Antwerpse woningmarkt schippert tussen overaanbod en oververhitting

Antwerpen groeit in de hoogte en in de breedte. Projectontwikkelaars doen er hun ding van Linkeroever tot over de Ring, en van Nieuw Zuid tot voorbij Het Eilandje. Met nieuwe woontorens en -wijken spelen ze in op de verwachte bevolkingstoename in de Scheldestad. Maar er klinkt ook kritiek. “Er wordt in Antwerpen te veel en verkeerd gebouwd.”

“Ik denk dat Antwerpen moet voorbereid zijn op een snelle groei”, vertelde de Antwerpse stadsbouwmeester Christian Rapp in april aan Trends. Hij verwees naar Amsterdam. Rapp noemt de Amsterdamse woningmarkt niet gestuurd en totaal oververhit. De Nederlandse hoofdstad heeft de bevolkingstoename danig onderschat en zit nu op de blaren. Christian Rapp: “Ze weten in Amsterdam niet waar, wat en hoe ze moeten bouwen. En intussen nemen de woningprijzen er spectaculair toe. Je moet al minimaal 20 procent boven de vraagprijs bieden om een kans te maken. De les voor Antwerpen is dat de dynamiek van een stad heel snel kan veranderen.”

Aanbodinflatie

Afgaande op de vele bouwkranen en werven heeft Antwerpen niet te klagen over een gebrek aan dynamiek op de vastgoedmarkt. De projectontwikkelaars komen graag naar Antwerpen en de stad ontvangt ze met open armen. Voorlopig lijkt een Amsterdams scenario niet aan de orde.

Integendeel: verschillende waarnemers wijzen op een dreigend overaanbod. Frédéric Vandenhende van het vastgoedinvesteringsplatform Investr vergeleek de Antwerpse bouwvergunningen met de toename van het aantal gezinnen. Tussen 2004 en 2014 lag het aantal vergunde woningen en flats nog beduidend lager dan de instroom van de gezinnen, maar sinds 2014 is de trend gekeerd. Voor de periode 2014-2016 komt Vandenhende uit op 6387 vergunde wooneenheden versus 2887 nieuwe gezinnen.

Cijfers van het vastgoedstudiebureau de Crombrugghe & Partners wijzen ook op een toename van het aantal projecten in verkoop. Het studiebureau detecteerde in 2014 in de Antwerpse binnenstad een nieuwbouwstock van 20.400 vierkante meter; in 2018 was die opgelopen tot 41.550 vierkante meter.

Frédéric Vandenhende heeft het over een “problematische evolutie”. “Ook omdat er nog veel projecten op stapel staan”, zegt hij. “Op de Slachthuissite bijvoorbeeld, zijn nog eens meer dan 2000 wooneenheden gepland. Ik vraag me af of de markt al dat nieuwe aanbod kan absorberen. Het zou jammer en gevaarlijk zijn als we in het residentieel vastgoed hetzelfde meemaken als op de markt van de assistentieflats. Op zich biedt dat segment toegevoegde waarde voor de vergrijzende bevolking, en toch is het vandaag het kerkhof van de vastgoedmarkt. Omdat er te veel assistentiewoningen zijn gebouwd, op verkeerde locaties en tegen waanzinnig hoge prijzen.”

Vastgoedmakelaar Wim Peleman van First Immo waarschuwt al langer voor een overaanbod op de Antwerpse woningmarkt, vooral dan in de omgeving van Het Eilandje. “Voorlopig lijkt het erop dat het gros van die nieuwe appartementen verkocht geraakt”, zegt hij. “Maar aan wie? Sommige projectontwikkelaars verkopen de appartementen aan bevriende of gelieerde investeerders. Er zijn ook institutionele investeerders actief op de Antwerpse vastgoedmarkt. De vraag is of daar ook altijd eindgebruikers tegenover staan. Als je ‘s avonds op Het Eilandje rondwandelt, zie je in enkele van die woontorens toch heel weinig licht.”

