Beleggen in 2022: evalueer op tijd uw vastgoedportefeuille

De coronacrisis heeft de woningprijzen doen pieken. Dat maakt het moment voor de vastgoedbelegger ideaal om uit de markt te stappen. Of toch niet?

De woningprijzen pieken en wonen wordt onbetaalbaar, lezen we de laatste tijd almaar vaker in de media. Maar de vastgoedeconoom Sven Damen (Universiteit Antwerpen) plaatst kanttekeningen bij dat beeld. “De nominale vastgoedprijzen zitten al lang in de lift, maar je moet die stijging toch een beetje nuanceren”, stelt hij. Een eerste kanttekening is dat het inderdaad om nominale prijsstijgingen gaat. De reële prijsevolutie, die ook de inflatie verrekent, toont een veel gematigdere opwaartse beweging. “De hedonische prijsindex laat zelfs een daling van de reële prijzen van 2008 tot en met 2016 zien”, stelt Damen. Die hedonische prijsindex houdt rekening met de karakteristieken van de verkochte woningen – zoals de grootte, de afwerking en de ligging – en geeft daardoor een getrouwer beeld van de werkelijke waarde-evolutie.

Een tweede nuance is dat de prijsstijgingen mooi samenlopen met de toegenomen leencapaciteit. “De inkomens zijn gestegen. Tegelijk daalt de rente al jaren. Een rentedaling met 1 procentpunt doet de leencapaciteit met 10 procentpunt stijgen”, legt Sven Damen uit. “Ook de uitbreiding van de woonbonus in Vlaanderen in 2005 heeft de leencapaciteit doen toenemen. Kortom: die prijsklim heeft zijn redenen gehad. Als de prijzen sterker stijgen dan de leencapaciteit, kun je dat beschouwen als een soort van overwaardering. En ook wel als een indicator dat de betaalbaarheid afneemt. Wat zien we voor de periode 2008-2017? Dat de betaalbaarheid eigenlijk verbeterd is. In 2018 en 2019 is ze gestabiliseerd.”

Maar toen kwam de coronacrisis. “Vanaf 2020 toont ons model plots wel een overwaardering”, vervolgt Damen. “Die is duidelijk te linken aan de coronacrisis. Na de lockdown is er een rush op vastgoed geweest. Met een sterke druk op de prijzen als gevolg.”

Dat heeft te maken met de inelastische aanbodzijde van de woningmarkt: een toegenomen vraag en/of stimulansen aan de vraagzijde sijpelen daardoor sterk door in de prijzen. “Op basis van data van het makelaarsnetwerk ERA berekenen we de verhouding van de werkelijke verkoopprijs tegenover de initiële vraagprijs. In het laatste kwartaal bedroeg die ratio 95 procent, het hoogste niveau ooit. Dat toont aan dat mensen minder afbieden. En in bepaalde segmenten of deelmarkten zal er ook wel boven de vraagprijs geboden worden.”

De ‘schok’ als gevolg van de coronacrisis is best spectaculair. In 2019 is er volgens het model van Sven Damen nog geen sprake van een overwaardering. Voor 2020-2021 is dat gekanteld naar een overwaardering van meer dan 10 procent.

Buy low, sell high

Onder het beursmotto Buy low, sell high zou dit voor de vastgoedbelegger dus wel eens een geschikt moment kunnen zijn om enkele panden uit de portefeuille te verkopen. “Maar de vastgoedmarkt is de beurs niet”, reageert Geert Berlamont, de gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep. “Op de beurs zijn de in- en uitstapkosten een stuk lager. Om de transactiekosten van een vastgoedaankoop te recupereren met de meerwaarde bij de verkoop, moet je toch rekenen op een horizon van twee tot vijf jaar en soms nog langer. Bovendien: als het de bedoeling is de verkregen middelen te herinvesteren, dan zijn er vandaag niet veel alternatieven voor vastgoed of de beurs. Dus waarom zou je een pand verkopen, als je vervolgens opnieuw kosten moet maken om een nieuw pand te verwerven?”

