Architect Rita Agneessens: ‘Er is geen tekort aan bouwgrond’

De vrees dat de bouwshift wonen onbetaalbaar zal maken, is onterecht, vindt architect Rita Agneessens. Maar stoppen met bouwen in buitengebied heeft wel als consequentie dat we elders hoger, kleiner of anders zullen moeten bouwen. “Anders creëer je schaarste en dat kan niet de bedoeling zijn.”

Rita Agneessens stond zeven jaar aan het hoofd van B2Ai, het grootste architectenbureau van West-Vlaanderen. Na een korte tussenstop op het kabinet van de Kortrijkse schepen van Bouwen, Wonen en Stadsvernieuwing Wout Maddens (Open Vld) leidt ze nu samen met Tom Vandorpe haar eigen bureau. “Link Lab is eigenlijk een creatief netwerk”, vertelt Rita Agneessens. “We linken verschillende bureaus met een eigen expertise – architectuur, interieurontwerp, stedenbouw, BIM-coördinatie – en delen kennis en opdrachten. Het is een manier om de schaalvoordelen van een groot bureau te koppelen aan de wendbaarheid en de betrokkenheid van een klein bureau.”

Op de vraag of architecten ook kunnen bijdragen aan oplossingen voor het betaalbaarheidsprobleem op de woningmarkt, antwoordt ze volmondig ja. Al nuanceert ze meteen ook dat betaalbaarheidsprobleem. “Het is een discussie die terug is van nooit weggeweest. Ik begrijp ook wel dat er veel aandacht voor is, want als mensen geen woning meer kunnen betalen, is dat natuurlijk een groot probleem. Maar de discussie wordt soms te eenzijdig gevoerd. Betaalbaarheid gaat niet alleen over de kostprijs van een woning, of over stijgende huurprijzen. Je moet naar het totale plaatje kijken: hoe zijn de inkomens geëvolueerd, welke fiscale stimuli zijn er, wat is de impact van de rente op de ontleningscapaciteit, enzovoort. Het is dus meer dan dat cijfertje van de gemiddelde woningprijs, dat in België dan ook nog eens sterk varieert van regio tot regio. Voor een Brusselaar is betaalbaar wellicht niet hetzelfde als voor iemand die in Kortrijk een woning zoekt. In Kortrijk koop je een grote woning voor de prijs van een bescheiden Brusselse rijwoning.”

West-Vlaanderen is, zeker voor huizen, inderdaad zeker niet de duurste Vlaamse provincie. Valt het betaalbaarheidsprobleem hier wel mee?

RITA AGNEESSENS. “Ja, en als je abstractie maakt van de kust, kom je wellicht aan nog lagere prijzen. Maar je moet dus het hele plaatje bekijken. Het mediane inkomen ligt hier ook lager dan in de andere provincies. Het bestaande patrimonium is ook een factor. Kortrijk heeft een heel groot bestand van bestaande woningen, die in relatief slechte staat verkeren. Wie zo’n woning koopt, staat voor zware renovatiekosten. In steden waar die renovatiegolf nog maar pas begonnen is, zullen de prijzen lager zijn dan in een stad zoals Gent, waar die al tien jaar bezig is.”

Speelt het ook niet mee dat de steden in West-Vlaanderen minder snel groeien dan in de rest van Vlaanderen?

AGNEESSENS. “Dat weet ik niet. Roeselare is de enige centrumstad in Vlaanderen die in alle leeftijdscategorieën groeit. Kortrijk groeit ook weer, na een periode van stagnatie. Ik denk dat jonge mensen hier ook wel de voordelen zien van het wonen in een stad. En dat hoeft voor niet iedereen een grote stad te zijn. Steden zoals Gent zijn ook een beetje het slachtoffer van hun eigen succes. Van Kortrijk naar Gent is het een halfuurtje rijden. Als je in Kortrijk een gelijkaardige woning kunt kopen voor de helft van de prijs van een woning in Gent, dan vinden velen dat toch wel het overwegen waard. Die kleinere centrumsteden worden ook aantrekkelijker, en voor sommige mensen hebben ze een comfortabeler schaal dan die van de grootstad.”

