Belgen verdienen geld op woonlening

Geld lenen en ervoor betaald worden. Het klinkt vreemd, maar voor sommige eigenaars die tussen 2006 en 2011 een hypothecair krediet met variabele rentevoet hebben afgesloten, is het een realiteit.

De extreem lage rentevoeten hebben een opvallend gevolg voor sommige eigenaars die tussen 2006 en 2011 een hypothecair krediet met een variabele rentevoet hebben afgesloten. Als de intrest van hun lening wordt aangepast, kunnen ze de volgende periode lenen tegen een negatieve rentevoet. Ze hebben geld geleend bij de bank en worden daar dus elke maand voor betaald.

Om hoeveel mensen het gaat, is moeilijk in te schatten, want de banken zijn karig met commentaar. Ook de sectorfederatie Febelfin houdt de lippen op elkaar. “Voor meer informatie en cijfers moet u zich wenden tot de banken”, zegt woordvoerster Isabelle Marchand. Enkel marktleider BNP Paribas Fortis wil een tip van de sluier oplichten. “Bij ons kan de rente niet meer negatief zijn, maar we hebben wel een beperkt aantal oude kredieten met een negatieve rente in portefeuille. Alles samen gaat het om enkele tientallen dossiers”, geeft woordvoerster Hilde Junius toe.

Onbeperkte daling

Volgens John Romain, de bestuurder-directeur van Immotheker, is het fenomeen veel ruimer verspreid in ons land. Het zou minstens om enkele duizenden dossiers gaan. “In de periode tussen 2006 en 2008 en in 2011 hebben enkele banken hypothecaire kredieten met een negatieve marge verkocht. De rente piekte toen en niemand verwachtte dat de rente daarna zo fors zou dalen. Als commercieel verkoopargument speelden ze uit dat de variabele rentevoeten onbeperkt konden dalen. Dat breekt hen nu zuur op”, zegt Romain. “Maar niet alle banken leggen zich zomaar neer bij die negatieve intresten. Sommige onderzoeken de mogelijkheden om onder hun verplichtingen uit te komen. In de wandelgangen hoor je ook dat instellingen kampen met informaticaproblemen, omdat de computers zich verslikken in die negatieve rentevoeten.”

Wie nu nog aan het uitkijken is om een hypothecaire lening af te sluiten, komt jammer genoeg te laat. De banken hebben hun lesje geleerd. In hun nieuwe contractvoorwaarden sluiten ze negatieve rentevoeten expliciet uit.

Risico op lange termijn

Zeker in tijden dat de rentevoeten heel laag zijn, kiezen veel mensen voor de zekerheid van een vaste rentevoet. Zo weten ze exact waar ze de komende jaren aan toe zijn. Uit cijfers van Febelfin blijkt dat vorig jaar 80,5 procent van de leningen werd afgesloten tegen een vast tarief. Maar dat is niet altijd zo geweest. In 2010 had 58,3 procent van de nieuwe leningen een variabele rentevoet. 37,6 procent had een intrest die jaarlijks kon worden herzien.

Ook nu kunnen leningen met een variabele rentevoet nog interessant zijn, maar bepaalde banken gunnen de laagste rentes niet meer aan hun klanten. “De banken pushen leningen met een vaste rentevoet, omdat die voor hen het rendabelst zijn”, zegt Romain. “En hoe korter de looptijd, hoe meer korting ze geven. 60 procent van de leners leent op maximaal 20 jaar.”

“Wie de tarieven van de banken grondig bestudeert, stelt vast dat bepaalde rentevoeten echt niet meer serieus zijn”, stelt John Romain nog vast. Een grootbank biedt 2,45 procent aan als scherpste tarief voor een lening van 25 jaar met een vaste rentevoet. Het beste tarief voor een jaarlijks aanpasbare lening over dezelfde periode (die met 3 procent kan stiigen of dalen) ligt met 2,1 procent amper lager, terwijl het risico voor de klant op lange termijn toch beduidend hoger is.

