Antwerpen telt al enkele voorbeeldwijken

Duurzaamheid behelst meer dan de installatie van enkele warmtepompen en zonnepanelen. Water, biodiversiteit en circulariteit zijn evengoed aandachtspunten. En ook betaalbaarheid is een thema dat aan belang wint. ‘Een duurzame wijk is ook een sociale wijk’.

Vlak naast Fort 5 in Edegem groeit de nieuwe woonwijk Minerve. Op een voormalig fabrieksterrein van Agfa-Gevaert komen 330 wooneenheden. De eerste fase, zestig appartementen en zestien eengezinswoningen rond een binnentuin, is opgeleverd. De gebouwen in rode baksteen kregen een speels metselverband met uitsparingen en dwars uitstekende stenen. Dat is meer dan een visueel interessante toevoeging, de ingreep past in de biodiversiteitsambities van de nieuwe wijk. “In de holtes kunnen vogels kunnen rusten en nestelen”, duidt Nicolas Bearelle, uitvoerend voorzitter van de projectontwikkelaar Revive. “Er komen ook nestkasten voor gierzwaluwen. De binnentuin is niet zomaar een grasperkje: in samenwerking met biologen hebben we gekozen voor inheemse planten, die aangepast zijn aan de omgeving en een voedselbron vormen voor insecten en vlinders.”

Integraal duurzaam

Revive omschrijft Minerve op de projectwebsite als “de wijk van de toekomst die inzet op duurzaamheid”. Die claim is meer dan terecht, stelt Nicolas Bearelle, al vindt hij wel dat de term duurzaamheid lijdt aan vaagheid en uitholling: “Het is een containerbegrip geworden. Collega-projectontwikkelaars brengen hun projecten onder een groene vlag op de markt met de argumentatie dat ze in warmtepompen en zonnepanelen voorzien en aan waterrecuperatie doen. Tja, dat is eigenlijk niet veel meer dan het toepassen van de wettelijke voorschriften voor nieuwe wijken. Met Minerve gaan we een pak verder. We trachten een positieve invloed te hebben. Dat begint voor ons al bij de aankoopstrategie. Wij kopen uitsluitend oude infrastructuur, gebouwen en terreinen die niet fit for the future zijn. Daarmee gaan we aan de slag: we recycleren en upcyclen. De site van Agfa-Gevaert was bijna volledig verhard: 6 hectare met gebouwen, asfalt en enkele bomen. Op Minerve zal 60 procent van de oppervlakte onverhard zijn. We voegen groen toe en zorgen ervoor dat regenwater maximaal kan insijpelen. Eigenlijk realiseren hier we een groot onthardingsproject.”

Nicolas Bearelle pleit ook voor een integrale visie op duurzaamheid. Bij Minerve vult Revive duurzaamheid in aan de hand van vijf subthema’s: water, energie, biodiversiteit, circulariteit en ontmoeting. “Het moet over meer dan isolatie en zonnepanelen gaan”, stelt hij. De wat in onbruik geraakte drie P’s (people, planet, profit) zijn volgens Bearelle nog altijd relevant. “Een duurzame wijk is ook een sociale wijk”, vindt hij. “We hebben er bewust voor gekozen van bij de eerste fase een deel sociale huisvesting aan te bieden op Minerve. De sociale woningen hebben dezelfde architectuur en dezelfde kwaliteit als de wooneenheden voor de private markt. We willen geen wijken creëren die exclusief focussen op een doelgroep. Integendeel, we mikken zo breed mogelijk met een aanbod van sociale woningen, instapwoningen en meegroeiwoningen, klassieke appartementen, een stukje cohousing en woningen met een tuin voor gezinnen met kinderen.”

Kijken naar het grotere geheel

In Antwerpen, aan de rand van de buurten Zurenborg en Haringrode, is ‘t Groen Kwartier al een tiental jaar een duurzame wijk avant la lettre. Op de site van het voormalige Militair Hospitaal van Antwerpen realiseerden de projectontwikkelaars CAAAP en Matexi in samenwerking met het stadsontwikkelingsbedrijf AG Vespa een gemengde wijk met vierhonderd wooneenheden (appartementen, lofts en grondgebonden woningen), winkels, horeca en kantoren.

“In ‘t Groen Kwartier hebben we enkele waardevolle modellen geïntroduceerd, die we nog altijd toepassen bij het ontwikkelen van nieuwe buurten”, zegt Philip Moyersoen, hoofd innovatie en ontwikkeling bij Matexi. “Ik denk dan aan het ontwerp van de publieke ruimte, die sterk gericht is op sociale cohesie en ontmoeting. Bestaande gebouwen worden maximaal hergebruikt. Er is de mix van functies en van woningtypes. Het is ook een heel groene site geworden, met een maximum aan ontharding. En het is autoluw en heeft nieuwe, zachte verbindingen in de buurt gecreëerd.”