De vastgoedbelegger met een zintuig om opkomende buurten te detecteren, zou natuurlijk zijn dure pand in een hippe wijk kunnen ruilen voor twee panden in een wijk die aan de vooravond van een vastgoedboom staat. Nu verkopen is misschien ook de juiste strategie als de vastgoedprijzen een serieuze correctie zouden ondergaan. Maar de vastgoedmarkt timen is heel lastig, meent Berlamont: “Wij horen al heel lang dat de hausse niet kan blijven duren. En elk jaar stellen we vast dat de prijzen opnieuw zijn gestegen. Ik durf niet te beweren dat de top nu bereikt is.”

Sven Damen is het met hem eens (zie kader Zillow verslikt zich in houseflipping). “De econoom John Maynard Keynes heeft ooit gezegd: ‘ The market can remain irrational longer than you can remain solvent.’ Dat is hier ook wel een beetje van toepassing. We zien nu een overwaardering, maar dat betekent niet dat er meteen een correctie komt. Een scenario zoals in de periode 2008-2017 lijkt me waarschijnlijker, met prijzen die minder snel stijgen dan de inkomens of de leencapaciteit, waardoor de betaalbaarheid opnieuw verbetert. Zonder een zware crisis die de kredietverlening in het gedrang brengt, acht ik de kans op een forse correctie klein.”

Vanuit een fiscaal oogpunt is winst nemen als verkopende vastgoedbelegger wel interessant, stelt professor fiscaal recht Michel Maus (VUB). “In de meeste gevallen wordt de meerwaarde niet belast. Voor bakstenen is er wel een meerwaardebelasting (van 16,5%, nvdr) als je verkoopt binnen een termijn van vijf jaar na de aankoop. Voor grond bedraagt die termijn acht jaar. Verkoop je de grond in de eerste vijf jaar, dan bedraagt het tarief 33 procent, tussen het vijfde en het achtste jaar is dat 16,5 procent. Maar zelfs dan is de kans groot dat de vastgoedbelegger niet belast wordt. De meerwaarde wordt immers berekend op een gecorrigeerde aankoopprijs: de aankoopprijs wordt verhoogd met 25 procent en nog eens met 5 procent per volledig verlopen jaar sinds de aankoop. Concreet: als je na twee jaar verkoopt, moet je al een meerwaarde van meer dan 30 procent hebben vooraleer je belast wordt.”

Portefeuille doorlichten

Los van de vraag of dit het juiste moment is om te verkopen, is het wel nuttig om regelmatig uw vastgoedportefeuille tegen het licht te houden, vindt Geert Berlamont. “Het verbaast ons telkens weer dat veel eigenaars die oefening nooit maken. Voor hun roerende beleggingen krijgen ze allerlei rapporten van hun private banker, maar als het over hun vastgoed gaat, varen ze compleet blind. Ze zijn al tevreden als er geen problemen opduiken en als de huurder niet klaagt. Nochtans: niet alle vastgoed is goed. Als wij voor onze klanten een analyse van de portefeuille maken, komen we vaak tot de conclusie dat het zinvol is om te verkopen.”

Wat kunnen goede redenen zijn om een pand op de markt te brengen? “De eerste parameter is natuurlijk een ondermaats rendement”, antwoordt Thomas Verschaeve, die verantwoordelijk is voor beleggingsvastgoed bij Dewaele Vastgoedgroep. Afhankelijk van het type pand, de ouderdom en de ligging zal het rendement variëren. Wij hanteren een vork van 3 tot 6 à 7 procent.”