De vele projectontwikkelaars op Antwerpse bodem lijken zich voorlopig weinig zorgen te maken. “We zien in onze projecten in Antwerpen toch nog een gezonde opname”, stelt Peter Leyssens, managing partner van Cores Development. “Het ritme ligt wel iets lager dan enkele jaren geleden. Omdat er inderdaad veel partijen en projecten zijn bijgekomen. Er is dus meer concurrentie en misschien zorgt dat hier en daar voor een tijdelijk overaanbod. Maar Antwerpen heeft nog altijd behoefte aan nieuwe, kwalitatieve projecten. En de algemene trends voor de stad zijn erg gunstig.”

Michel Verhoeven, coördinator ontwikkeling bij de projectontwikkelaar Kolmont, is ook niet bevreesd voor een overaanbod. “De bevolkingsprognose voor Antwerpen toont een toename van 60.000 inwoners tegen 2030. Rekening houdend met 2,2 personen per gezin, betekent dat een jaarlijkse behoefte van ongeveer 1500 extra wooneenheden. Wellicht zal het meer zijn want de gezinnen worden kleiner. Ook door het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zal de druk op de stad alleen maar toenemen.”

Hij wijst erop dat Antwerpen al een grote aantrekkingskracht uitoefent op medioren die hun stek in de groene rand ruilen voor de stad. “Antwerpen heeft ook een internationale aantrekkingskracht. Er is een grote immigratie van mensen met zowel lage, midden als hoge inkomens. Een minpunt is dat de uitwijking van gezinnen met kinderen richting groene rand nog aanhoudt.”

60 vierkante meter

“Er wordt in Antwerpen niet alleen te veel gebouwd, er wordt vooral ook verkeerd gebouwd”, vindt Wim Peleman. “Als makelaar hebben we een goed zicht op de vraag. Veel mensen zoeken een appartement of woning tussen 150.000 en 200.000 euro. Maar het aanbod op de nieuwbouwmarkt in die prijsvork is zo goed als nihil. De projectontwikkelaars mikken op een te hoog marktsegment. Voor een deel is dat natuurlijk het gevolg van de hogere bouwkosten en de strengere regelgeving. En de Antwerpse bouwcode helpt ook niet. Het opleggen van een minimaal aantal parkeerplaatsen drijft de vastgoedprijzen nog op.”

Ook Frédéric Vandenhende betwijfelt of het nieuwe aanbod voldoende overeenstemt met de vraag. “Het gemiddeld inkomen in Antwerpen is het laagste van alle centrumsteden”, merkt hij op. “En dat terwijl de nieuwbouwprijzen in Antwerpen evolueren naar 3000 euro/m2. Voor veel eindgebruikers is dat een onhaalbare prijs. De projectontwikkelaars hebben dat voor een stuk gecompenseerd door steeds kleinere units te bouwen: In veertien jaar tijd is de gemiddelde oppervlakte van een appartement gedaald van 102 naar 78 vierkante meter. Veel rek zit daar niet meer op. Je krijgt geen tweeslaapkamerappartement op 60 vierkante meter.”

Volgens cijfers van de Crombrugghe & Partners klom de vraagprijs voor nieuwbouwappartementen in de Antwerpse binnenstad in vijf jaar met 17,5 procent naar 3200 euro/m2. Jurgen Van Bogaert, eveneens managing partner bij Cores Development, geeft aan dat de prijsevolutie op de Antwerpse nieuwbouwmarkt hem wel zorgen baart. “De prijzen kunnen niet in hetzelfde tempo blijven stijgen”, zegt hij. “Wie gaat dat nog kunnen betalen? De inkomens zijn niet navenant gestegen.” Volgens zijn collega zal de markt haar werk doen. “Vandaag drijft het opbod tussen de projectontwikkelaars de grondprijs op. Wanneer stopt dat? Als de economische conjunctuur begint te verzwakken. De vraag zal dan afnemen waardoor je ook een rem krijgt op de prijsevolutie.”

Michel Verhoeven nuanceert de prijsproblematiek op de Antwerpse woningmarkt. “Gent is vandaag meer overpriced dan Antwerpen”, zegt hij. “Juist omdat er in Gent minder nieuw aanbod wordt gecreëerd. Daardoor is er meer concurrentie in het bestaande vastgoed. Het klopt wel dat er in Antwerpen vooral ontwikkeld wordt voor de hogere inkomens. Maar in de negentiende- en twintigste-eeuwse gordel van Antwerpen is nog relatief veel aanbod voor de lagere inkomens.”

