5 tips voor een belegging in een appartement

Er mag dan een dip in de verkoop zijn, toch blijven particulieren appartementen kopen als belegging. In hun investeringsbeslissing moeten ze afwegingen maken op twee fronten: het financiële en het praktische. Trends zet alles op een rijtje.

Tip 1: Vertrek van een realistisch huurrendement

Een belangrijk financieel aspect is het huurrendement: hoeveel huur brengt een pand op tegenover de kostprijs? Het vertrekpunt is het brutohuurrendement. Dat zet de jaarlijkse huuropbrengst van een appartement af tegen de totale aankoopkosten. Dat zijn de aankoopprijs en alle bijkomende kosten van notarissen en makelaars, een eventuele renovatie enzovoort. Als de totaalkosten van een appartement 200.000 euro bedragen en het pand tegen een maandhuur van 650 euro per jaar 7.800 euro aan huurinkomsten opbrengt, dan klokt het brutohuurrendement af op 3,9 procent.

Sommige makelaars goochelen met onrealistische huurrendementen. “Daar moet je als investeerder kritisch naar kijken. Het belangrijkste is dat de huurprijs waarop de makelaars het rendement baseren, marktconform is”, stelt Thomas Verschaeve, verantwoordelijk voor beleggingsvastgoed bij de vastgoedmakelaar Dewaele. “In Excel kun je alles doen kloppen, maar alles vertrekt van die werkelijke huurprijs. Om dat correct te kunnen inschatten, moet je de markt kennen”, zegt ook Cedric Vanhencxthoven van de makelaar Heylen Vastgoed.

Het huurrendement kan ook sterk verschillen naargelang het type appartement. “Eenslaapkamerappartementen in de stad scoren bijvoorbeeld heel goed. De huurprijs die je daarvoor kunt vragen, ligt hoog in verhouding tot de aankoopprijs”, legt Thomas Verschaeve uit. Voor ruimere appartementen buiten de stad geldt het omgekeerde.

De volgende stap is van dat bruto- tot een nettorendement te komen. Daarvoor moet men van de huurinkomsten een aantal jaarlijkse kosten aftrekken. “Zoals de onroerende voorheffing, de brandverzekering, de onderhoudskosten aan het appartement en aan het gehele gebouw”, somt Thomas Verschaeve op.

Al die zaken kunnen sterk verschillen van geval tot geval, maar er zijn toch enkele vuistregels. “Bij een nieuwbouwappartement rekenen we dat die totale kosten zo’n 12 procent van de jaarlijkse huurinkomsten bedragen. Bij oudere appartementen kan dat 16 tot 20 procent zijn”, zegt Verschaeve. “Wanneer je de verhuur uitbesteedt aan een externe beheerder, komt daar nog eens 6 tot 8 procent jaarlijkse kosten bij.”

Tip 2: Mik op de optimale schuldhefboom

Een andere financiële afweging is die tussen de eigen inbreng en de schuldfinanciering: welke verhouding tussen eigen en geleend geld is optimaal? De renteverhoging van het afgelopen jaar heeft de krachtsverhoudingen op dat gebied veranderd. Drie jaar geleden kon men nog lenen tegen zeer lage rentes. Iemand die een appartement kocht met de helft eigen middelen en de andere helft met een lening, kon met de huurinkomsten de aflossingen van de lening voor een belangrijk deel dekken. Die gouden formule geldt niet meer.

Een lening van 150.000 euro op vijftien jaar tegen een rentevoet van 1 procent heeft een maandelijkse aflossing van om en bij 900 euro per maand. Dat komt in de buurt van de huurprijs die men kan vragen voor een appartement van 300.000 euro. Ondertussen staan de hypotheekrentes op 3,5 procent. Tegen dat tarief stijgt de maandelijkse aflossing al naar 1.070 euro. Dat is 19 procent meer.

“Met de lage rentes van anderhalf jaar geleden moest je maximaal lenen. Daar viel niet over te twijfelen”, zegt Johan Krijgsman, de CEO van de makelaar ERA. “Met de hogere rentes van nu ligt dat anders. Het hangt af van welk type pand je koopt en hoeveel cash je hebt. Bij appartementen met een hoger huurrendement kun je wat meer lenen om de schuldhefboom maximaal te benutten. In panden met lagere rendementen kun je wat meer eigen middelen steken.” De schuldhefboom onderscheidt vastgoed van andere investeringsbronnen, zoals aandelen en obligaties. Het is minder vanzelfsprekend met geleend geld in die laatste te investeren.

Tip 3: Kijk naar diverse bronnen van meerwaarde

Naast het huurrendement kan een appartement ook een financiële meerwaarde opleveren wanneer het later voor meer geld verkocht wordt. Dat verliezen kopers soms uit het oog. Die meerwaarde is vooral van tel op lange termijn. “Je moet geen nieuwbouwappartement kopen in de hoop dat na vijf of tien jaar voor veel meer te verkopen”, waarschuwt Johan Krijgsman van ERA. “Op nieuwbouw betaalt de koper 21 procent btw. Als het later verkocht wordt, gelden er registratierechten van 12 procent. Die sprong is te groot om daar in korte tijd nog een meerwaarde bovenop te realiseren”, legt hij uit.

