Demografische druk in een gemeente vertaalt zich niet noodzakelijk in een sterke stijging van de vastgoedprijzen. En voor een betaalbare koopmarkt zet de overheid beter in op een uitbreiding van het woningaanbod dan op prijsregulering. Dat concludeert ING op basis van een studie over de woningprijsevolutie in de Belgische gemeenten.
De economen van ING onderzochten de prijsevolutie van woningvastgoed in de 589 Belgische gemeenten voor de periode 2005-2014. Het doel van de studie was beter te begrijpen hoe en in welke mate de evolutie van het inkomen en de demografie in een gemeente de vastgoedprijzen beïnvloeden.
De resultaten bevestigen de relatief sterke relatie tussen het niveau van de belastbare inkomens en het niveau van de vastgoedprijzen, al zijn er belangrijke uitzonderingen.
Het veronderstelde positieve verband tussen een toename van het aantal gezinnen en een stijging van de vastgoedprijzen, komt niet naar voren uit de resultaten. De ING-economen wijzen erop dat er ook naar het aanbod moet gekeken worden. Als het woningaanbod groot genoeg is om aan de (toenemende) vraag te voldoen, is de invloed van de gezinstoename op de prijzen zwak.
Variabelen
Om een vollediger beeld te krijgen van de woningprijsevolutie, ging ING op zoek naar het effect van andere variabelen. Zo blijkt dat een hoge prijs-inkomenverhouding aan het begin van de periode tot een lagere groei van de vastgoedprijzen leidt en dus zorgt voor een convergentie van de prijzen tussen de gemeenten. Een laag percentage van eigenaars in een gemeente, wat wijst op een groter aandeel aan investeerders, zorgt voor een opwaartse druk op de vastgoedprijzen.
Tot slot toont de studie ook aan dat een hoog percentage van ouderen in een gemeente leidt tot een hogere groei van de vastgoedprijzen. Dat komt volgens ING waarschijnlijk doordat die variabele ook andere eigenschappen reflecteert (bijvoorbeeld een laag aantal transacties).
Meer en ander aanbod
Philippe Ledent, senior economist bij ING Belgium, stelde tijdens de presentatie van de bevindingen dat stijgende of dalende woningprijzen op zich geen doelstelling zijn voor gemeenten. “Maar”, zegt hij, “de prijsevolutie van woningen kan wel wijzen op bepaalde onevenwichtigheden in de gemeenten. Dat kunnen aandachtspunten zijn voor de lokale beleidsmakers.”
Een van de belangrijkste aanbevelingen van ING is dat de beleidsmakers het best focussen op de aanbodzijde. Het heeft volgens ING geen zin te proberen de kloof tussen de leencapaciteit van de kandidaat-kopers en de huizenprijzen te dichten. Maatregelen die dat beogen, vertalen zich voor een deel in stijgende woningprijzen.
Alleen een beleid van ‘woningtransformatie’ (een verhoging van het aantal eenheden, kleinere eenheden) kan, door het woningaanbod fors uit te breiden, de betaalbaarheid van de woningen verhogen. Het reguleren van de kwantiteit is dus wenselijker dan het reguleren van de prijzen, besluiten de ING-economen.