Intrest en investeerders

Naast de projectontwikkelaars spelen ook investeerders, groot en klein, een belangrijke rol op de Antwerpse woningmarkt. “De toegenomen interesse van beleggers voor vastgoed is een algemene trend”, zegt Frédéric Vandenhende. “Vandaag beleggen zelfs de grootste voormalige non-believers in vastgoed. En beleggers kijken dan vooral naar de grote steden. Antwerpen wordt meer een huurstad en minder een koopstad.”

Hij stelt dat in Antwerpen ongeveer 40 procent van de nieuwbouwappartementen aan beleggers wordt verkocht.” Peter Leyssens bevestigt dat het aandeel van de beleggers sterk is toegenomen. “Bij onze start, een tiental jaar geleden, verkochten we ongeveer 20 procent aan beleggers. Vandaag is dat ongeveer 40 procent. Het zou meer kunnen zijn. Maar we streven altijd naar een goede mix in onze projecten, met ook een aantal grotere appartementen. Die vallen minder in de smaak bij beleggers.”

De lage rentevoeten verklaren in grote mate de populariteit van beleggingsvastgoed. Beleggers beschouwen vastgoed als een interessant alternatief voor vastrentende beleggingen en maken ook dankbaar gebruik van de financieringshefboom. Frédéric Vandenhende: “Je kunt vandaag lenen tegen 1,5 procent. Met een nettohuurrendement van 3 procent verdien je dus op je geleend kapitaal. Dan is de rekening snel gemaakt.”

In het geval van een forse rentestijging dreigt die turbo op de vastgoedmarkt te verdwijnen. Het brengt Frédéric Vandenhende terug bij zijn betoog om alert te zijn voor een mogelijk overaanbod. Want wat als de beleggers afhaken op een vastgoedmarkt waar ze instaan voor de helft van de transacties? Vandenhende vreest dat projectontwikkelaars met een zwakke kapitaalbuffer dan in moeilijke papieren kunnen geraken. “Projectontwikkelaars halen hun winst uit de verkoop van de laatste 20 procent van het project”, merkt hij op. “Ik wil vastgoedbeleggers geen schrik aanjagen. Antwerpen heeft nog altijd een zeer goede huurmarkt, maar dan wel eerder in het lagere prijssegment. Boven de 850 à 900 euro huur lopen de kandidaat-huurders niet dik.” In de lagere segmenten is dan weer krapte, weet Wim Peleman. “Op een huurpand in de prijscategorie tussen 500 en 700 euro krijg je in een week tijd gemakkelijk honderd reacties.”

Voor Michel Verhoeven is de hamvraag niet of Antwerpen aantrekkelijk blijft voor beleggers, maar wel of de stad de uitstroom van de tweeverdieners en gezinnen met kinderen kan keren. Hij is optimistisch. “Antwerpen is een bruisende stad en een economisch zwaargewicht. Vandaag zie je dat Europese steden die een competitieve economie weten te koppelen aan leefbaarheid, het bijzonder goed doen. Waarom? Omdat mensen steeds meer de nabijheid van faciliteiten en voorzieningen opzoeken. Het Ruimtelijk Beleidsplan Vlaanderen speelt daar op in: het wil het ruimtelijk rendement verhogen door wonen, werken en ontspannen meer met elkaar te verweven. In steden kun je microcentraliteiten creëren: plekken waar je bijna alle functies op wandel- of fietsafstand vindt.” Jurgen Van Bogaert maakt een gelijkaardige analyse en voegt er aan toe dat meer groene ruimte in de stad noodzakelijk is om die leefbaarheid te verhogen. “Op sommige plekken zouden we nieuwe parken of publieke ruimte moeten creëren. Maar dan moet je op andere plekken in de hoogte kunnen bouwen.”

Overkapping

De winnende combinatie is dus economische slagkracht gekoppeld aan een leefbare stad. Voor dat laatste verwacht Michel Verhoeven, samen met veel Antwerpenaars, veel van de geplande overkapping van de Antwerpse Ring. In juni selecteerde een politiek stuurcomité achttien projecten die in de eerste fase van de overkapping gerealiseerd worden.

