‘België blijft aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen’

België blijft aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen. Dat blijkt uit onderzoeken van de vastgoedadviseur CBRE en het consultancybureau Ernst & Young.

België blijft aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen. Dat blijkt uit onderzoeken van de vastgoedadviseur CBRE en het consultancybureau Ernst & Young.

95 procent van de respondenten van een onderzoek van Ernst & Young denkt dat de Belgische vastgoedmarkt het goed blijft doen in 2013. Het consultancybureau hield in november-december 2012 een enquête bij ruim 500 vastgoedbedrijven in 14 Europese landen, waaronder België. De positieve houding tegenover Belgisch vastgoed is gestegen met 11 procent in vergelijking met 2012. Opvallend is dat Namen, Luik en Bergen in een positiever daglicht staan dan vroeger.

85 procent van de respondenten vindt dat ons land goed scoort in vergelijking met andere Europese landen. In 2012 was dat slechts 58 procent. Opmerkelijk is ook dat de deelnemers, anders dan vorig jaar, positief zijn gestemd over de transactievolumes. 65 procent verwacht een stijging in 2013. In 2012 was dat amper 19 procent. De vrees voor inflatie en de aanhoudende Europese schuldencrisis zullen volgens 80 procent van de geënquêteerden de vraag naar vastgoed stimuleren. In 2012 vond 65 procent dat de eurocrisis vooral een rem zette op vastgoedinvesteringen.

Een belangrijke hinderpaal is de groeiende kloof tussen kopers en verkopers bij de waardebepaling van vastgoed (75%). 80 procent van de respondenten verwacht dat de beperkte beschikbaarheid van kredieten de transacties in 2013 negatief zullen beïnvloeden, in 2012 was dat slechts 50 procent. Banken zijn terughoudender bij de kredietverschaffing voor bouwprojecten. De Basel III-normen zullen dat negatieve effect versterken, meent 55 procent van de ondervraagden. “Er was veel te doen rond de nieuwe regelgeving zoals de Basel III-normen en de Solvency II-richtlijn. Toch zijn de gevolgen ervan in 2013 niet volledig duidelijk”, zegt Tristan Dhondt, vennoot Real Estate & Infrastructure bij Ernst & Young.

Ambitie voor 2013

De vastgoedadviseur CBRE peilde voor het vijfde jaar op rij bij vijftig nationale en internationale vastgoedinvesteerders naar hun verwachtingen voor de komende twaalf maanden. De meesten tonen zich bijzonder ambitieus voor 2013. Zo verwacht 64 procent van de investeerders dat hij zijn portefeuille kan uitbreiden. In totaal zou voor 4,5 miljard euro aan middelen klaarstaan om in Belgisch vastgoed te worden geïnvesteerd. Ongeveer 40 procent daarvan komt van buitenlandse investeerders, veelal Duitse investeringsfondsen.

Dat volume van 4,5 miljard euro is fors hoger dan de voorgaande jaren. Vorig jaar telde CBRE een gepland investeringsvolume van 3,4 miljard euro, maar het volume dat uiteindelijk werd gerealiseerd, bedroeg slechts 1,69 miljoen euro. Dat wijst erop dat tegenover intenties ook kansen moeten staan. Maar ook daarover tonen de investeerders zich optimistisch: 80 procent van de respondenten verwacht in 2013 beduidend meer kansen dan in de voorgaande jaren.

Kantoren maken comeback

Het voorbije jaar hadden investeerders relatief weinig interesse voor kantoorvastgoed. Maar uit de enquête van CBRE blijkt dat kantoorvastgoed opnieuw wat aan populariteit wint. Van de geplande 4,5 miljard euro aan investeringen zou 58 procent naar kantoorvastgoed gaan. Vorig jaar was dat slechts 49 procent. CBRE leidt daaruit af dat de prijs van Belgische kantoren voldoende is gedaald om investeerders weer warm te maken voor het – in principe zeer liquide – kantorenvastgoed.

Winkelvastgoed lijkt het slachtoffer van die gestegen interesse voor kantoren. De allocatie naar retail daalt van 28 procent vorig jaar naar een geplande 20 procent voor 2013. “Retail was de voorgaande jaren bijzonder in trek bij zowel private als professionele vastgoedinvesteerders”, aldus Gaetan Clermont, de CEO van CBRE België, Luxemburg en Zwitserland. “Die populariteit heeft de prijzen van het winkelvastgoed sterk opgedreven.”

De hoge prijzen en de lage rendementen van winkelvastgoed komen ook naar voren in een virtueel bod dat CBRE in de enquête heeft opgenomen. Zo zouden enkele investeerders het beste winkelpand in België kopen tegen een rendement van 4 procent (of 25 keer de huurprijs op jaarbasis). Het gros van de investeerders zou 4,75 procent betalen. Het beste Belgische kantoorpand (met een standaardhuurcontract) is volgens investeerders een rendement van 6 procent waard. De meeste investeerders waarderen het beste logistieke pand vandaag op 7,25 procent.

Zorgen over fiscaliteit en financiering

Gevraagd naar factoren die een (negatieve) impact kunnen hebben op de prestatie van hun vastgoedportefeuille, tonen de investeerders zich vooral bezorgd over de verdere economische vertraging (66,7%). Ook de fiscale onzekerheid (50%) en het gebrek aan financiering (31,2%) vinden de investeerders zorgwekkend. “De fiscale onzekerheid is een pijnpunt voor investeerders en ze vertraagt of verhindert meerdere vastgoedtransacties. Meer klaarheid over de fiscale afhandeling van sommige transactiestructuren zou goed zijn voor het imago van België bij de buitenlandse vastgoedinvesteerders”, stelt Gaetan Clermont. (H.B. en L.V.)