Patrick Janssens wil meer betaalbare en sociale woningen in Antwerpen

Projectontwikkelaars blijven welkom in Antwerpen, verzekert Patrick Janssens. Maar de nieuwe schepen voor Stadsontwikkeling geeft de vastgoedsector geen carte blanche. “We willen opnieuw een meer regisserende rol spelen.”

Ja, er zullen nog veel woningen bij komen in Antwerpen. Schepen voor Stadsontwikkeling en Wonen Patrick Janssens (Vooruit) wijst op de lopende projecten op het Eilandje, Regatta op Linkeroever, Nieuw-Zuid en de Slachthuissite, en vermeldt nog enkele locaties die in aanmerking komen voor grootschalige woonprojecten (zie kader onderaan: Studiewerk aanvatten voor de Begijnenstraat).

Die nieuwe woningen zijn nodig om de groeiende Antwerpse bevolking te kunnen huisvesten, klinkt het. Maar Patrick Janssens verwerpt het idee “dat een groter aanbod alle problemen op de woningmarkt oplost. In Antwerpen is de voorbije decennia veel bijgebouwd. Al die woningen zijn verkocht en waren dus blijkbaar betaalbaar. Maar niet voor iedereen. De wooncrisis treft vooral de onderste twee inkomenskwintielen: dat is 40 procent. Het gaat dus niet alleen om de allerarmsten. Dus ja, er is een probleem met het aanbod, maar dan voornamelijk aan de onderkant van de markt.”

Hoe wil de stad het aanbod voor mensen met een laag inkomen opkrikken?

PATRICK JANSSENS. “We hebben het geconventioneerd wonen, een goed initiatief van de vorige Vlaamse regering, in ons bestuursakkoord opgenomen. Het is een systeem dat private ontwikkelaars via subsidies stimuleert om betaalbare en sociale woningen te realiseren. Ze krijgen een subsidie van 15 procent boven de marktconforme huurprijs voor sociale en betaalbare woningen. Voor het betaalbare segment komt daar nog een extra subsidie bij, om de verplichte 15 procent huurkorting te compenseren.
“Ik merk dat veel ontwikkelaars nog onbekend zijn met dat systeem, of terughoudend zijn, maar wij gaan daarover actief met hen in gesprek. Bij iedereen die in Antwerpen een grote woonontwikkeling plant, kaarten we het aan. We streven naar een evenwichtige verdeling binnen projecten. Hoe groot dat aandeel is, hangt af van de specifieke ontwikkeling.”

Hoe reageren projectontwikkelaars?

JANSSENS. “Er is zeker openheid, maar ik voel wel meer weerstand tegen de sociale woningen dan tegen het betaalbare segment. Ik vrees dat beleidsfouten uit het verleden daarin meespelen. Na de Tweede Wereldoorlog zijn grote sociale wooncomplexen gebouwd, zoals op de Luchtbal, het Kiel en Linkeroever. Door steeds strengere inkomensregels ontstonden daar concentraties van kwetsbare bewoners.

“Projectontwikkelaars zijn bang dat een sociaal woningaanbod negatief zal afstralen op hun project. Dat heeft met proportie te maken, denk ik. Wij geloven in gemengde wijken, waarin sociale woningen beter geïntegreerd worden. Een goed voorbeeld is het Militair Hospitaal, een ontwikkeling waarover iedereen enthousiast is. Als ik projectontwikkelaars dan vertel dat daar 25 procent sociaal woningaanbod is, zijn ze erg verrast. Het bewijst dat zo’n mix kan werken.”

Hoeveel extra woningen zijn er nodig?

JANSSENS. “Antwerpen telt ongeveer 280.000 woningen. Op basis van bevolkingsprognoses uit 2022 wordt verwacht dat de stad tegen 2040 met 6 à 7,5 procent groeit. In die periode zijn dus zowat 20.000 extra woningen nodig. Die schatting is waarschijnlijk te laag, want de bevolkingsgroei lijkt sneller te gaan.

“Er spelen nog demografische factoren. De gezinsverdunning vergroot de nood aan kleinere wooneenheden. Tegelijk zien we een tekort aan woningen voor grote gezinnen. Die worden amper door de private markt aangeboden. Dat is logisch: ze zijn minder rendabel dan kleinere appartementen of studentenkamers. Ontwikkelaars maximaliseren hun winst door de grondkosten te spreiden over zo veel mogelijk kleine units.”

Hoe kan de stad het aanbod voor grotere gezinnen stimuleren?

JANSSENS. “Alles begint met overleg. In het bestuursakkoord is expliciet opgenomen dat we de regie over private ontwikkelingen willen versterken door vroeg in gesprek te gaan met ontwikkelaars. Dat helpt om het aanbod beter af te stemmen op de noden van de stad, zeker op het gebied van betaalbaar en sociaal wonen.

“Er is nog een reden om meer in te zetten op overleg. We zien vaak dat projecten vertraging oplopen door discussies tussen de stad en ontwikkelaars, door bezwaren van buurtbewoners of zelfs van concurrerende ontwikkelaars. Dat leidt tot ellenlange procedures. Wij willen vermijden dat mensen zich heel ver engageren in een project, heel veel kosten maken en dan in een laat stadium pas bij de stad terechtkomen. Op de Pelikaansite is jaren werk verloren gegaan als gevolg van een vernietigd RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan, nvdr). Daar lag de verantwoordelijkheid deels bij de ontwikkelaar, die misschien te hoge verwachtingen had, en deels bij de stad, die een RUP opstelde dat achteraf niet standhield.