Resulteren die plannen al in verschuivingen op de Antwerpse vastgoedmarkt? Bij Cores Development, dat met Louise Marie een groot project op stapel heeft staan langs de Singel, klinkt het dat het daar nog te vroeg voor is. “Uiteraard zal zo’n overkapping een nieuwe dynamiek geven aan locaties langs de Ring en de Singel”, zegt Peter Leyssens. “Maar vandaag kunnen mensen zich nog geen goed beeld vormen van de impact. Op het moment dat de werken starten en zo’n overkapping reëel wordt, begint zoiets te leven. Ik vergelijk het een beetje met de energieprestatie- en isolatienormen. De mensen waren daar in het begin ook niet mee bezig. Het heeft lang geduurd vooraleer projectontwikkelaars dat konden vermarkten.”

Ook Michel Verhoeven vindt het nog te vroeg. “We krijgen wel aanbiedingen van kantooreigenaars langs de Ring om een optieprijs te betalen voor hun kantoren. Maar voorlopig vinden we dat te riskant, want de realisatie van zo’n overkapping kan misschien vijf jaar langer duren dan gepland. Dat is nefast voor het rendement.”

Maar volgens Verhoeven wordt de overkapte Ring een van de drie grote structurerende assen voor nieuwe, kwalitatieve ontwikkelingen. De eerste is de Schelde. “De nabijheid van het water en de heraanleg van de Scheldekaaien zorgen daar voor heel veel kwaliteiten”, duidt hij. “De projecten op het Eilandje en Nieuw Zuid spelen daar volop op in.” Een tweede kwaliteitsdrager zijn de Leien, die nu ook in het noorden van de stad worden heraangelegd. “Ook op de Leien gaat de heraanleg gepaard met een verbetering van de publieke ruimte waardoor de omgeving naar een hoger niveau wordt getild”, vervolgt Verhoeven. “In die zin is de overkapping van de Ring, de derde as, een magnifieke kans voor de negentiende- en twintigste-eeuwse gordel. In de eerste plaats omdat de leefbaarheid van die wijken verbetert. Maar het biedt ook kansen om gezinnen met kinderen aan de stad te binden of weer aan te trekken. Voor Spoor Oost, tussen Borgerhout en Deurne, is er een plan om een nieuwe woonwijk te creëren. Met zo’n wijk kan je de tweeverdieners die nu nog in de groene rand op zoek gaan naar een huisje-tuintje-boompje verleiden om in de stad te blijven.”

Ruilen met vastgoed

De Hasseltse projectontwikkelaar Kolmont, onderdeel van Tans Group, is een relatief nieuwe speler op de Antwerpse vastgoedmarkt. In 2015 realiseerde Kolmont een eerste project in de Lange Gasthuisstraat. Op de hoek van de Teniersplaats en het Operaplein start Kolmont binnenkort met de herontwikkeling van de Teniersbuilding. Op drie niveaus (-1, 0 en 1) komt er retail. De bovenliggende verdiepingen worden ingenomen door B&B Hotels, de hotelketen die ook al een vestiging opende op het Antwerpse Zuid. In Berchem, vlak naast het project Yust van de projectontwikkelaar Gands, zal Kolmont samen met DCA een kantoorgebouw herontwikkelen tot een appartementencomplex.

In samenwerking met de projectontwikkelaar Urbicoon (Group Machiels) heeft Kolmont ook ambitieuze plannen op de Groenplaats. Tegen 2025 wil het er een wooncomplex met ongeveer 150 appartementen en enkele winkels bouwen. Het nieuwe wooncomplex komt op de plaats van de huidige campus van de Karel De Grote Hogeschool. In ruil krijgt de hogeschool een stek in de voormalige gebouwen van Proximus aan de Meir, de Jezusstraat, de Cellebroedersstraat en de Lange Nieuwstraat. Die gebouwen zijn eigendom van Tans Group en Urbicoon.

Ook Cores Development denkt aan een ruiloperatie. De Antwerpse projectontwikkelaar is eigenaar van de voormalige gebouwen van Proximus en bpost langs de Singel. “De site ligt op wandelafstand van het station van Berchem en is dus goed bereikbaar met het openbaar vervoer”, zegt Peter Leyssens. “Een mogelijkheid is een ruil met bijvoorbeeld een grote kantoorgebruiker of een school die binnenstedelijk gehuisvest is in verouderde gebouwen en die wenst te verhuizen naar een modern gebouw op een stationslocatie.”