De nieuwbouwmarkt heeft het nog altijd moeilijk en er is niet meteen zicht op beterschap. Jonge bestaande appartementen blijken een begeerd alternatief voor het nieuwbouwappartement, stellen de notarissen.
De nieuwste notarisbarometer bevestigt de afkoeling van de vastgoedmarkt. Een huis in ons land kostte in 2023 gemiddeld 322.780 euro, een prijsstijging van 1,1 procent in vergelijking met 2022. Rekening houdend met de inflatie gaat het volgens de notarissen echter om een prijsdaling van 1 procent. De gemiddelde prijs van een appartement bedroeg in ons land 264.792 euro, een prijsstijging van 1,6 procent. Gecorrigeerd voor inflatie komen de notarissen uit op een prijsdaling van 0,5 procent.
Vooral de dalende verkoopactiviteit wijst op een afkoeling van de vastgoedmarkt. In 2022 noteerden de notarissen nog 248.000 verkopingen van woningen in ons land. In 2023 is dat teruggevallen tot 210.000, een daling van meer dan 15 procent. In Vlaanderen daalde het aantal verkopen zelfs met 16,9 procent.
Dure nieuwbouw
Vooral op nieuwbouwmarkt laat de afkoeling zich voelen. “Het aandeel van nieuwbouw is in enkele jaren tijd gedaald van 20 naar 15 procent”, duidt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. De belangrijkste verklaring is, aldus de notaris, de groeiende prijskloof tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed. De voorbije jaren klommen de prijzen van nieuwbouwappartementen aanzienlijk sneller dan die van bestaande appartementen. Dat was ook zo nog het voorbije jaar. Een nieuwbouwappartement kostte in 2023 gemiddeld 325.724 euro, 5,7 procent meer dan in 2022. Een bestaand appartement kostte gemiddeld 255.156 euro, slechts 1,8 procent meer in vergelijking met 2022. “Voor een deel heeft dit te maken met de steeds strengere energienormen voor nieuwbouw”, zegt Bart van Opstal. “Aanvankelijk konden de projectontwikkelaars die strengere energie-eisen nog halen door beter te isoleren. Maar vanaf een bepaald niveau volstaat dat niet meer. Dan moeten ze investeren in technieken zoals zonnepanelen, warmtepompen of geothermie. Die technieken hebben een prijs.” Daarnaast speelt het fiscale regime in het nadeel van nieuwbouw, weet Bart van Opstal: “Een btw-tarief van 21 procent tegenover 3 procent registratierechten voor bestaand vastgoed, dat is toch een serieuze handicap.”
Nog geen herstel
Door het oplopende prijsverschil tussen bestaande en nieuwbouwappartementen gaan kopers steeds vaker op zoek naar een energiezuinig bestaand appartement, stellen de notarissen vast. “Appartementen van vier à vijf jaar oud liggen goed in de markt”, zegt van Opstal. “Die scoren zeer behoorlijk voor energiezuinigheid. Vaak gaat het om appartementen met een B- of zelfs een A-label. Het grote verschil is dat je zo’n appartement kunt kopen met 3 procent registratierechten. En toch zit je energetisch zeker goed tot 2040.”
Bart van Opstal ziet nog geen signalen dat de nieuwbouwmarkt opnieuw zou aantrekken. En hij verwacht ook niet dat dit meteen zal veranderen. “Nu lopen er nog projecten die kunnen genieten van het 6 procent btw (voordeeltarief voor sloop en heropbouw, nvdr), maar dat is een uitdovend scenario. Ik vrees dat er gezien de gestegen bouwkosten ook weinig ruimte is voor prijsverlagingen. Tenzij misschien bij projectontwikkelaars die tijdens de boomperiode van de nieuwbouwmarkt hun marge fors hadden opgetrokken.”
Ook de recente rentedaling zal volgens van Opstal nog niet tot het verhoopte herstel leiden. “Die daling is mooi meegenomen, zeker voor wie al een kredietaanvraag had lopen en daardoor tegen een gunstiger tarief kan lenen. Maar ze is niet van die grootteorde dat het een gamechanger is.”
Bekijk het studiogesprek met Bart van Opstal in de studio van Kanaal Z