Gekoppeld aan referte-index

Kredieten met een variabele rentevoet worden na een termijn van één, drie of vijf jaar aangepast. De bank mag de nieuwe rentevoet niet met de natte vinger berekenen. Er bestaan strikte regels voor. De variabele rentevoeten zijn gekoppeld aan een referte-index, die afhangt van de kredietformule: de A-index is jaarlijks aanpasbaar, de C-index driejaarlijks en de E-index vijfjaarlijks. Het Staatsblad publiceert de index elke maand. Op de website van de toezichthouder FSMA is de volledige historiek te raadplegen.

Als de bank aan een cliënt een kredietvoorstel doet, staat daarin altijd de laatst gepubliceerde waarde van de referte-index. Gaat de lener met dat voorstel akkoord, dan verandert die rente niet meer, ook niet als de notariële akte enkele maanden later wordt verleden. Komt de lening op aanpassing, dan wordt de oorspronkelijke rentevoet vermeerderd of verminderd met het verschil tussen de oorspronkelijke referte-index en de referte-index die is verschenen in de kalendermaand die voorafgaat aan de datum van de herziening.

Een voorbeeld: Veerle en Philippe kregen begin februari 2011 een kredietvoorstel van hun bank. Ze kozen voor een vijfjaarlijks aanpasbare lening op 20 jaar en kregen daarvoor een nettotarief van 2,74 procent. Het tarief kan maximaal met 2 procent stijgen, maar wel onbegrensd dalen. De referte-index van januari 2011 bedroeg 3,269 procent.

Na vijf jaar komt de lening in februari 2016 op aanpassing. De jongste waarde van de referte-index E bedroeg in januari 0,049 procent. Hun nieuwe rentevoet bedraagt voortaan: 2,74% + (0,049 – 3,269%) = -0,480 procent. Veerle en Philippe hebben de komende vijf jaar dus een negatieve rentevoet.

Als ze een lening toekennen, staan banken vaak kortingen toe, bijvoorbeeld in ruil voor een schuldsaldo- of een brandverzekering. “Bij een renteherziening stellen we die kortingen niet ter discussie”, zegt Ilse De Muyer, corporate communication manager bij KBC. “Wel kan het gebeuren dat we een voorwaardelijke korting intrekken, omdat de klant niet langer voldoet aan de voorwaarden die waren opgenomen in de kredietakte. Maar dat kan op elk moment van de looptijd gebeuren.”

Wetgever beschermt de klant

De wetgever waakt over het hypothecaire krediet en legde de banken heel wat regels op. “Zo moet de aanpassing van een variabele rentevoet altijd in twee richtingen kunnen gebeuren: de intrest mag niet alleen stijgen, maar moet ook altijd kunnen dalen”, legt Lisa Pieters van AXA Bank uit. “In de kredietakte moet bovendien een bovengrens en een benedengrens voor renteschommelingen worden vastgelegd. Die grenzen mogen vrij worden gekozen. Alleen mag de maximale afwijking naar boven niet groter zijn dan de maximale afwijking naar beneden. Het omgekeerde is wel toegelaten.”

Er zijn nog andere regels die de klant moeten beschermen. “Als de eerste herzieningsperiode korter is dan drie jaar, dan wordt de stijging van de rentevoet in het tweede jaar beperkt tot 1 procent tegenover de oorspronkelijke rentevoet en tot 2 procent tegenover de oorspronkelijke rentevoet in het derde jaar. Daarnaast moeten de stijgingen en de dalingen beperkt blijven tot het dubbele van de oorspronkelijke rentevoet. Een rentevoet van 2,15 procent die vijfjaarlijks herzienbaar is met een bovengrens van +5 procent en een benedengrens van -5 procent tegenover de oorspronkelijke rentevoet, kan nooit hoger stijgen dan 4,30 procent”, zegt Anne-Catherine Zoller van ING.

Dirk Van Thuyne