Kopers moeten ook niet te kortzichtig zijn bij de aankoop, zegt hij nog. “Soms haken kopers af omdat de vraagprijs 10.000 euro hoger ligt dan de prijs waarmee ze hun beoogde huurrendement zouden halen. Maar ze kijken niet ver genoeg in de toekomst. Stel dat jij en ik drie jaar geleden iets wilden kopen. Jij deed het niet door dat verschil van 10.000 euro en ik deed het wel. Ondertussen betaal ik nog steeds dezelfde renteaflossingen, maar zijn mijn huurinkomsten al 20 procent gestegen. Kopers bekijken het soms wat te statisch en hebben niet altijd oog voor het eindverhaal. Men beseft te weinig dat het huurrendement stijgt.” Na verloop van tijd neemt dat rendement natuurlijk weer af omdat de kosten met de jaren stijgen.

Volgens Cedric Vanhencxthoven van Heylen Vastgoed moet een appartement als investering niet louter op het financiële rendement afgerekend worden. “Voor je zo’n investering doet, moet je je afvragen welk doel je wilt bereiken. Dat kan enkel een huurrendement of een meerwaarde uit verkoop zijn, maar het kan evengoed een tijd dienen als studentenkamer voor je kinderen of als woning voor je ouders wanneer ze ouder zijn. Al die zaken geven zo’n investering een meerwaarde, maar zijn niet per se in financieel rendement uit te drukken.”

Tip 4: Denk na over de verhuurformule

Een groot deel van het financiële rendement komt uit de verhuur. Dat is een spel van rechten en plichten, waarin verhuurders heel veel praktische afwegingen moeten maken. Alleen zijn volgens Thomas Verschaeve de meeste particulieren niet op de hoogte van al hun rechten en plichten als verhuurder. “Mensen die hun appartement zelf willen verhuren, zijn vaak niet bekend met alle privacykwesties die ermee gepaard gaan. Ze weten niet welke informatie ze wel en niet mogen opvragen van huurders en hoe ze met die gegevens moeten omgaan. Vaak vragen ze meer op dan waar ze wettelijk recht op hebben”, legt hij uit.

Naast die wettelijke formaliteiten kan verhuren ook veel onverwachte problemen opleveren: betalingsachterstand van de huurders, onverwachte kosten, schade aan het appartement, het vroegtijdig afbreken van het huurcontract enzovoort. “Verhuren is miserie”, is een vaak gehoorde verzuchting.

Een oplossing daarvoor is de verhuur volledig door een derde partij te laten beheren. “Dat heeft de jongste jaren een enorm hoge vlucht genomen”, zegt Thomas Verschaeve van Dewaele, dat ook een beheerafdeling heeft. “Het overgrote deel van de eigenaars geeft de verhuur uit handen.” Zo ziet ook Johan Krijgsman het. “Heel veel eigenaars willen volledig ontzorgd worden.”

De verhuur uitbesteden kost geld en drukt het rendement. “Afhankelijk van de formule moet je rekenen op 6 tot 8 procent van de jaarlijkse huurinkomsten”, klinkt het. Maar het kan wel voor gemoedsrust zorgen. “Eigenaars die de verhuur zelf doen, worden soms te persoonlijk betrokken of grijpen vaak te laat in in geval van betalingsachterstanden of andere problemen. Een beheerder zal kordater optreden en sneller maatregelen treffen. Wanneer je de verhuur in beheer geeft, is er een Chinese muur tussen de huurder en de eigenaar”, legt Thomas Verschaeve uit.

Tip 5: Sta stil bij de wet op de mede-eigendom

Een andere angel waar appartementeigenaars rekening mee moeten houden, is de wet op de mede-eigendom. Die is voor veel eigenaars-verhuurders een blinde vlek. Zo heeft elk appartementsgebouw een vereniging van mede-eigenaars (VME), die alle eigenaars samenbrengt en waar gezamenlijke beslissingen en regels voor het hele pand worden afgesproken.

Particulieren die een appartement als belegging kopen, moeten beseffen dat ze daarover niet kunnen beslissen als over hun eigen huis. Daar hebben sommigen het moeilijk mee. “Als je een appartement koopt in een renovatiepand, mag je niet zomaar de kleur van de raamkozijnen kiezen wanneer die vervangen worden”, geeft Thomas Verschaeve als voorbeeld. Alles moet in samenspraak op de algemene vergadering beslist worden. Het loont daar mondig te zijn.

Vaak heerst er ook een spanning tussen de twee types eigenaars: de bewoners en de verhuurders. De eersten deinzen niet terug voor grotere kosten die de kwaliteit en de meerwaarde van hun woning vergroten, terwijl de laatsten alle kosten willen vermijden die onnodig aan hun huurrendement morrelen.

Een andere vuistregel rond mede-eigendom is: groot appartementsblok, grote kosten; klein blok, kleine kosten. Ook al worden de kosten in grote appartementsblokken over meerdere eigenaars verdeeld, meestal vallen die per appartement hoger uit omdat er meer onderhoudswerk is aan bijvoorbeeld een lift en de gemeenschappelijke delen, die groter zijn. Een bijkomend voordeel van een klein appartementsgebouw is dat er minder eigenaars zijn die met elkaar moeten overleggen.

Mensen die een bestaand appartement willen kopen, doen er goed aan vooraf de verslagen van de algemene vergaderingen te lezen. “Daarin kun je zien welke kosten er nog aan zitten te komen”, vertelt Thomas Verschaeve. “Mensen zouden misschien een ouder appartement kiezen wegens de lagere aankoopprijs, maar het kan zijn dat de algemene vergadering beslist heeft grote werken uit te voeren. Dan moet je daar als nieuwe eigenaar in mee. Dat drijft de kosten op en drukt het huurrendement.”