Fiscale tweetrapsraket viseert kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen is achterhaald en onrechtvaardig als grondslag voor een vastgoedbelasting. Een belasting op de reële huurinkomsten kan de lasten eerlijker verdelen en bijdragen tot de vergroening van het woningbestand, minder zwartwerk en betaalbaar wonen voor gezinnen. Een belastingverhoging voor verhuurders is de keerzijde van de medaille.

De regering wil een einde maken aan de ongelijke fiscale behandeling van binnenlands en buitenlands vastgoed . Dat is nodig omdat het Europees Hof van Justitie België een dwangsom heeft opgelegd. Het Hof veroordeelt dat woningen in België worden belast volgens het kadastraal inkomen, terwijl eigendommen van Belgen in het buitenland via de reële huurinkomsten of huurwaarde fiscaal zwaarder worden getroffen.

Aan die discriminatie komt een einde. Mark Delanote, hoogleraar fiscaliteit aan de UGent, spreekt van een “een fiscale tweetrapsraket”. “In een eerste fase was een acute reparatie van de scheefgelopen fiscaliteit nodig, om de Europese dwangsom te ontlopen”, stelt hij. “De tweede fiscale ingreep zal veel verder gaan. Het regeerakkoord kondigt tegen 2024 een grondige belastinghervorming aan, waarbij personen met de meeste draagkracht een eerlijke financiële bijdrage leveren. Iedereen beseft dat de vastgoedboeren meer zullen moeten bijdragen. Het kadastraal inkomen, dat de verhuur van woningen fiscaal bevoordeelt, moet dus op de schop.”

Sociale scheeftrekking

Het kadastraal inkomen dateert van 1975. Toen berekende de fiscale administratie de waarde van de woningen en op basis daarvan de fictieve huurinkomsten. Eigenaars van een woning worden op basis van het kadastraal inkomen getaxeerd via de personenbelasting. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de waarde van de woningen om de tien jaar werd herberekend via de perequatie. Maar dat is nooit gebeurd. Er is elk jaar wel eenzelfde procentuele aanpassing van alle kadastraal inkomens. “Het gevolg is dat in de Leopoldwijk van Brussel een kadastraal inkomen geldt op basis van de huurprijzen toen die buurt nog een volkswijk was”, stelt hoogleraar economie Erik Buyst (KU Leuven). “Maar door de sterke groei van de Europese administratie zijn de huurprijzen in die buurt in de hoogte geschoten. Andere florerende middenklassenwijken uit 1975 zijn ondertussen compleet verpauperd. De eigenaars van die huizen zitten nog opgescheept met een veel te hoog kadastraal inkomen. Dat leidt tot sociale scheeftrekkingen.” “Het kadastraal inkomen leidt tot een nattevingerbelasting”, bevestigt Delanote. “Die is totaal niet meer te verdedigen.”

“Ik betwijfel overigens of het de toets van het Grondwettelijk Hof kan doorstaan. Het kadastraal inkomen is overduidelijk in strijd met het gelijkheidsbeginsel”, poneert fiscaal advocaat Svjatoslav Gnedasj, vennoot bij Eubelius. “Iemand met een moderne gezinswoning heeft soms een hoger kadastraal inkomen dan de eigenaar van een kasteel op 1 hectare.”

Belast de huurinkomsten

Erik Buyst pleit voor een andere grondslag voor de belasting: de reële huurinkomsten. Dat zijn de inkomsten uit de verhuur van de woning na aftrekking van de kosten aan het pand. Dat heeft ook de Hoge Raad voor Financiën onlangs geadviseerd.

Hoogleraar fiscaliteit Bruno Peeters (UAntwerpen) schreef in 2014 op verzoek van minister van Financiën Koen Geens (CD&V) een rapport ter voorbereiding van een hervorming van de personenbelasting. “Onze doelstelling was de verlaging van de lasten op arbeid via een rechtvaardige, eenvoudige en budgettair neutrale hervorming”, stelt hij. “Vandaar ons voorstel om de netto-inkomsten uit de verhuur van woningen te belasten. De fiscus kan de bruto-inkomsten nauwkeurig inschatten, omdat huurcontracten worden geregistreerd.”

Gnedasj: “Nogal wat fiscalisten beschouwen de belasting op de reële huurinkomsten als de mirakeloplossing voor een rechtvaardige fiscaliteit. Ik voorspel vooral veel geschillen over de hoogte van de grondslag. De registratie van contracten is een wankele informatiebron. De werkelijke huurprijs zal dikwijls verborgen blijven, omdat heel wat eigenaars een deel van de huur in een envelopje zullen vragen om de belasting te drukken. De officiële inkomsten zullen stevig dalen door zo veel mogelijk kosten te maken. Vandaar mijn voorstel om het kadastraal inkomen, na een noodzakelijke perequatie, en de forfaitaire kostenaftrek van 40 procent te behouden. Dat is eenvoudig en het zal een vloedgolf van geschillen vermijden.”

“Zo’n perequatie is administratief heel omslachtig en vereist een dure opvolging”, repliceert Peeters. “Ambtenaren zouden elk pand moeten waarderen volgens te ramen huurinkomsten. Stel dat een verhuurder verneemt dat hij een hoger kadastraal inkomen krijgt dan zijn buur. Dat zal pas aanleiding geven tot discussies.”

