Een nieuwbouwwoning is voor een toenemend aantal Belgische gezinnen geen optie meer. Vooral jonge gezinnen en kwetsbare groepen dreigen uit de boot te vallen.
Slechts 4,2 procent van de Belgische gezinnen kan zich vandaag een nieuwbouwappartement veroorloven, en voor huizen is dat amper 2,4 procent. Dat blijkt uit een berekening van de buurtontwikkelaar Matexi en het vastgoeddataplatform Realo. Ze koppelden daarvoor data van de Nieuwbouwbarometer, die de prijsevoluties van de Belgische nieuwbouwmarkt in kaart brengt, aan cijfers over hypotheekfinanciering en inkomensstatistieken. Daarnaast hanteerde men de aanname dat de woonlasten maximaal een derde van het maandelijkse inkomen mogen bedragen.
‘De kostprijs waarvoor nieuwbouw gerealiseerd kan worden, ligt voor steeds meer huishoudens boven de prijs die ze zich kunnen veroorloven’
Op een woningmarkt waar 70 procent eigenaar is, ogen die percentages opvallend laag. Roel Helgers, econoom bij Matexi, merkt op dat de studie bij gebrek aan een vermogensregister geen rekening houdt met (spaar)vermogen. In de analyse wordt wel uitgegaan van eigen inbreng van 20 procent van de totale aankoopprijs. Maar belangrijker dan de percentages op zich is volgens Roel Helgers de evolutie. En die is niet gunstig: begin 2021 lag een nieuwbouwappartement nog binnen het bereik van 9,1 procent van de gezinnen. Voor huizen was dat 4,5 procent. Het aantal Belgische huishoudens dat een nieuwbouwwoning kan betalen, is dus in vier jaar tijd gehalveerd.
Bouwkosten
De oorzaak van die terugval ligt in een combinatie van factoren: stijgende vastgoedprijzen tijdens de coronacrisis, oplopende bouwkosten en vooral de stijgende rente sinds begin 2022. Matexi en Realo wijzen er wel op dat de prijzen van nieuwbouwvastgoed minder sterk stijgen dan de bouwkosten. De rendabiliteit van projectontwikkelaars en woningbouwers staat dus onder druk.
Een en ander creëert volgens Matexi en Realo ‘een aanzienlijk spanningsveld op de Belgische woningmarkt, met een groot risico op een totale verlamming van de activiteit’. “De kostprijs waarvoor nieuwbouw gerealiseerd kan worden, ligt voor steeds meer huishoudens boven de prijs die ze zich kunnen veroorloven”, stelt Helgers. “Dat dit plaatsvindt op een moment waar er een historische nood is aan bijkomend woonaanbod, is op zijn zachtst uitgedrukt zorgwekkend, en raakt vooral jongere gezinnen en kwetsbare groepen.”
Prijsstijgingen in lijn met inflatie
Uit de tweede kwartaalupdate van de Nieuwbouwbarometer blijkt dat de prijzen van een gemiddeld nieuwbouwhuis en -appartement respectievelijk met 2,36 en 2,50 procent zijn gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Die stijging ligt in lijn met de inflatie, waardoor de reële prijzen nagenoeg stabiel blijven. De langetermijntrend van geleidelijk stijgende prijzen blijft daamee dus intact.
In Vlaanderen zetten de prijzen hun opwaartse koers voort, zowel voor huizen als voor appartementen. Nieuwbouwhuizen werden er 2,68 procent duurder dan een jaar geleden; voor appartementen bedraagt de stijging 2,81 procent. In Wallonië is het beeld minder homogeen. De prijzen van appartementen stegen er met 1,65 procent, terwijl de huizenprijzen nagenoeg stabiel bleven, met een beperkte toename van 0,85 procent.
In Brussel, waar er wegens het beperkte volume aan nieuwbouwhuizen alleen cijfers zijn voor de appartementen, is er voor het tweede kwartaal op rij een prijsstagnatie, met een jaar-op-jaarevolutie van 0,04 procent.