Ook Oostende zou in trek zijn bij het hippe publiek dat in Gent niet meer aan de bak komt.

AGNEESSENS. “Ja, je voelt dat Oostende opleeft. Het is de enige stad aan de kust, en dat heeft natuurlijk gevolgen. Ik denk dan aan de sociale problemen aan de onderkant van de woningmarkt. Maar waar Oostende tot voor kort door die stedelijkheid niet zo geliefd was bij de tweedeverblijvers, speelt het zijn stedelijkheid nu uit als een troef.”

Zal de bouwshift de prijzen opdrijven, zoals sommige projectontwikkelaars beweren?

AGNEESSENS. “Als stedenbouwkundige ben ik voor de bouwshift. Vind ik dat er een bouwverbod moet komen in alle woonuitbreidingsgebieden? Nee, want sommige liggen midden in een dorp of een stad. Daar kan het verantwoord zijn een wijk op een goede manier te voltooien. Maar daar moet het dan ook ophouden. Op sommige plaatsen is bouwen echt niet meer te verantwoorden. Ik maak me daarmee misschien niet populair bij sommige projectontwikkelaars, maar het is de realiteit. Wij hebben al opdrachten geweigerd in zulke gebieden.

“Zal dat leiden tot stijgende grondprijzen? Ook die discussie is niet nieuw. Ik hoor al mijn hele professionele leven dat er een tekort is aan bouwgrond. Volgens mij is er geen tekort. Er is nooit een tekort geweest. En ook als we een deel van de woonuitbreidingsgebieden schrappen, zal er geen tekort zijn. De term zegt het zelf: het gaat om uitbreidingsgebied, dat we ooit zouden kunnen gebruiken, als het echt nodig is. Het lijkt me niet correct om dat zomaar als woongebied te catalogeren. Maar er wordt vooral te weinig gekeken naar hoe we de bestaande ruimte voor wonen kunnen gebruiken. De focus ligt heel sterk op nieuwbouw, terwijl we over een heel groot patrimonium beschikken dat op heel veel gebieden – energetisch, ruimtegebruik, ligging – verre van optimaal is, maar met reconversie een nieuw leven kan krijgen.”

Maar als we de ruimte voor wonen inperken, krijg je dan niet onvermijdelijk hogere grondprijzen op locaties waar bouwen wel nog mag: in de steden en de dorpskernen?

AGNEESSENS. “Als je ervoor kiest minder ruimte te gebruiken, dan is de consequentie dat we soms wat hoger, kleiner of anders moeten bouwen. Je kunt niet stoppen met bouwen in buitengebied en voor de rest alles bij het oude laten. Dan creëer je inderdaad schaarste, en dat kan niet de bedoeling zijn. Stoppen met bouwen op slechte locaties moet samengaan met verdichten op goede locaties. Daarom is het ook zo lastig om op het niveau van een dorp of een stad een woonbeleid te voeren. Want als stad X geen verkavelingen meer toelaat, maar buurgemeente Y verkavelt rustig verder, dan kom je nergens. Het woonbeleid moet coherent zijn in een regio, en het liefst zelfs nog breder. Maar uiteraard moet je wel extra aanbod creëren in de steden.”

Botst dat niet met de inspanningen om onze steden groener en leefbaarder te maken?

AGNEESSENS. “In vergelijking met steden in andere landen zijn onze steden nog helemaal niet dichtbebouwd. We hebben nog veel marge om te verdichten. Er is ook nog veel leegstand in onze steden. Ik denk dan aan de vele leegstaande woningen boven winkels. Dat is direct beschikbare ruimte. Of leegstaande kantoren. In Brussel worden almaar meer kantoren omgevormd tot woongebouwen. Ook dat is een vorm van verdichting, zonder dat je een vierkante meter bijbouwt.”

Vlaanderen staat vol met overmaatse woningen. Moeten we extra wooneenheden creëren in die bestaande woningen?