“‘t Groen Kwartier is een schoolvoorbeeld van hoe een vastgoedproject een positief effect kan hebben op de hele buurt errond”, pikt Kristoff De Winne in, de directeur acquisitie en ontwikkeling bij Matexi. “Bij de ontwikkeling van nieuwe projecten kijken we naar het grotere geheel en gaan we op zoek naar de noden van die buurt: is er voldoende groen, is er een crèche, is er nood aan een speeltuin? Wij bouwen geen enclaves of gated communities: onze buurtonwikkelingen staan open voor de ruimere omgeving en bieden op die manier ook een meerwaarde voor buurtbewoners. Rond ‘t Groen Kwartier is dat heel duidelijk. De buurt heeft een stukje mee geprofiteerd van de meerwaarde van die ontwikkeling, in levenskwaliteit maar ook financieel, in de vorm van hogere woningprijzen. Dat maakt deel uit van de P van profit.”

Betaalbare duurzaamheid

Philip Moyersoen wijst erop dat ‘t Groen Kwartier vijftien jaar na de eerste plannen de duurzaamheidstest van Matexi grandioos doorstaat. “Er is één uitzondering: op het gebied van energie is de wereld de jongste jaren sterk veranderd. ‘t Groen Kwartier is nog aangesloten op het klassieke gasnet. Bij nieuwe ontwikkelingen maken we gebruik van energieoplossingen zonder fossiele brandstoffen.” Zo zal Matexi in de toekomstige woonbuurt Laar in Geel het eerste residentiële warmtenet in de Kempen aanleggen.

Op Minerve levert het warmtenet Warmte Verzilverd, een samenwerking van enkele energiecoöperaties in de regio Mortsel-Edegem, de energie voor verwarming en warm water. “Minerve is de eerste wijk die aansluit op dit warmtenet”, zegt Nicolas Bearelle. “We recupereren de restwarmte van de fabriek van Agfa-Gevaert in Mortsel. Voor de bewoners resulteert dat in een serieuze besparing op hun energiefactuur. Het is dus ook nog eens een social profit.”

Bearelle benadrukt wel dat een warmtenet een schaal vergt die groter is dan die van een wijk. Bij andere projecten werkt de ontwikkelaar met wijkenergiesystemen in combinatie met een ESCO, een Energy Service Company. Ook Matexi zet al in op ESCO’s en financiert ze vaak zelf. “Zo’n wijkenergiesysteem vergt bij de aanvang een grote investering”, legt Kristoff De Winne uit. “Je kunt die investering niet doorrekenen aan de koper. De ESCO neemt de financiering op zich en staat ook in voor het operationele beheer. De investering wordt op de lange termijn terugverdiend: de klant/bewoner betaalt een vast bedrag en een kleiner variabel bedrag. Het grote voordeel voor de bewoners is dat ze niet meer wakker hoeven te liggen van hun energiefactuur. Ze zijn veel minder afhankelijk van schommelende energieprijzen.” Een ESCO is volgens Philip Moyersoen een interessante formule om duurzaamheid te doen rijmen op betaalbaarheid. “Dat moet een aandachtspunt zijn, anders bouwen we op den duur alleen nog voor een select groepje mensen”, zegt hij.

Nicolas Bearelle betwist dat duurzaam per definitie duur is. “Natuurlijk is de prijs van een woning in zo’n duurzame wijk een stuk hoger dan die van een oude woning. Maar als je op de lange termijn kijkt, naar de full cost of living, dan ben je ongetwijfeld beter af in een duurzame wijk. Een oude woning moet je renoveren, je betaalt veel meer voor energie, er duiken soms vochtproblemen op… De kosten zijn ook onvoorspelbaar en het eindresultaat zal nooit zo goed zijn als dat van een performante nieuwbouw.”

Beide projectontwikkelaars vinden ook dat het wijkniveau een interessante schaal is om diensten aan te bieden en te delen. “We maken afspraken met autodeelbedrijven om wagens ter beschikking te stellen in onze wijken”, legt Bearelle uit. “Bij een verhuizing zullen de mensen de afweging maken of ze het met een auto minder kunnen doen. In een wijk met veel voorzieningen, zoals deelauto’s, ruime fietsstallingen en een goed openbaar vervoer, in de nabijheid zullen de mensen sneller geneigd zijn hun auto te verkopen. Zo maken ze hun mobiliteit groener maar ook goedkoper. Wij gaan altijd op zoek naar die combinatie.”