duurder zijn geworden. De mensen zullen moeten wennen aan de nieuwe prijzen.” (Meer cijfers in de Trends Vastgoedgids Lente 2025)
Om het enigszins betaalbaar te houden, worden nieuwe huizen en appartementen almaar kleiner. “Maar op zeker moment kom je aan de grens van wat je nog een huis of appartement kunt noemen”, zegt Dirk Evenepoel, de zaakvoerder van de bouwonderneming en projectontwikkelaar BATO in Schepdaal. “Tien jaar geleden had een nieuwbouwhuis in zijn standaardversie een bewoonbare oppervlakte van 180 vierkante meter. Vandaag is dat nog 135 vierkante meter. Dan zit je toch aan een ondergrens.”
Evenepoel hoopt dat de bouw het ergste achter de rug heeft. “De laatste twee jaar zijn hard geweest, wat ook wel het kaf van het koren gescheiden heeft. Tijdens de boom in de precoronajaren was ook de slager op den duur met projectontwikkeling bezig, wat tot een wildgroei geleid heeft. Dat gaat er nu uit.” Wat niet betekent dat het herstel voor de deur staat, volgens Van Poppel. “De bouw zal altijd een competitieve sector blijven, maar de rekening klopt niet meer. Het evenwicht tussen de kosten en de opbrengsten is zoek.”
De cijfers
Dat zoekgeraakte evenwicht verklaart de regen aan faillissementen. Tussen 2021 en 2024 steeg het aantal jaarlijkse faillissementen van 1.466 naar 2.671, een kleine verdubbeling, aldus data van de handelsinformatieleverancier Trends Business information. En de toekomst oogt slecht. “Het reservoir aan ondernemingen die bedreigd zijn, neemt nog toe”, zegt Pascal Flisch, analist van Trends Business Information. “Tussen 2019 en 2023 is het aantal Belgische bouwbedrijven met een negatief eigen vermogen gestegen met een vijfde. Die bedrijven hebben meer schulden dan activa en zijn niet meer solvabel.”
De groei van de bouwbedrijven is mak. “Hun groei volgt de inflatie vaak niet”, volgens Flisch. “Tussen 2019 en 2023 bedroeg de inflatie 15,7 procent. Enkel bij de middelgrote bouwbedrijven groeide de toegevoegde waarde meer dan de inflatie is gestegen. Bij de kleine en grote bouwbedrijven was de reële groei nul of zelfs negatief. Het is tijd voor minder maar sterkere bouwbedrijven”, besluit Flisch. “Het grote aantal onrendabele bedrijven wijst erop dat niet alle bouwfirma’s relevant zijn. Niet iedereen in de bouwsector moet zijn eigen firma oprichten.”
‘De bouw zal altijd een competitieve sector blijven, maar de rekening klopt niet meer. Het evenwicht tussen de kosten en de opbrengsten is zoek’
Dat laatste is gebeurd tijdens de coronajaren, toen de bouw mocht blijven werken, aldus Niko Demeester, de gedelegeerd bestuurder van de sectorverenging Embuild. “De bouwvakker die al tien jaar voor een baas werkte, heeft toen een bestelwagen gekocht, zijn gereedschap erin gegooid en is aannemer geworden. Nu de tijden slecht zijn, gaan die kleine nieuwkomers eruit en scoort de sector maand na maand faillissementenrecords.”
Er speelt ook een statistische wetmatigheid, volgens Jean-Pierre Waeytens, de gedelegeerd bestuurder van de sectorverenging Bouwunie. “Hoe meer starters er zijn, hoe meer faillissementen volgen in de eerste vijf jaar.”
Lees ook: het klassieke, vaste bouwverlof staat ter discussie
Het probleem
De bouw is een sector van microbedrijven. Volgens cijfers van Embuild maken zelfstandigen zonder personeel maar liefst 79,5 procent uit van de zowat 160.000 bouwbedrijven, waaronder ook loodgieters, dakwerkers, elektriciens en zo meer. Doordat velen hun kans wagen, is de concurrentie hard en zijn de winstmarges laag. De productiviteit behoort tot de laagste in de hele industrie. In die omstandigheden maakt een slechte conjunctuur meteen veel slachtoffers.