Een andere belangrijke reden om toch te verkopen is dat zich grote investeringen aan het pand opdringen. Verschaeve: “Iedere eigenaar van vastgoed staat op een gegeven moment voor een kantelpunt: moet ik die investeringen nog op mij nemen? Of kan ik het pand maar beter verkopen? Als je investeert, ben je misschien weer voor lange tijd goed. Maar als het pand zelfs na de renovatie niet voldoet aan de hedendaagse vereisten van de huurmarkt, is verkopen misschien de betere optie. Je kunt dan mikken op jonge starters, die het als een voordeel zien dat ze de renovatiekosten en -inspanningen op lange termijn kunnen spreiden. Daarnaast zijn tegenwoordig veel professionele partijen gespecialiseerd in het renoveren van zulke panden.”

Vanaf welke ouderdom van een pand neemt het risico op noodzakelijke investeringen toe? “Tien jaar is een klassieke tijdshorizon”, antwoordt Berlamont. “Daaronder vinden kandidaat-kopers een pand nog jong. Rond die termijn van tien jaar kan het interessant zijn om te verkopen: je kunt nog een hoge prijs vragen en je hebt niet de zorgen die gepaard gaan met renovatie-investeringen.” “Als gevolg van de almaar strengere normen en regelgeving, staat die termijn van tien jaar wel onder druk”, merkt Verschaeve op.

Klimaatinspanningen

De strijd tegen de klimaatverandering zal extra maatregelen en strengere bouwnormen vergen. Aanvankelijk richtten de maatregelen zich vooral op nieuwbouwwoningen. Almaar meer komen ook echter de bestaande woningen in het vizier. Dat is niet onlogisch, want het gros van het verouderde Belgische woningpatrimonium is slecht geïsoleerd. In de aanloop naar de klimaatconferentie in Glasgow besliste de Vlaamse regering dat er een renovatieverplichting komt voor wie een energieverslindende woning koopt. De maatregel zou ingaan in 2023.

Geert Berlamont verwacht niet dat deze en andere maatregelen een aardverschuiving zullen veroorzaken op de woningmarkt. “Dat past in een evolutie die al lange tijd gaande is. Kortstondig kunnen zulke maatregelen wel een schok veroorzaken, maar al snel wordt zoiets het nieuwe normaal. De kopers en de investeerders houden nu al rekening met de energieprestaties van een woning. Vergeet ook niet dat tegenover die strengere normen ook een brede waaier aan premies staat, die de netto-investering voor de eigenaar drukken.”

Fiscale dreiging

Moeten vastgoedbeleggers zich dan meer zorgen maken over een grondige hervorming van de woonfiscaliteit? De federale regering heeft de ambitie geuit om de fiscaliteit in ons land grondig te herbekijken. “Het regeerakkoord spreekt over ‘voorbereiden’, niet over ‘uitvoeren’. Dat is een belangrijke nuance”, reageert Michel Maus. “Maar als de regering zichzelf respecteert, kan ze er niet omheen dat ook de vastgoedfiscaliteit in die hervorming wordt meegenomen. Onvermijdelijk komt dan het kadastraal inkomen op tafel. Vriend en vijand zijn het er intussen over eens dat dat in zijn huidige hoedanigheid niet langer kan dienen als basis om een belasting op te heffen. Een logisch alternatief is een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten. Maar dan riskeer je een halve revolutie. De heisa over de afschaffing van de federale woonbonus voor een tweede woning – een maatregel waar zowat iedereen het over eens was – illustreert hoe gevoelig dat ligt. Om de pil te vergulden, zou men er aftrekmogelijkheden tegenover kunnen plaatsen, bijvoorbeeld voor investeringen in de energieprestaties van de woning. Dat zou dan ook een hefboom kunnen zijn om huurwoningen in het duurzaamheidsverhaal mee te krijgen.”

Om de onzekerheid weg te nemen, is het volgens Maus belangrijk dat de regering snel de krijtlijnen van de fiscale hervorming bekendmaakt. “Zal de vastgoedfiscaliteit deel uitmaken van de hervorming? Als daar duidelijkheid over is, kunnen mensen er rekening mee houden in hun plannen.”