Bert Lemmens (Arcadis) over de renovatiemarkt: ‘Prijzen van bestaande woningen liggen te hoog’

De duurzaamheidseisen voor nieuwbouwwoningen zijn de voorbije jaren stelselmatig opgekrikt. Maar bestaande woningen bleven buiten schot. Daar komt verandering in. Slim renoveren wordt essentieel om de klimaatdoelstellingen te halen.

Ongeveer 36 procent van de CO2-uitstoot in de Europese Unie is afkomstig van gebouwen. Vooral oude gebouwen zijn verantwoordelijk voor dat hoge percentage. Ons land, met zijn sterk verouderde patrimonium en veel open en halfopen bebouwing, is helaas geen uitzondering.

Het goede nieuws is dat er nog veel verbeteringspotentieel is. Volgens het ontwerp- en adviesbureau Arcadis is doordacht renoveren de aangewezen weg naar de noodzakelijke energietransitie. “De doelstelling is heel helder: klimaatneutraliteit tegen 2050”, zegt Bert Lemmens, consultant sustainable buildings bij Arcadis. “Dat zal investeringen vergen, maar omdat 2050 nog vrij ver weg is, kun je je voorbereiden. De opdracht voor elke sector, elk bedrijf en elke particuliere vastgoedeigenaar is een plan te maken om die doelstelling te bereiken. Welke werken staan nog gepland? heb je verhuisplannen? Moeten er installaties worden vervangen? Al die vragen moet je meenemen in zo’n CO2-plan. Met een planmatige aanpak zal je niet alleen veel tijd winnen, maar vooral ook veel geld besparen.”

U focust sterk op de noodzaak aan renovatie. Zitten we voor nieuwbouw op het goede pad?

BERT LEMMENS. “Ja, met de EPB-regelgeving (energieprestatie en binnenklimaat, nvdr) beschikken we voor nieuwbouw over duidelijke spelregels. Sinds de invoering in 2006 is de regelgeving ook strenger geworden. Dat heeft zich vertaald in nieuwbouwprojecten en concepten die toekomstbestendig zijn. De woningen die we vandaag bouwen, zullen een belangrijke bijdrage leveren aan de transitie die we nodig hebben richting 2030 en 2050. Het is niet meer mogelijk een project op te starten zonder in de conceptuele fase goed na te denken over de energieprestaties. Daarvoor liggen de eisen te hoog. En dat maakt een groot verschil. Tot voor kort beschouwden veel projectontwikkelaars energieprestaties nog als iets bijkomstigs, als iets dat ze wel zouden oplossen tijden het bouwproces. Dat kan nu niet meer. Om een duurzaam project op een economisch interessante manier in de markt te zetten, moeten er in de ontwerpfase doordachte keuzes worden gemaakt.”

Het Vlaams Energieplan voorziet vanaf 2023 in een verplichting tot renovatie bij de overdracht van een slecht geïsoleerde woning. Vindt u dat een goede maatregel?

LEMMENS. “Dat is een eerste belangrijke stap. Maar dat zal niet volstaan tegen 2050 klimaatneutraal te zijn. Ik denk dat we ons ook geen illusies moeten maken: iedereen verplichten om tegen 2050 zijn woning te renoveren tot een klimaatneutraal niveau is niet realistisch. Dat krijg je maatschappelijk niet verkocht. Maar vrijblijvendheid is ook geen optie. We moeten minimumeisen opleggen. En tegelijk moeten we met financiële stimulansen mensen blijven aanmoedigen om grote stappen te nemen.”

De renovatieverplichting viseert woningen met heel slechte energieprestaties, met labels E en F. Die moeten minstens naar een D-niveau worden gebracht. Critici vinden dat de Vlaamse regering daarmee de lat veel te laag legt.

LEMMENS. “Of we al meteen op niveau A moeten mikken, weet ik niet. Maar het is wel juist dat je het best met voldoende ambitie renoveert. Een energetische renovatie, zeker als je de gebouwschil aanpakt, doe je niet elke tien jaar. De overdracht van een woning is een kans die je moet grijpen om energetisch vooruit te gaan. Temeer omdat de woning bij een overdracht meestal een periode niet bewoond is. We moeten het streven naar zo weinig mogelijk energieverbruik combineren met de transitie naar een klimaatneutraal energiesysteem. We moeten mensen ervoor behoeden dat ze investeren in een technologie die geen toekomstperspectief heeft.”