Bij de grote bedrijven raakt de bittere pil intussen verteerd, maar zij zijn in de minderheid. Bouwbedrijven met 1 tot 49 werknemers maken 20,1 procent van het totaal uit, de bedrijven met 50 werknemers en meer zijn goed voor amper 0,4 procent. De toestand schreeuwt om consolidatie, maar die zit er niet echt aan te komen, volgens Demeester. “De kapitaalintensiteit neemt toe, zeker in de ruwbouw. In dat segment gaan we naar een schaalvergroting, wat echter niet wil zeggen dat elke aannemer minstens 100 werknemers zal tellen. De vele kleine zelfstandigen in de afwerking en het onderhoud – denk aan de loodgieter of de elektricien – zullen overleven. Terwijl ze vroeger in dienstverband werkten, vormen ze nu een netwerk van zelfstandigen die samen hetzelfde werk doen.”
De kwetsbaarheid van de bouw is niet alleen te wijten aan kleinschaligheid. “De bouw is een atypische sector”, zegt Waeytens. “Onze werven zijn tijdelijk, terwijl onze vaste kosten blijven lopen, zoals afschrijvingen en lonen. Als je orderboekje afslankt tot enkele maanden, zit je al snel financieel krap.” Het is niet gemakkelijk geld verdienen met eindproducten die tot 100 jaar meekunnen, volgens Demeester. “De bouw werkt voor de lange termijn met een verdienmodel op korte termijn. De duur van een bouwproject gaat van enkele maanden tot enkele jaren. In die korte periode moet je rond zien te komen en het liefst nog winst maken ook. De oplossing is geld te verdienen aan de hele levenscyclus van het bouwwerk, door ook te zorgen voor het onderhoud, uitbreidingen en renovaties.”
De vooruitzichten
De vele plagen die de bouwsector teisteren – de slabakkende conjunctuur, de dure bouwmaterialen, de hoge energieprijzen, de zware loonkosten, de gestegen hypotheekrente, de wispelturige regelgeving, de tegenwerkende gemeentebesturen, de ellenlange vergunningsperiodes en de eindeloze beroepsprocedures – zullen morgen niet verdwenen zijn. “De bouwsector staat nog voor jaren van nulgroei”, zegt Demeester. “De bouw van kantoren, industriële gebouwen en infrastructuur zal zich nog vrij goed houden. Maar de nieuwbouw van woningen zal blijven afzien. Dat segment zit nog altijd 15 procent onder het niveau van het coronajaar 2022 en zal in de komende jaren nog dieper zakken (zie grafiek Nieuwbouwwoningen op de glijbaan). In de periode 2022-2024 is het aantal vergunningen met 30 procent gedaald, tot het laagste niveau in een kwarteeuw.”
De renovatie van woningen is sinds de coronapandemie blijven klimmen, maar blijft ver onder haar potentieel, ook in de volgende jaren (zie grafiek Renovatie woningen stijgt traag). De renovatiemarkt is te versplinterd. “Ik pleit schuldig”, zegt Demeester. “Ik ben ook al tien jaar mijn huis aan het renoveren. Wij zijn een land van individuele renoveerders. Om efficiënt, snel en goedkoper te werken zou je hele wijken tegelijk moeten aanpakken.”
De goedkeuring van het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw is alvast een stap in de goede richting, volgens Demeester. “Maar de versoepeling van de renovatieplicht is contraproductief” (zie kader onderaan ‘Je laat mensen zichzelf bedriegen’).
De toekomst: de grootste sprong komt van AI
Het tij zal keren in de bouwsector, omdat het niet anders kan. “Er is een enorme woningnood, al onze infrastructuur moet worden vernieuwd”, zegt Demeester. “We staan voor de grootste bouwopgave sinds de Tweede Wereldoorlog. De bevolking blijft groeien. Tegen 2060 zal België 1,2 miljoen extra inwoners tellen. Als we de open ruimte willen vrijwaren en toch betaalbare woningen voor onze kinderen willen, moeten gemeentebesturen ophouden met verdichtings- en inbreidingsprojecten te blokkeren. De tijd van de alleenstaande villa’s en fermettes is voorbij.” Onze infrastructuur is versleten, volgens Demeester. “Veel wegen, bruggen en gebouwen dateren nog van de jaren zestig en zeventig, en ook de energie-infrastructuur is verouderd. Reken daar nog de nieuwe kazernes en andere militaire infrastructuur bij, als onderdeel van de verhoogde defensie-inspanningen, en de conclusie is helder: er komt een enorme golf business op ons af.”
Een hogere productiviteit en dus grotere weerbaarheid zal moeten komen van automatisering, robotisering en nieuwe technieken zoals de prefabricage van bouwcomponenten en assemblage op de werf. Maar de grootste sprong zal komen van artificiële intelligentie (AI), aldus een studie die de consultant EY uitvoerde in samenwerking met Buildwise, het onderzoekscentrum van de Belgische bouwsector. Volgens de studie kan AI de omzet van de Belgische bouwsector doen groeien van 1,3 miljard euro in 2024 naar 14,6 miljard euro in 2032, of meer dan een vertienvoudiging.