Stijgende huurprijzen

De hogere kosten van de belasting op de reële huurinkomsten zal in rekening worden gebracht bij de huurders, vreest Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform. “Veel huurders leven al in een precaire situatie en zullen de rekening van een fiscale hervorming gepresenteerd krijgen”, voorspelt hij. “Vandaar ons pleidooi om die te flankeren met een woonbeleid dat rekening houdt met de zwakkeren in onze samenleving.”

Er is geen eensgezindheid over het effect van een belastingverhoging. “De huurmarkt moet worden gemonitord om dat in te schatten en te weten of corrigerende maatregelen nodig zijn”, zegt Delanote. “Maar ik weet niet of de huurprijzen zullen stijgen. Verhuurders vragen al de hoogst mogelijke prijs die ze kunnen krijgen, omdat huurders anders naar een alternatief zoeken.”

“Een belasting op het nettohuurinkomen hoeft niet per se te leiden tot hogere huurprijzen”, erkent ook Peeters. “Het kan ook zijn dat veel beleggers wegblijven van de vastgoedmarkt door het wegvallen van een fiscaal voordelig kadastraal inkomen. Gezinnen kunnen dan een eigen woning verwerven tegen een meer betaalbare prijs.”

“Vastgoed is nu een ontsnappingsroute voor beleggers”, bevestigt Buyst. “Het spaarboekje of obligatieleningen brengen weinig op door de lage rente en de aandelenmarkten zijn volatiel. Een investering in een woning is relatief goedkoop en de huuropbrengst wordt fiscaal gestimuleerd. De huurwoning is zo een fiscaal paradijs voor de eigenaars. Beleggers bieden nu tegen de gezinnen op, die een woning willen om er zelf in te wonen. De prijs van woningen kreeg de voorbije jaren een stevige opstoot door de financiële input van investeerders. Die scheeftrekking is niet wenselijk. Wonen is een basisbehoefte.”

De eigenaarsbonden betogen dat zo’n fiscale hervorming ook leden zal treffen die het niet zo breed hebben. Veel verhuurders zijn wat oudere mensen voor wie de inkomsten van een huurappartement een noodzakelijke aanvulling zijn op hun zelfstandigenpensioen. “Dat klopt”, weet Delanote. “Als een belastingverhoging maatschappelijk ongewenste effecten heeft voor een groep verhuurders, kan de wetgever huurinkomsten tot een bepaald bedrag fiscaal vrijstellen. Ook stelt een meerderheid in de Hoge Raad van Financiën voor de inkomsten uit vastgoed en vermogen te belasten tegen een vast tarief, en niet via de progressieve personenbelasting. Zo wordt vermeden dat elke euro uit de verhuur van een woning of een belegging wordt belast tegen het maximale aanslagtarief van 50 procent. Dat zou het wel erg moeilijk maken om een extra vermogen op te bouwen tegen dat mensen op pensioen gaan.”

“Een noodzakelijke hervorming dreigt een platte belastingverhoging te worden”, vreest Svjatoslav Gnedasj. “Die wordt verdedigd onder het mom dat woningen in ons land nauwelijks worden belast. Dat klopt niet. De gewestelijke en lokale overheden sturen ook allerhande belastingfacturen naar eigenaars. Daarom moet de aanpassing van het kadastraal inkomen gepaard gaan met een verlaging van andere lasten.”

Professor Buyst is niet zeker dat er een algemene stijging van de fiscale druk komt. “Wel een verschuiving”, meent hij. “Het is zelfs waarschijnlijk dat eigenaars die verhuren aan mensen die het minder breed hebben, minder belasting zullen betalen. Zij verhuren vaak panden in wijken die erop achteruitgegaan zijn tegenover 1975. Bovendien mogen ze de kosten aan de verhuurde woningen fiscaal in rekening brengen. Renovatie wordt zo fiscaal gestimuleerd.”

Positieve neveneffecten

Volgens Buyst leidt de fiscale regimewissel tot een kwaliteitsverbetering van de huurwoningen. Die redenering geldt ook voor duurzame investeringen. Vandaag investeren verhuurders met tegenzin in dure isolatie en andere energiezuinige maatregelen, waartoe ze gedwongen worden door allerlei overheidsnormen. Buyst: “Als ze die kosten fiscaal mogen aftrekken, zullen ze veel beter meewerken aan de vergroening van hun vastgoed.”

Het is nog de vraag welke kosten fiscaal mogen worden aangerekend. “Dat de reparatie van een lekke wc of andere onderhoudskosten kunnen worden ingebracht, lijkt logisch”, aldus Delanote. “Hetzelfde geldt voor kosten die gemaakt zijn om overheidsnormen op te volgen. Wat moet gebeuren met echte renovatiewerken, is voor discussie vatbaar. Die verhogen de waarde van het huis en het is niet de bedoeling dat de schatkist die vermogenstoename financiert.”

Er is nog een neveneffect. “Door een belasting op de reële huurinkomsten zullen verhuurders meer dan ooit geneigd zijn werken aan hun panden per factuur te betalen, om ze te kunnen aangeven aan de fiscus”, stelt Peeters. “Zwarte klussen worden oninteressant. Dat zal hogere btw- en socialezekerheidsafdrachten met zich brengen. De schatkist zal eraan verdienen.”

Lees ook: ‘Regering exporteert kadastraal inkomen naar het buitenland’