Antwerpen staat weer op de kaart als kantoorstad

De projectontwikkelaars willen de Antwerpse kantoormarkt naar een hoger niveau tillen. Maar dat lukt alleen als ook de huurprijzen volgen, klinkt het.

De Antwerpse kantoormarkt verkeert in topconditie. Hoe kan de stad dat uitstekende vormpeil bestendigen? De vastgoedadviseur JLL verzamelde vastgoedspelers en vertegenwoordigers van de stad om de tafel om na te denken over de toekomst en de uitdagingen van Antwerpen als kantoorstad.

Net als 2017 wordt ook 2018 een excellent jaar voor de Antwerpse kantoormarkt. Volgens cijfers van JLL lag de kantooropname ( take up) in de eerste jaarhelft 64 procent hoger dan het vijfjaarsgemiddelde. “Het valt wel op dat het gros van die opname plaatsvindt in de nieuwe projecten, zoals Post X en The Link”, zegt Ralph Schellen van JLL. “Dat bevestigt onze stelling dat projecten belangrijk zijn voor de dynamiek van de markt. Maar voor de nabije toekomst baart het ons ook een beetje zorgen. Want die grote projecten zijn bijna volledig ingevuld. En, op Campus West na, zien we de opvolging niet meteen klaarstaan.”

Sam Vossen van Ghelamco, de ontwikkelaar van The Link in Berchem, merkt op dat een hoge kantooropname niet per se gelijkstaat met een grote dynamiek van de kantoormarkt. “Want”, poneert hij, “als een bedrijf verhuist van de haven naar het centrum, dan is er een kantooropname, maar het zegt niets over de aantrekkingskracht van de stad. Dit gezegde zijnde, merken we wel dat we in The Link nieuwkomers verwelkomen. Ongeveer de helft van het complex is ingenomen door bedrijven die van buiten Antwerpen komen.”

Nieuwe locaties

Is er in Antwerpen nog plaats voor nieuwe kantoorontwikkelingen? Isabelle Vanachter, locatiemanager van de stad, laat weten dat de stad een nieuwe kantoornota voorbereidt. De timing van het rondetafelgesprek – vlak voor de verkiezingen – laat haar evenwel niet toe daar in detail over te communiceren.

Wout Buitink (Kairos) ziet mogelijkheden in het noorden van de stad. “Niet zozeer op het Eilandje, want die wijk zit al wat vol, maar wel bijvoorbeeld in de omgeving van de Luchtbal, het Albertkanaal en de Schijnpoort. De ontsluiting is daar al behoorlijk goed. Een gunstig sociaal weefsel ontbreekt wel nog, maar als je wacht tot alles er is, ben je meestal te laat.”

Dat vindt ook Lieve De Cock (LiPS). “Er zijn nog gronden voor kantoorontwikkelingen”, zegt ze. “Maar de meest voor de hand liggende locaties zijn grotendeels ingevuld. Het laaghangende fruit is geplukt. Projectontwikkelaars moeten daarom meer durven te kijken naar het toekomstpotentieel van een wijk. Misschien kan hun project die toekomst zelfs versnellen.”

Oude gebouwen, nieuwe toekomst

“Als ik de projectontwikkelaars hier zo hoor, is er behoefte aan een nieuw project als Post X. Maar dreigen we daardoor niet meer leegstand te creëren in de stad?” vraagt Isabelle Vanachter aan haar tafelgenoten. Ralph Schellen vreest dat “kantoorgebruikers uit Antwerpen zullen wegtrekken, als er geen moderne kantoorruimte bij komt.”

In Antwerpen is leegstand vooral een probleem van verouderde kantoorgebouwen. In driekwart van de gevallen gaat het om gebouwen van meer dan vijftien jaar oud. Die gebouwen transformeren is een belangrijke uitdaging voor de stad, stelt Isabelle Vanachter. “We kunnen dat niet zelf doen, maar we kunnen het wel gemakkelijker maken.”

Ze voegt eraan toe dat kantoorfuncties kunnen bijdragen aan de levendigheid van een wijk. Een mix van functies, ook in het centrum, is voor de stad een belangrijk streven. “In die zin maakt het ons ook een beetje ongerust dat bijvoorbeeld op de Leien veel kantoren een residentiële invulling krijgen.” Maar kantoren renoveren is niet vanzelfsprekend, repliceert Patrick Bouwen van Groep Bouwen, de ontwikkelaar van Campus West op Linkeroever. “De realiteit is dat het op zulke locaties lucratiever is er appartementen van te maken.”

Hogere huurprijzen

De stijgende prijzen voor woningvastgoed in Antwerpen remmen kantoorrenovatie dus af. Te meer omdat de huurprijzen voor kantoorvastgoed aan de lage kant zijn in Antwerpen. De tophuurprijs ( prime rent) bedraagt er 155 euro per vierkante meter per jaar. “Dat is minder dan in Cluj-Napoca, de tweede kantoorstad van Roemenië”, merkt Alex De Witte (Baltisse) op. “In Luxemburg bedraagt de huurprijs op jaarbasis bijna het viervoudige van in Antwerpen.”

De projectontwikkelaars zijn het erover eens dat de Antwerpse huurprijzen hoger moeten, want de strengere reglementeringen hebben bouwen duurder gemaakt. De grondschaarste zal de prijzen nog opdrijven, verwacht Ralph Schellen. Maar zijn de kantoorgebruikers bereid meer te betalen? Patrick Bouwen komt terug op de prijzen in andere steden en geeft aan dat er nog marge is: “Het is echt niet zo dat bedrijven Antwerpen links laten liggen omdat de huren hier te hoog zijn.”

Rob Ragoen (Immobel) vindt dat de projectontwikkelaars de markt moeten durven te maken. “We moeten het verschil maken met de kwaliteit van het aanbod: een mooie architectuur, een aangename omgeving, een goede bereikbaarheid, enzovoort. In die zin zijn The Link en Post X van grote betekenis. Die projecten hebben Antwerpen weer op de kaart gezet als kantoorstad.”

Alex De Witte zit op dezelfde golflengte en laakt de braderiementaliteit van sommige kantooreigenaars. Baltisse is sinds 2018 eigenaar van het kantoorgedeelte in het Antwerpse Century Center. “De vorige eigenaars hebben dat gebouw mismeesterd, waardoor de huurprijzen er gezakt zijn naar 80 à 85 euro”, zegt hij. “Dat is veel te weinig voor een gebouw met zo’n prestige op een toplocatie, vlak bij het station van de grootste stad van Vlaanderen. We investeren fors in de renovatie van het gebouw en willen de huurprijs opkrikken naar 145 à 150 euro. Ik denk dat we als investeerders en projectontwikkelaars voor een beter product moeten durven te gaan. Maar daar staat uiteraard ook een hogere prijs tegenover.”