Architect Roel De Ridder (UHasselt): ‘Wonen in de stad wordt fiscaal afgestraft’

Het Hasseltse woonvastgoed kent een dip. Voor veel jonge gezinnen is de stad onbetaalbaar. Zij zoeken een alternatieve koop- of huurwoning in de rand. Architect Roel De Ridder (UHasselt) pleit voor een strakkere regie door de overheden.

Limburg heeft de laagste mediaanprijs voor appartementen (225.289 euro) en huizen (277.491 euro) in Vlaanderen, leren de cijfers van de notarissen. Hasselt heeft de duurste appartementen van de provincie (240.107 euro). De prijsstijging bleef er vorig jaar beperkt tot 0,6 procent, wat in reële termen een prijsdaling inhoudt. In andere provinciehoofdsteden zijn de prijzen soms wel spectaculair gestegen. “De prijs van appartementen is in onze hoofdstad duidelijk oververhit”, poneert Roel De Ridder. De researcher van de Faculteit Architectuur en Kunst van UHasselt is ook actief in Hart boven Hard Limburg. Hij ijvert voor betaalbaar wonen voor iedereen, ook in de hoofdstad.

Promotoren brengen in Hasselt al jaren dure appartementen op de markt. Hebben ze zich vergaloppeerd?

ROEL DE RIDDER. “Hasselt kent een gigantisch overaanbod aan luxeappartementen. Tegelijk pieken de prijzen. Dat heeft alles te maken met de promotoren. Zij mikken, bijvoorbeeld in het Quartier Bleu, met dure appartementen op investeerders, en laten de prijzen niet zakken. Ze hebben de gronden duur betaald, de bouwkosten waren hoog en ze willen geen verlies maken. Dus laten ze appartementen nog liever een tijd leegstaan. In dat opzicht lijkt een deel van Hasselt wel op Londen, waar de promotoren vooral werken voor de investeerders.

“Heel wat appartementen in het centrum van Hasselt worden verhuurd of verkocht aan gezinnen of oudere mensen met een zeker vermogen. Ze betalen relatief veel om er te wonen, maar krijgen er ook veel voor terug: horeca, winkels, scholen en andere voorzieningen op fiets- of zelfs loopafstand. Binnen de kleine ring van Hasselt is er een ruim aanbod. Ook binnen de grote ring zijn de voorzieningen oké. Met het openbaar vervoer is het centrum ook goed bereikbaar.”

Worden de jonge gezinnen naar de rand gedwongen?

DE RIDDER. “Ouderen nemen in het centrum inderdaad hun plaats in. In de perifere wijken, zoals Kermt, Kuringen, Stokrooie en Spalbeek, kunnen jonge gezinnen wel hun gading vinden. De zuidelijke rand van Hasselt is nog landbouwgebied. Heel wat gezinnen wijken uit naar betaalbare woningen in Wellen en Alken. In die groene rand moet je wel een auto hebben. De beperkte voorzieningen maakte de rand minder aantrekkelijk.”

Hasselt beschikt over relatief grote woonuitbreidingsgebieden. Zou het niet beter zijn die aan te snijden voor betaalbare projecten, om de stad weer aantrekkelijk te maken voor jonge gezinnen?

DE RIDDER. “Er zijn in Hasselt al veel gebieden aangesneden, en dat is niet altijd verkeerd. Binnen de grote ring kwamen er bijvoorbeeld woonzones met heel wat groen, naast klassieke projecten. Volgens de bevolkingsprognoses is het niet nodig extra woonuitbreidingsgebied aan te snijden. Vlaanderen telt al 14 procent meer woningen dan huishoudens. Een deel staat leeg of is te groot voor de bewoners. De shift naar betaalbaarheid vertrekt het best zo veel mogelijk vanuit het bestaande patrimonium, via inbreiding, herbestemming of opsplitsing. Juist voor de economisch zwakkere bevolking is de nabijheid van diensten en scholen bovendien belangrijk, bij gebrek aan een eigen auto of snelle elektrische fiets.”

De prijs van Limburgse stadsappartementen steeg het sterkst in Genk (+15% naar 231.574 euro). Dient de stad zich aan als alternatief voor de hoofdstad?

DE RIDDER. “Het blijft natuurlijk een hoog bedrag. Genk heeft inderdaad een breed aanbod van betaalbare woningen. Het is een wat vreemde stad. Wijken als Kolderbos, Winterslag, Waterschei en Bokrijk vormen aparte gemeenschappen. Een raster van wegen verbindt die stadswijken. Je hebt een auto nodig om ergens te geraken. Genk is betaalbaar, maar heeft uitdagingen voor duurzaamheid. Hasselt is duurzaam, maar onbetaalbaar.”

De rest van de provincie heeft ook nog betaalbare woningen, maar is vaak moeilijk bereikbaar.