“Om zulke problemen te vermijden, willen we vanaf het begin met alle stakeholders om de tafel zitten. Dat geldt des te meer als we specifieke woningtypes willen realiseren, zoals grotere gezinswoningen. Je kunt zulke zaken soms opleggen via ruimtelijke plannen, maar overleg levert vaak betere resultaten op. We kunnen niemand verplichten iets te bouwen.”

Zijn Antwerpen en Gent met hun nieuwe bewindsploegen dichter naar elkaar toegegroeid in hun relatie tot de vastgoedsector?

JANSSENS. “In verschillende steden zie je slingerbewegingen in hoe men met ontwikkelaars omgaat. In Gent, waar ik de situatie vrij goed ken omdat ik er enkele projecten heb begeleid, merk je dat de Optima-affaire voor een zekere schrikreactie heeft gezorgd. De stad was terughoudender om zelf een actieve ontwikkelaarsrol op te nemen of zelfs om samen te werken via publiek-private samenwerking. Nu zie je daar een kentering, omdat men inziet dat grootschalige projecten als de Vynckiersite of de Arsenaalsite niet realiseerbaar zijn als de stad en de private sector niet samenwerken.

“In Antwerpen is misschien het omgekeerde gebeurd. Na de meerderheidswissel in 2012 was er minder regie vanuit de stad en lag de focus meer op faciliteren. Wij hebben nu afgesproken opnieuw een meer regisserende rol op te nemen, zeker bij grote private projecten. Dat betekent concreet dat we vanaf het begin in dialoog gaan.

“Daarnaast willen we vermijden dat politici op zichzelf gesprekken voeren met ontwikkelaars. Er schuiven altijd mensen van de administratie of van AG Vespa bij aan de tafel. Zo maken we duidelijk dat er één stedelijk beleid is, waarin de administratie en de politiek samen optreden. Bovendien beletten we zo dat dat politici ervan uitgaan dat bepaalde zaken eenvoudig realiseerbaar zijn, zonder volledig inzicht te hebben in de voorgeschiedenis of de beperkingen van een verordening of RUP. Ik zie dat als een vorm van partnerschap waarbij je samen de stad vormgeeft.”

De nieuwe bouwcode van vorig jaar bevat soepelere regels voor hoogbouw. Bent u fan?

JANSSENS. “Er is in de bouwcode meer veranderd dan enkel de regels rond hoogbouw. En de nieuwe aanpak betekent niet dat alles zomaar kan. Elk project zal nog steeds in zijn context worden beoordeeld.
“In grote projecten, zoals de Slachthuissite, zien we vaak hoogteaccenten. Daar heb ik geen probleem mee, zolang ze samengaan met kwalitatief openbaar domein. De voorbije twee legislaturen is de stad zwaar blijven investeren in het publieke domein, denk aan de heraanleg van de Scheldekaaien en de ontwikkeling van Zuidpark. Die inspanningen moeten we nu doortrekken naar minder high-profile gebieden, zoals de Luchtbal, Linkeroever en het Kiel, waar hoogbouw vaak samengaat met een publiek domein dat verwaarloosd is.

“Bijzonder positief aan de nieuwe bouwcode vind ik de grotere aandacht voor de klimaatproblemen. Woningen die kunnen aansluiten op een warmtenet, zullen bijvoorbeeld niet zomaar fossiele brandstoffen kunnen blijven gebruiken.

“Door de fusie met Borsbeek moeten we overigens de goedkeuringsprocedure voor de bouwcode opnieuw doorlopen. We starten niet helemaal van nul, maar dit is wel een gelegenheid om enkele elementen bij te sturen, als blijkt dat ze onvoorziene effecten hebben. Fundamentele wijzigingen verwacht ik echter niet.”

Het lijkt alsof er plots veel projecten voor studentenhuisvesting opduiken in Antwerpen. Klopt die indruk?

JANSSENS. “Ja, er is zeker iets aan de hand, maar we hebben er nog geen duidelijke cijfers over. De vraag naar studentenkamers is wel gestegen door de uitbreiding van het hoger onderwijs in Antwerpen. In de historische studentenbuurt, rond de voormalige UFSIA-site, geldt een kotstop, maar elders in de stad is er eigenlijk geen specifiek beleid rond. Dat betekent dat we bij het beoordelen van studentenhuisvestingsprojecten vooral moeten uitgaan van de goede ruimtelijke ordening.

“Het toont aan dat onze kennis over de woningmarkt en de verschillende deelsegmenten, zoals studentenhuisvesting, nog te beperkt is. In steden als Leuven en Gent zijn er sterke woonbeleidsplannen, gebaseerd op grondige studies. In Antwerpen staat zo’n studie op de planning, maar zo’n proces neemt makkelijk één à twee jaar in beslag.

“Ondertussen kunnen we niet wachten om actie te ondernemen. We willen vermijden dat een overschot ontstaat of dat bepaalde wijken te veel studentenhuisvesting krijgen. Daarom bekijken we nieuwe projecten kritisch. We gaan hierover ook in overleg met de Associatie Universiteit-Hogescholen Antwerpen.”

Heeft de groeiende markt van de kortetermijnverhuur à la Airbnb een impact op de reguliere huurmarkt?

JANSSENS. “Ook daar hebben we voorlopig onvoldoende zicht op. We vermoeden wel dat er een impact is. Onze bezorgdheid is dat woningen soms opgesplitst worden in kleine units of volledig verdwijnen uit het reguliere aanbod. Hoe we daarop zullen reageren, is nog niet bepaald. We volgen de situatie kritisch op en kijken naar de aanpak in andere steden. Toerisme is belangrijk voor Antwerpen en we willen het zeker niet ontmoedigen, maar het mag ook niet ten koste gaan van de leefbaarheid en de betaalbaarheid van wonen in de stad.”