‘Bedreiging voor Brusselse vastgoedmarkt was nog nooit zo groot’

Damian Harrington, hoofdanalist voor de Europese Unie van de internationale makelaarsgroep Colliers, maakt zich zorgen over de Brusselse vastgoedmarkt.

“De Europese Unie was jarenlang de stabiele factor voor de Brusselse kantorenmarkt. Nu de brexit eraan komt, ben ik er niet meer gerust in. En ook de Nederlandse en de Franse verkiezingen zijn een reëel risico voor de Europese Unie. Als ook die landen aan een exit beginnen, kan de Europese Unie uiteenvallen. Daardoor zou de zekerheid in Brussel verdwijnen. Nooit was bedreiging Brusselse vastgoedmarkt zo groot.”

De sterkte van Brussel is ook de zwakte. “Net omdat de Brusselse vastgoedmarkt zo afhankelijk isvan de overheden, is een omschakeling erg moeilijk”, denkt hij. “Al die ambtenaren en raadgevers hebben niet de expertise om de stap te zetten naar de privésector. Daar bovenop is er de weinig flexibele Belgische arbeidsmarkt. Die schrikt internationale ondernemingen af om er te investeren. Zodra je een Belg hebt aangenomen, is het erg duur om hem te ontslaan. Investeerders zijn dus met handen en voeten gebonden aan België.”

Brussels vastgoed doet het voorlopig redelijk goed, stelt Harrington vast. “Een leegstand van 6 tot 9 procent ziet geen enkele beheerder graag, maar is wel relatief in overeenstemming met andere steden”, zegt hij. “Vanaf 10 procent heb je een probleem. Wel kijk ik met enige verbazing naar het hoge rendement van Brussels vastgoed. Met een rendement van 6 procent op een tot nu risicoloze markt denk ik: wat een mooie markt, waar kan ik hier investeren? Ofwel is er iets fundamenteel verkeerd en dus sprake van een oververhitting. Ik denk dat beide het geval is.”

We spraken Harrington op een boot op de Mipim-vastgoedbeurs in Cannes. Hij gaf er met Walter Boettcher, director Research and Forecasting, een uiteenzetting over de mogelijke gevolgen van de brexit en de verkiezing van Donald Trump op de internationale vastgoedmarkten. Boettcher is optimistisch voor Londen, omdat de belangrijkste ondersteuning voor de vastgoedmarkt jobs zijn. En er is geen probleem met de tewerkstelling in Londen en het VK. Boettcher: “Hoop en al zullen er 10.000 jobs verdwijnen in de Londense bancaire sector. Parijs, Amsterdam of Frankfurt beschikken nu eenmaal niet over de technologische expertise om een complete verhuis op te vangen. Londen blijft mensen aantrekken die op zoek zijn naar attractieve bedrijven. Dat Apple, Amazon, Snapchat en Facebook al hebben aangekondigd dat ze er extra mensen willen aantrekken, is een signaal dat het goed zit met de Britse economie.”

Rally in de VS

Uit de Verenigde Staten komt voorlopig vooral goed nieuws uit de economie en de aandelenmarkt. “Het ziet ernaar uit dat dit positief zal blijven”, klinkt het hoopvol bij Boettcher. “De verlaging van de vennootschapsbelasting zal de bedrijven goed doen. De 10 tot 15 procent belasting bij de repatriëring van buitenlandse reserves van Amerikaanse bedrijven heeft nog meer potentieel. Dat gaat over een enorme pot geld, zo’n 2000 miljard dollar aan reserves. Voeg daarbij de 1000 miljard dollar aangekondigde investeringen in infrastructuur en het plaatje is rond. We komen in een economische rally. En toch denk ik heel diep in mezelf dat het ooit allemaal in tranen zal beëindigen.”

De belangrijkste factor van de internationale vastgoedmarkten zijn volgens zijn analyse de babyboomers. “Die kijken allemaal uit naar een behoorlijk pensioen”, rekent Boettcher. “Pensioenfondsen zijn vandaag de grootste investeerders in vastgoed en hun aandeel zal minstens tot 2019 toenemen. 50.000 miljard euro hebben ze klaarliggen voor investeringen. Daar kan je ver mee springen.”