Moeilijke markt weegt op institutionele investeerders

Grote institutionele vastgoedinvesteerders plooien zich terug op hun ­thuismarkt. Dat laat zich vooral voelen op de Brusselse kantoormarkt. Maar het creëert ook kansen. “De Belgen zijn weer aan zet.”

De Belgische vastgoed­investeringsmarkt was geen vetpot in 2023. De vastgoedadviseur Cushman & Wakefield berekende het totale investeringsvolume op 2,5 miljard euro, het laagste cijfer sinds 2013. In 2022 vloeide nog meer dan 5,8 miljard euro naar Belgische vastgoedobjecten.

De eerste maanden van 2024 wijzen niet meteen op een spectaculair herstel van de markt. De teller staat op een kleine 400 ­miljoen euro. “We kunnen er niet omheen dat de marktomstandigheden voor vastgoedinvesteringen niet de meest gunstige zijn”, stelt Vincent Vanderstraeten van het capital-­marketsteam van Cushman & Wakefield. “We leven in onzekere tijden, terwijl vastgoedinvesteringen gebaat zijn bij een stabiel klimaat. De grootste impact komt natuurlijk van de fors gestegen intrest. De Europese Centrale Bank hanteert een tarief van 4,5 procent. Begin 2009 was dat 3,75 procent. Financiering van vastgoed is vandaag dus duurder dan tijdens de financiële crisis. Tegen het einde van 2009 was de rente wel al gezakt naar 1 procent. Het kan dus ook heel snel keren.”

Kantoren: ­herpositionering

Inzoomen op de investerings­statistieken toont dat vooral de Brusselse kantoormarkt – traditioneel de sterkhouder van de Belgische vastgoedinvesteringsmarkt – een forse tik heeft gekregen. Tegenover een investeringsvolume van bijna 3 miljard euro in 2022, een record, staat een schamele 640 miljoen euro in 2023. In 2024 zijn nog geen noemenswaardige deals gerealiseerd.

De Brusselse kantoormarkt was vooral het speelterrein van grote, veelal buitenlandse institutionele investeerders. “Bij gebrek aan andere investeringsmogelijkheden keken institutionele partijen tot voor kort bijna uitsluitend naar vastgoed”, analyseert Vincent ­Vanderstraeten. “Die massale instroom van institutioneel kapitaal is nagenoeg volledig weggevallen. Door de hogere rente zijn er nu wel alternatieven voor vastgoed.”

Dat de verhuur van kantoren onder druk staat, helpt natuurlijk niet. Door de coronacrisis en de evolutie naar hybride werken hebben veel bedrijven hun kantooroppervlakte geoptimaliseerd. Huurders kiezen ook steeds vaker voor gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria. “Dat zet een opwaartse druk op tophuurprijzen”, vervolgt Vanderstraeten. “Dat zal zich nog versterken door het tekort aan nieuw aanbod.”

Een en ander gaat ook gepaard met een herpositionering bij de investeerders naar een andere type kantoorgebouwen. In de hoogdagen keken investeerders vooral naar kwalitatieve kantoren, met zekere huurinkomsten, core en core+ in het jargon. “Het is niet dat investeerders geen interesse meer hebben in dat type gebouwen”, stelt Vanderstraeten. “Integendeel zelfs, maar door de gestegen rente zijn hun financiële kosten gestegen. Ook het verschil in prijsverwachting tussen de koper en de verkoper is groter geworden. Het nieuwe normaal moet nog verwerkt worden.”

In die context gaan investeerders op zoek naar gebouwen die een hoger rendement genereren. En dan kom je uit bij gebouwen van iets mindere kwaliteit, maar die met een slim en actief management wel perspectieven bieden op lange termijn, de zogenoemde value add-gebouwen. “Ook in het herontwikkelingssegment kun je die hogere rendementen halen, dus kan ook dat segment op meer interesse rekenen”, zegt Vanderstraeten. “Voor beide segmenten heb je wel lokale expertise nodig. Het resultaat is dat de internationale investeerders zich terugplooien op hun thuismarkt. Dat betekent ook dat de Belgen weer aan zet zijn. Zij kunnen ­anticyclisch investeren en hebben nu de mogelijkheid strategische vastgoedposities in te nemen.”

Nog een opvallende tendens: het gemiddelde volume van de transacties ligt een stuk lager dan in de voorbije jaren. “De voorbije jaren was the bigger the better het credo”, zegt Vincent Vander­straeten. “Dat is voorbij. Hoe kleiner en eenvoudiger de transactie, hoe makkelijker het is de financiering rond te krijgen. Het gemiddelde transactievolume zakte vorig jaar naar 19 miljoen euro, terwijl het vijfjarige gemiddelde 44 miljoen euro bedraagt.”

Retail houdt stand

De investeringen in winkelvastgoed hebben wel verrassend goed standgehouden. In 2023 trok dat segment 609 miljoen aan, een volume dat in lijn ligt met dat van 2022 (645 miljoen euro) en 2021 (549 miljoen). Met de verkoop eind januari van de Galerie Toison d’Or in Brussel voor ongeveer 50 miljoen euro aan Bruvaco (Frank Tans) is het jaar ook goed begonnen voor het winkelsegment.

“Het winkelvastgoed heeft, anders dan de overige vastgoedsegmenten, al vroeger enkele correcties gekend”, stelt Victoria Tanret, hoofd van de afdeling capital-­marketsretail bij Cushman & Wakefield. “Maar 2023 was dus een behoorlijk goed jaar. Het retail­segment is minder afhankelijk van die grote institutionele partijen. Het is meer een markt voor private spelers, denk aan familyoffices. Die financieren hun investeringen op een andere manier, minder met bulletkredieten en soms zelfs puur met eigen middelen. Dat maakt dat ze minder gevoelig zijn voor de gestegen rente.”

Volgens Victoria Tanret is de appetijt voor winkelvastgoed nog altijd groot bij die veelal lokale spelers: “De bezettingsgraden in de meeste portefeuilles zijn ook goed. Op de toplocaties houden de huurprijzen stand en de meeste eigenaars hebben de indexaties vrij goed kunnen doorvoeren. Het blijft dus een investering die beschermt tegen inflatie.”

De investeringsspecialisten van Cushman & Wakefield verwachten dat 2024 in grote lijnen de trend van 2023 zal volgen. “Ik ben er vrij gerust in dat we in het retailsegment opnieuw een mooi volume zullen realiseren”, zegt Victoria Tanret. “Maar dat zal vooral gebeuren met kleinere transacties door lokale spelers. Wordt dit het jaar met nog eens een grote shoppingcenterdeal? Dat denk ik niet. Misschien tegen midden 2025, als de grote institu­tionele investeerders opnieuw naar het winkelsegment kijken.”

Vincent Vanderstraeten verwacht dat de interesse van investeerders zich ook dit jaar nog zal toespitsen op value-add-gebouwen en ­panden voor herontwikkeling. “Ik denk dat het voor eigenaars-­gebruikers ook een uitgelezen moment is.”