DE RIDDER. “Zeker het noorden heeft een mobiliteitsprobleem, zelfs voor wie een auto heeft. Ik houd mijn hart vast voor bepaalde gemeenten – denk aan Hamont-Achel, Kinrooi of Meeuwen-Gruitrode, waar de ontvolking en de veroudering stilaan een probleem worden. Ook de Maaskant heeft het niet gemakkelijk. Limburg mist dynamiek door het gebrekkige openbaar vervoer. Even was er hoop op het Spartacus-project, dat met drie tramlijnen noord en oost met Hasselt zou verbinden. Dat project is echter afgeslankt en wordt steeds uitgesteld. De ontsluiting is een noodzaak.”

Is het geen paradox dat het beleid met de bouwshift wonen in groene stadskernen wil promoten, terwijl het succes van die steden wonen er net duurder maakt. Hoe kan het beleid dat fenomeen keren?

DE RIDDER. “Wonen in de stad wordt fiscaal afgestraft. Bij de invoering van het kadastraal inkomen in 1970 werd de waarde van de woningen in rijkere stadsbuurten met winkels en horeca vrij hoog geschat. Die wijken zijn intussen verarmd. Woningen in plattelandsdorpen waren toen veel minder waard, maar zijn nu begeerd. Er is dringend nood aan een herschatting van het KI. En waarom neemt men ook duurzaamheid niet mee in de fiscale behandeling?

“De steden moeten bij de vergunning van ontwikkelingsprojecten ook strakker de regie in handen houden. Het kwaad is spijtig genoeg grotendeels geschied. Hele buurten zijn via projectontwikkelaars al verkocht aan gezinnen en verhuurders. Je kunt die klok moeilijk terugdraaien. Hasselt en andere Vlaamse steden moeten erg voorzichtig omspringen met de gronden die ze in eigendom hebben. Nieuwe beheermodellen kunnen een betaalbaar alternatief creëren en de wilde speculatie tegengaan.

“Neem een voorbeeld aan Zürich. Door de banken daar en hun goedbetaalde medewerkers is dat een gigantisch dure stad. Onder druk van burgerbewegingen is daar het doodgebloede model van de wooncoöperatieven nieuw leven ingeblazen. De stad ontwikkelt 10.000 betaalbare woningen met een sterke dichtheid en veel gedeelde ruimte. Die verpacht ze aan 250 coöperatieven. De huurprijs wordt berekend op basis van de gemaakte kosten, en blijft jaren stabiel.

“Ook Hasselt experimenteert met dat model. Architecten en enthousiaste burgers werkten aan het cohousingproject Moosherk op de site van het oude gemeentehuis van Sint-Lambrechts-Herk. De stad verpacht er vanaf volgend jaar 35 wooneenheden aan een coöperatie. Ook de beperking van de huurprijzen kan een manier zijn om huren betaalbaar te maken.”

Morrelen aan de huurprijzen leidt onvermijdelijk tot minder investeringen door privé-investeerders.

DE RIDDER. “Met duidelijke verhuurnormen kan de kwaliteit van het huurarsenaal op peil blijven. Dat vergt wel politieke moed. Zeker in de beginfase stuit zo’n maatregel op tegenstand. Het is echter een illusie dat de privésector uit zichzelf kwalitatieve, betaalbare woningen kan aanbieden. Huursubsidies kunnen ook helpen.

“De Sociale Huisvestingsmaatschappijen zouden meer middelen moeten hebben. Het probleem is echter dat er op sociale woningen een sociaal stigma kleeft. Neem het voorbeeld van Wenen. In die toch rijke stad komt de overheid tussenbeide voor 60 procent van de huurwoningen. Het Belgische woonmodel subsidieerde na de Tweede Wereldoorlog veel te sterk de verwerving van een woning. In landen als Groot Brittannië en Nederland was dat veel minder het geval. Jonge gezinnen wonen er in betaalbare huurwoningen. Er is wel een mentaliteitswijziging. Veel jonge mensen betalen graag voor de kwaliteit van een huurwoning op maat van hun behoefte op een bepaald moment. Wonen wordt steeds meer een dienst. Die willen jongeren best huren, net als hun deelauto of -fiets.”

Heel wat huurwoningen voldoen niet meer aan de kwaliteits- en energetische normen. Hoe kan de verduurzaming worden gestimuleerd?

DE RIDDER. “Dat is bijvoorbeeld in sommige wijken van Genk een serieus probleem. Verouderde rijwoningen in mijncités moeten dringend vernieuwd worden, maar de eigenaars hebben daarvoor geen middelen. Welzijnsorganisaties trachten met de subsidiëring van collectieve projecten de renovatie op de mijnsites aan te zwengelen, maar het blijft een pleister op een houten been. Te veel bewoners leven er in een precaire situatie. De overheid moet hier optreden.”