Architect Leander Kippers over vastgoed in Limburg: ‘Voor Jan Modaal wordt het aanbod almaar schaarser’

Limburg is om te wonen de goedkoopste provincie van Vlaanderen. Maar in Hasselt pieken de prijzen op een niveau dat voor de modale inwoner onbetaalbaar wordt. Kleiner wonen wordt ook in de groene provincie de regel, stelt de architect Leander Kippers.

In de provincie Limburg steeg de mediaanprijs van een huis in 2020 met 8 procent naar 245.000 euro, leert de notarisbarometer. Die van een appartement bedraagt 203.000 euro (+6%). “Vroeger bouwden veel Limburgse gezinnen een huis op grond die ze kregen van hun ouders, maar dat komt almaar minder voor”, reageert Leander Kippers van Architectengroep R2Livin-BISAR uit Genk. “Ook de Limburgse woningmarkt wordt almaar meer ingepalmd door ontwikkelaars, die met gestandaardiseerd vastgoed meer rendement kunnen halen.”

BISAR, kort voor Businesss Architecture, focus op dat type van projecten. R2Livin ontwerpt vooral villa’s voor particulieren. “Met R2Livin leggen we de nadruk op de architectuur als kunst. De b2b-projecten van BISAR halen de grootste omzet en zijn onze financiële basis. Ze geven ons de vrijheid om architectonisch ons ding te doen met R2Livin.”

Woningen in Limburg zijn vrij goedkoop in vergelijking met de rest van Vlaanderen. Is betaalbaarheid er minder een probleem?

LEANDER KIPPERS. “De Limburgse woningmarkt is er een van uitersten. In Hasselt betaal je gemakkelijk meer dan een miljoen euro voor een penthouse, terwijl woningen in Borgloon, Tongeren en Heers erg goedkoop zijn.

“De lokale overheden hebben wel degelijk werk gemaakt van betaalbare woningen. Ze eisen bijvoorbeeld dat promotoren voorzien in een mix van grote en kleinere appartementen of in een bepaald percentage van woningen dat ze tegen een sociaal tarief op de markt brengen. Er zijn de zogenoemde hamsterhuren, waar een deel van de huur dient om het kapitaal van een aankoop te financieren.

“Vroeger eisten gemeentebesturen dat promotoren grotere eenheden ontwikkelden, maar ze beseffen nu dat dat zich tegen hun bevolking keert. Wonen wordt onbetaalbaar. Daarom laten ze nu ook kleinere appartementen ontwikkelen. Ook de visie op mobiliteit verandert. Vroeger hield men bij de bouw van een appartementsblok rekening met 1,5 wagen per gezin, nu is dat nog 0,6.”

BISAR focust op betaalbare woningen. Aan welke voorwaarden moeten die voldoe

n?

KIPPERS. “We volgen enkele basisprincipes. Regel één: maak de woning niet te groot. Een eenvoudige manier om minder uit te geven aan een woning, is met minder tevreden te zijn. Vijf jaar geleden waren onze huizen nog makkelijk 160 tot 180 vierkante meter groot, nu nog 140. Vroeger tekenden we nog appartementen van 150 vierkante meter met drie slaapkamers. Nu kan het met bijna een derde minder. Als we een appartementsblok ontwerpen voor investeerders die mikken op de verhuur, zullen we nog kleinere standaardeenheden ontwerpen.

“Regel twee: optimaliseer de constructie. We vermijden bijvoorbeeld uitstekende gedeeltes of louter decoratieve elementen, die wel ruimte innemen. Regel drie: de materiaalkeuze gebeurt zo rendabel mogelijk. Dat betekent niet dat we altijd het goedkoopste selecteren. als je geen duurzame materialen gebruikt, leidt dat vrij snel tot problemen. Regel vier: werk zo veel mogelijk met standaarden. Elke uitzondering op een klassieke constructie, zoals een vide of andere frivoliteiten, betekent meer kosten.”

Zijn er veel beleggers op de woningmarkt in Limburg?