AGNEESSENS. “Ik vind dat een beetje dubbel. Het klopt dat we in vergelijking met andere Europese landen groot wonen. Er is een trend om kleiner te gaan wonen, al lijkt die nu even te haperen door de coronacrisis. De viergevelwoning is ook nog altijd populair. En er zijn grote gezinnen die ook gewoon een grote woning nodig hebben. Is het dan verstandig die woningen op te splitsen? Door zoiets te vergunnen maak je het officieel. Het brengt ook onvermijdelijk bouwwerken met zich. Interessanter is die grotere woningen op een zachtere manier open te stellen voor meer bewoners. In de Verenigde Staten is het bijvoorbeeld heel normaal dat jonge mensen na hun studies met enkele vrienden samenwonen. In ons land is dat een probleem, omdat je dan fiscaal als een gezin wordt beschouwd. Dat aanpakken lijkt me een beter idee. Ook omdat je de woning intact houdt, zodat er later misschien opnieuw een groot gezin in kan wonen.

“Met regelgeving kun je dus ook bijsturen. Ik denk bijvoorbeeld aan de btw op nieuwbouw. Als wonen een basisrecht is, dan strookt dat toch niet met een tarief van 21 procent? Toch zeker voor het ruwbouwgedeelte lijkt een tarief van 6 procent logischer. Dat je 21 procent betaalt als je een marmeren vloer legt, dat begrijp ik. Uiteraard zou een btw-verlaging budgettaire gevolgen hebben voor de overheid, maar dat kun je compenseren door te snoeien in de subsidies.”

Dat gaat dan onder meer over de subsidies voor energiebesparende maatregelen. Sommigen opperen dat we op dat terrein sowieso stilaan het optimum hebben bereikt.

AGNEESSENS. “Op een bepaald ogenblik kun je je inderdaad afvragen of een beperkte energiebesparing nog opweegt tegen de meerprijs. Ik ben te weinig technisch onderlegd om te kunnen inschatten of we dat punt al bereikt hebben. Voor passiefbouw moet je bepaalde materialen bewerken, waardoor ze moeilijker te recycleren zijn. Dat botst dan weer met de trend naar circulair bouwen. Misschien moeten we meer inzetten op het opwekken van energie.”

Is betaalbaarheid ook een thema bij uw opdrachtgevers?

AGNEESSENS. “Ja, tenzij bij de projectontwikkelaars die op het high-end van de markt mikken. Al hoor ik die partijen soms ook zeggen dat de grondprijzen de pan uit rijzen. Maar opnieuw gaat het over wat je verstaat onder het begrip betaalbaarheid. In de vastgoedsector wordt dat meestal gedefinieerd als wat betaalbaar is voor het doorsneestartersgezin, tweeverdieners dus. Een schepen van Sociale Zaken in een centrumstad zal betaalbaarheid anders definiëren. Al zie ik ook wel een verschuiving bij de projectontwikkelaars. De huurmarkt in Vlaanderen is nog altijd redelijk beperkt, maar de betaalbaarheidsproblematiek is daar prangender dan op de koopmarkt. Omdat er een tekort is op de huurmarkt, zetten sommige spelers in op het bouwen van betaalbare huurwoningen. Dat is natuurlijk een heel ander model.”

Een nieuwe prijsverhogende factor zijn de duurdere bouwmaterialen. Is dat een tijdelijk fenomeen?

AGNEESSENS. “Ik krijg daar van aannemers zeer uiteenlopende signalen over. Sommigen verwachten dat de situatie snel zal normaliseren, anderen zien het alleen nog maar verergeren. Dat de bouwmaterialen duurder zullen blijven dan voor corona, lijkt me wel zeker. Vooral voor nieuwbouw is dat problematisch. Het zal misschien voor een tijdelijke verschuiving zorgen van nieuwbouw naar kopen van bestaande woningen. Of dat een goede zaak is, betwijfel ik, want de mensen zullen wellicht ook renovatiewerken uitstellen.”