2022 was een recordjaar voor industrieel vastgoed: ruim 1 miljard euro aan investeringen

Vorig jaar was een topjaar voor industrieel vastgoed. De kaap van 1 miljard euro aan investeringen werd gerond. Het ging vooral om grote transacties. In het laatste kwartaal was er een afkoeling.

In 2022 is in ons land voor het eerst de grens van 1 miljard euro aan investeringen in industrieel vastgoed doorbroken. Dat blijkt uit het jaaroverzicht van de vastgoedmakelaar- en adviseur JLL. “Het uitzonderlijk hoge investeringsvolume is bijna volledig te danken aan een aantal grote transacties”, duidt Mathieu Opsomer, hoofd Industrial & Logistics van JLL België.

Meer dan zes transacties hadden een waarde van meer dan 50 miljoen euro. De grootste (247,5 miljoen euro) was de verkoop van 230.000 vierkante meter logistiek in onder meer Tongeren door Cordeel aan Montea. Op nummer twee, met 120 miljoen, staat de aankoop van zeven gebouwen van Sedis Logistics in Doornik door WPD. Het nummer drie was een semi-industriële deal (93 miljoen) van Greenyard met W.P. Carey en Intervest in Bree.

In 2022 werd in België 1.047.000 vierkante meter logistiek verhuurd of verkocht, een stijging met een derde tegenover 2021. Opsomer: “Logistiek vastgoed profiteert nog altijd van het feit dat ondernemingen na de bevoorradingsproblemen in de voorbije jaren voldoende stock willen aanleggen, om hun productie te garanderen. Winkelketens zijn ook minder dan vroeger geneigd te rekenen op strakke aanvoerschema’s, en hebben graag goedgevulde magazijnen om hun klanten te bedienen. Ook het succes van onlinewinkelen en de noodzaak al die goederen ergens beschikbaar te houden, duwt de vraag naar magazijnen omhoog.”

Het volume wordt ook gedreven door huurtransacties, die niet gebaseerd zijn op een onmiddellijke vraag. “Het aanbod blijft uiterst schaars”, getuigt Opsomer. “Op de as Brussel-Antwerpen is minder dan 1 procent van de gehuurde ruimte beschikbaar voor nieuwe contracten. Dat is historisch laag. Grote logistieke spelers huren op risico, dus zonder een potentiële huurder. Af en toe kunnen ze de schaarse overtollige oppervlakten onderverhuren, wat de marktvolumes ondersteunt.”

De as Antwerpen-Brussel blijft met 26 deals de populairste logistieke aantrekkingspool van het land. In Wallonië werden dertien transacties gerealiseerd. In 2022 stegen huurprijzen in Antwerpen met 10 procent, naar 55 euro per vierkante meter, en in Brussel met 8 procent, naar 65 euro. In de rest van het land bleef de prijs stabiel. Het gebrekkige aanbod en de gestegen bouwkosten ondersteunen de prijzen.

Toch is de situatie minder dramatisch dan vroeger. “Tot voor enkele jaren was bijvoorbeeld in Nederland alles mogelijk, en kregen veel projecten in ons land van de vergunnende overheid een rood licht”, herinnert Opsomer. “Nu hebben heel wat projecten bij onze Noorderburen het moeilijk door de stikstofproblematiek, terwijl bij ons het oranje licht brand. Soms boek je echt wel een projectmatig succes. Het tij is gekeerd.”

Minder bedrijvenparken

Het semi-industriële segment deed het minder goed. In 2022 werden in ons land 1.021.500 vierkante meter ruimte verkocht of verhuurd, een daling met bijna een derde. “Vergeleken met het topjaar 2021 worden minder nieuwe bedrijvenparken opgestart”, verklaart Opsomer.

Vooral Vlaanderen telde minder projecten. Het aandeel nieuwe transacties daalde in vijf jaar van 75 naar 65 procent. Wallonië zag zijn marktaandeel met een tiende stijgen naar 32 procent, vooral in de provincies Namen en Henegouwen. In Antwerpen en Brussel steeg de prijs van kmo-parken naar 70 euro per vierkante meter (+8%). Op de middellange termijn wordt voor heel het land een stabilisatie verwacht.

De industriële vastgoedmarkt lijkt wel af te koelen. In het laatste kwartaal werd slechts 5 procent van het totale investeringsvolume van 2022 gerealiseerd. “Investeerders drukken duidelijk op de pauzeknop”, aldus Opsomer. “Wij verwachten dat het investeringsvolume opnieuw zal stijgen, zodra de onzekerheid afneemt en de markt stabiliseert, vermoedelijk in de tweede helft van 2023.”