Dat komt doordat AI zowat alle aspecten van het bouwproces kan ondersteunen. AI zou bijvoorbeeld lastenboeken kunnen scannen, zodat bouwbedrijven veel sneller kunnen oordelen of een project binnen hun capaciteiten valt. “Bij grote projecten als Oosterweel of het nieuwe NAVO-hoofdkwartier zijn de lastenboeken gigantisch en ingewikkeld”, zegt Demeester. “Vroeger moest je daar een team van specialisten op zetten om dat allemaal te lezen en te verwerken. Nu giet je die lastenboeken in een speciale AI-toepassing die alles voor jou checkt en regelt.”
Een andere AI-toepassing is het screenen van bouwplannen. “Dat moet conceptiefouten vermijden, een van de oorzaken van de lage winstmarge in onze sector”, aldus Demeester. “Door vooraf fouten uit bouwplannen te halen, zal AI ons een hoop kosten besparen. Als we AI ook nog voeden met de kennis over alle bouwprojecten wereldwijd, zullen we het perfecte huis en de perfecte brug kunnen bouwen, op de meest efficiënte manier bovendien. Met dat AI-project zijn we al bezig. Vergeet dus maar dat wij technologisch achterop zouden lopen. De bouw is rock-’n-roll.”
‘Je laat mensen zichzelf bedriegen’
De versoepeling van de renovatieplicht zal veel woningeigenaars een kater bezorgen.
”Ons land heeft het meest verouderde woningenpark van Europa”, zegt Niko Demeester van de sectorvereniging Embuild. “Drie kwart van de woningen dateert van voor 1981. Toch renoveren we jaarlijks amper 1 procent van het totaal, goed voor 30.000 woningen.”
Er ging een zucht van opluchting door de sector toen het parlement deze maand het verlaagde btw-tarief van 6 procent aannam voor sloop- en heropbouw van woningen als onderdeel van een projectontwikkeling. De maatregel zal de woningnood helpen lenigen, volgens Demeester. “Als jij en ik onze woning slopen, komt er één nieuwe woning in de plaats. Een projectontwikkelaar daarentegen zal er enkele rijwoningen of appartementen bouwen.”
De versoepeling van de renovatieplicht – aangekochte huizen moeten nog slechts het EPC-label D halen, en dat binnen de zes jaar – zal veel mensen een kater bezorgen, volgens Demeester. “Je bent niet langer verplicht je huis geleidelijk tot het EPC-label A te renoveren. Zo laat je mensen zichzelf bedriegen. Ze zullen enkele tienduizenden euro’s investeren in de renovatie. Dat is verloren kapitaal. Want na tien jaar is het huis opnieuw verouderd en mag je herbeginnen. De vorige, strengere renovatieplicht stimuleerde om grondig te renoveren, zodat je voor dertig jaar goed zat. Dat is een stuk duurder, maar het verplichtte de verkoper ertoe de renovatieplicht af te trekken van zijn verkoopprijs. Meteen na de invoering van de strengere renovatieplicht zagen we de prijzen van verouderde panden zakken.”
Uitgestippeld renovatieplan
Kopers kunnen zich maar beter geen illusies maken, volgens Jean-Pierre Waeytens van Bouwunie. “Binnen de tien jaar zal de overheid de renovatieplicht opnieuw strenger maken. Daar zijn wij voorstander van, op voorwaarde dat je de kopers voldoende tijd geeft, bijvoorbeeld tien of vijftien jaar. Zo kunnen ze na de aankoop van het pand opnieuw spaargeld opzijzetten voor de renovatie. Om uitstelgedrag te vermijden zou je kopers moeten verplichten een uitgestippeld renovatieplan te volgen.”
Terwijl de renovatieplicht versoepeld is, moet nieuwbouw blijven voldoen aan strenge duurzaamheidseisen. “Ook dat zorgt ervoor dat bouwen duurder wordt”, zegt Waeytens. “We moeten ons durven af te vragen of de slinger niet doorgeslagen is. Als je een woning bouwt met het EPC-label A, inclusief warmtepomp en vloerverwarming, zal je elektriciteitsfactuur wel dalen, maar onvoldoende om die investering in twintig à dertig jaar terug te verdienen. Waar zal het eindigen? Heeft het zin mensen een CO2-neutrale woning te doen bouwen, als ze 135 jaar nodig zullen hebben om die investering terug te verdienen? Dat zijn drie generaties.”
