De prijzen op de woningmarkt stijgen in een gevaarlijke richting

Her en der ontstaan zeepbellen op de woningmarkt. Als de economie het in 2018 of 2019 minder goed zou doen, wordt de terugbetaling van de hypotheeklening voor sommige Belgen een probleem.

De prijzen van de woningen zijn in het eerste kwartaal van 2017 met 5,5 procent gestegen tegenover 2016 en in het tweede kwartaal met 3,5 procent. Omdat veel vermogende beleggers actief zijn nieuwbouw, zakken potentiële kopers van het eerste eigen huis af naar de markt van de bestaande woningen. Zeker in het onderste segment van de markt is de prijsdruk enorm hoog.

Dat gebeurt terwijl de Belgische woningmarkt volgens de Nationale Bank 7 procent overgewaardeerd is. KBC-econoom Johan Van Gompel waarschuwde al dat de overwaardering in dat tempo kan stijgen richting 15 procent. Dat wordt gevaarlijk. Als de economie het in 2018 of 2019 minder goed zou doen, wordt de terugbetaling van de hypotheeklening voor sommige Belgen een probleem. En dat kan de stabiliteit van de banken in gevaar brengen.

De totale schuld van de gezinnen steeg dit jaar boven 100 procent van het beschikbaar inkomen. Dat is hoger dan het gemiddelde van de eurozone. Na de Europese Centrale Bank waarschuwde ook de Nationale Bank voor die situatie. Ze vraagt dat België maatregelen neemt om de hypotheekverlening te verstrakken en aan de banken een extra kapitaalbuffer oplegt voor woonkredieten.

Zeepbellen blazen

Toch voorspellen de meeste vastgoedeconomen in 2018 geen zeepbel op de vastgoedmarkt. De prijs wordt ondersteund door een stijgende inflatie, naar verwachting 40.000 extra banen en hogere lonen. Een doorgedreven beleid van de Nationale Bank en een lichte rentestijging met 1 procent kunnen de prijzen wat temperen.

Daarom verwacht KBC op de woningmarkt een nominale prijsstijging van 2,5 procent, heel wat minder dan de 4 procent die de bank voor 2017 voorspelt. Ook ING ziet de prijstoename de komende twee jaar vertragen.

Vooral appartementen zouden duurder worden in Vlaanderen, meent KBC. Dat geldt minder voor de alleenstaande woningen. Die laatste zijn vooral begeerd door kopers die erin willen wonen. De beleggers willen bij gebrek aan aantrekkelijke alternatieven hoge prijzen betalen voor nieuwbouwappartementen.

Dat zorgt voor een hausse, ook op minder goede locaties. Investeerders worden met schimmige huurwaarborgen in appartementen gelokt, maar dikwijls zijn die gebouwd op juridisch drijfzand en ze worden steevast in de prijs doorgerekend. Volgens een normale vastgoedberekening betaalt de koper dan te veel. Een andere factor die de prijs opdrijft, zijn amateur-ontwikkelaars, rijke families die tevreden zijn met een rendement waarvoor professionele ontwikkelaars hun neus ophalen.

In sommige regio’s groeit stilaan een zeepbel in appartementen. Dat is her en der ook het geval in assistentiewoningen, studentenkoten, hotelkamers en kustvastgoed.