U wijst op het belang van financiële voor- of nadelen om tot actie op grote schaal te komen. Zijn de sterk gestegen energieprijzen al niet zo’n belangrijke financiële prikkel?

LEMMENS. “Absoluut. We merken dat aan de sterk toegenomen vragen van projectontwikkelaars. Ze vragen ons hoe ze van gas kunnen afraken. De focus is in korte tijd verschoven van de hoge elektriciteitsprijzen – denk aan het capaciteitstarief en de bijdragen voor de premies voor groene stroom – naar de piekende gasprijzen. We zijn in België altijd vrij vlakke gasprijzen gewoon geweest. Daarmee is een belangrijke zekerheid weggevallen. Belangrijk ook in het streven naar klimaatneutraliteit, want gasverbruik is verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de CO2-uitstoot.

“Projectontwikkelaars zijn vragende partij, maar ik merk dat het ook bij particulieren leeft. Ik word overstelpt door vragen van vrienden en kennissen over hoe ze dat moeten aanpakken. De enorme prijsstijging heeft veel mensen financieel pijn gedaan. Ik verwacht wel dat de gasprijzen op korte termijn zullen afvlakken of zelfs een beetje dalen. Maar de mensen hebben het vooral lastig met de onzekerheid. Het devies is zo weinig mogelijk afhankelijk te zijn van gas. Als de gasprijzen verdubbelen, blijft de financiële impact dan beperkt.”

De prijzen van bestaand vastgoed zijn de voorbije jaren sterk gestegen. Betalen mensen niet te veel voor woningen die energetisch soms zeer problematisch zijn?

LEMMENS. “Natuurlijk liggen de prijzen voor bestaande woningen te hoog, maar op een vrije markt is de prijs nu eenmaal wat hij is. Een verplichte energetische renovatie kan in die zin misschien voor een correctie zorgen. Als mensen beginnen in te zien wat de kostprijs van een degelijke en toekomstbestendige energetische renovatie is, zullen de prijzen van bestaand vastgoed automatisch dalen.”

Bij de verkoop van een woning is een EPC-verslag verplicht met daarin ook een raming van de kostprijs van de energetische renovatie. Kan dat helpen om dat inzicht op te krikken?

LEMMENS. “Ja. Het is belangrijk dat de bevolking daarin een beetje wordt opgevoed. Voor professionals is de energietransitie vanzelfsprekend. Voor de meeste kandidaat-kopers is dat niet het geval. Het doel moet zijn dat elke kandidaat-koper perfect weet wat de kostprijs zal zijn om de woning energetisch up-to-date te krijgen. 2050 is nog ver, maar de doelstelling – klimaatneutraal zijn – is ook groot. Het is belangrijk iedereen mee te krijgen. Zo’n kostenraming is dus opnieuw een stap in de goede richting, op voorwaarde dat ze professioneel gebeurt. Daarnaast lijkt het me zinvol naar aanleiding van de nieuwe regelgeving de rol van de EPB-verslaggever te verruimen met een adviesfunctie. Een energetische renovatie van een woning is behoorlijk complex. Mensen vragen zich af hoe ze dat het best aanpakken, welke stappen ze kunnen en moeten nemen, wat het hen zal kosten enzovoort.”

Is het realistisch te verwachten dat alle vereiste investeringen voor klimaatneutraliteit kunnen worden afgedekt met terugverdieneffecten?

LEMMENS. “De terugverdientijd verschilt van gebouw tot gebouw. In het algemeen kan je wel zeggen dat de terugverdientijden nog behoorlijk problematisch zijn. Al is er wel een verbetering als gevolg van de gestegen gasprijzen. Op lange termijn is de trend van de gasprijzen stijgend. Voor de elektriciteitsprijzen ligt dat anders, omdat we in de toekomst meer aanbod van stabiele productiemethoden zullen hebben. De terugverdientijd van systemen die het gasverbruik terugdringen ten voordele van stabielere elektriciteit, denk aan warmtepompsystemen, zal verbeteren.

“Wie vandaag op basis van terugverdientijden overweegt zijn gasketel te vervangen door een warmtepomp, komt tot de conclusie dat het sop de kool niet waard is. Anders is het als de ketel aan vervanging toe is. Dan sta je hoe dan ook voor een belangrijke investering. Zulke investeringsmomenten moeten we aangrijpen om de omslag te maken.” z