KIPPERS. “Minder dan in Antwerpen of Brussel. Er zijn kleine investeerders die in kleine steden of dorpen een paar appartementsblokjes verhuren aan lokale mensen. In Hasselt zijn er wel grote investeringen en een meer gestructureerde verhuur van appartementen, zoals de Kapertoren, het project Zuidzicht of rond het Quartier Blue. Het zijn gigantische projecten voor een stad als Hasselt.

De ontwikkeling van dure appartementen staat op een laag pitje omdat het aanbod meer dan groot genoeg is, zeggen vastgoedanalisten.

KIPPERS. “De vraag naar luxe is nu eenmaal beperkt. De gronden van die projecten zijn erg duur verkocht, zodat de appartementen een bepaald prijsniveau moeten halen om de ontwikkeling rendabel te houden. Er is meer behoefte aan betaalbare woningen dan aan luxe.”

Is het aanbod van betaalbare woningen in Hasselt groot genoeg?

KIPPERS. “Het aantal nieuwe woningen waaraan volgens een woonbehoeftestudie nood zou zijn in 2030, was al vergund in 2020. Zoals gezegd, gaat het vooral om het dure segment. De rol van het stadsbestuur is nu cruciaal. Het legt in zijn vergunningsbeleid terecht de nadruk op de ontwikkeling van betaalbare woningen.”

Is er een alternatief voor Hasselt, de dure provinciehoofdstad?

KIPPERS. “Dat is moeilijk. Je kiest voor Hasselt of niet. In de buurt van de hoofdstad kun je uitwijken naar het landelijke Zonhoven, op amper 7 minuten rijden van Hasselt. Maar ook daar is wonen erg duur. Verder van het centrum is het goedkoper. Wie echter in Kortessem of Sint-Truiden een woning koopt, doet dat echt niet omdat hij zijn zin niet vond in de hoofdstad. Wie in Hasselt wil wonen, koopt er ook, desnoods een kleiner appartement of een bestaande woning die men zelf opknapt. Of men stelt de aankoop uit en huurt er een periode. In elke gemeente zijn er mogelijkheden om een woning te verwerven, ook in Hasselt, zolang je eisen rekening houden met het budget.”

Is er nog veel vraag naar nieuwe villa’s, de tweede pijler van uw bureau?

KIPPERS. “Toch wel. De rijken worden rijker en de armen armer. Dat blijkt ook uit de woningen die we ontwerpen. We bouwen villa’s voor minder klanten dan vroeger, maar die klanten hebben wel een groter budget. Ze kijken niet op 200.000 euro. Woningen boven 800.000 of zelfs 1 miljoen euro zijn geen uitzondering meer, zoals vijf jaar geleden.”

De vorige Vlaamse bouwmeester, Leo Van Broeck, vond vrijstaand bouwen crimineel. Hij weigert nog dat soort gebouwen te tekenen. Zijn grote villa’s nog wel van deze tijd?

KIPPERS. “Dat is een andere discussie. Ik sta uiteraard achter het principe van meer groene ruimte en verdicht bouwen in de dorpskernen en de steden. Het ontwerp van een villa maakt van ons echter geen criminelen. De beslissing ligt bij de vergunnende overheid. Als wij dat gebouw niet ontwerpen, zal een andere architect dat wél doen. Het is normaal dat een eigenaar zijn vergunning maximaal wil benutten. Het is aan ons om die woning zo ecologisch mogelijk en in harmonie met de omgeving te ontwerpen.

“Ik besef trouwens dat dat segment zeldzamer wordt. De bouwstop wordt nu al her en der in Limburg toegepast. Woonuitbreidingsgebied wordt minder snel aangesneden. Nieuwe bouwgrond wordt schaars. Daarom zullen de gezinnen automatisch kijken naar bestaand vastgoed als alternatief voor de dure nieuwbouw. In dat segment zullen de prijzen ook stijgen. Het aanbod aan woningen voor Jan Modaal wordt almaar schaarser. De trend naar meer en kleinere appartementen zal onvermijdelijk doorzetten, ook in Limburg.”