Hoe evolueren de woningprijzen in 2026? Na de sterke prijsgroei in de coronajaren en de daaropvolgende renteklim is de woningmarkt in rustiger vaarwater beland. Dat is een goede uitgangspositie om mogelijke nieuwe schokken op te vangen.
Een beetje saai, maar dat is goed.” Dat is kort samengevat de prognose van Johan Van Gompel, macro-econoom bij KBC, voor de Belgische woningmarkt in 2026. De voorbije jaren kenden we een zachte, bijna onzichtbare afkoeling: de woningprijzen bleven stijgen, maar in een gezapig tempo. In reële termen – rekening houdend met de inflatie – was de prijsevolutie in enkele kwartalen wel licht negatief. “Die evolutie was gezond”, zegt Van Gompel. “De overwaardering, die tot zo’n 15 procent opliep, is daardoor volledig weggewerkt. Je kunt dus stellen dat de Belgische woningmarkt in evenwicht is.”
Volgens de KBC-econoom is dat evenwicht een goede uitgangspositie. “Mocht er een nieuwe schok komen – we leven in een erg volatiele wereld – dan is er vanuit de waardering weinig reden om zware prijsdalingen te vrezen.”
Voor de komende jaren gaat Van Gompel ervan uit dat de woningprijen “wellicht puur door de fundamentals bepaald zullen worden”. De rente lijkt te stabiliseren. “Een lichte daling of stijging kan, maar we keren niet terug naar het niveau van voor 2022. Lenen wordt dus niet echt goedkoper, maar ook niet veel duurder. Wachten op een goedkopere hypotheek heeft weinig zin”, zegt Van Gompel.
Ook van de gezinsinkomens verwacht hij geen verstorende impact op de woningmarkt. Van Gompel: “De economische groei is matig, maar de jobcreatie houdt stand en de werkloosheid blijft laag. Dat ondersteunt de markt, doordat gezinnen het nodige inkomen behouden.”
‘Je kunt stellen dat de Belgische woningmarkt in evenwicht is’
Daarnaast zorgt de demografie volgens Van Gompel voor een licht opwaartse druk. “Er komen volgens het Planbureau nog altijd gezinnen bij, zij het in iets mindere mate. Meer gezinnen betekent extra vraag naar woningen. Als het aanbod door allerhande starheden, zoals lange vergunningsprocedures, niet snel genoeg meegroeit, kan dat wat opwaartse prijsdruk geven.”
Op basis van die inschattingen verwacht KBC in 2026 een nominale prijsstijging van 3,1 procent. Met een verwachte inflatie van 1,6 procent komt dat neer op een reële stijging van 1,5 procent. Voor 2027 en 2028 gaat de bank uit van jaarlijkse nominale prijsstijgingen van 3,5 procent.
Andere dynamiek
Dat zijn voorspellingen voor de woningmarkt als geheel. Maar de Belgische woningmarkt is zeer heterogeen, met verschillende deelsegmenten en regionale verschillen. Zo stegen de woningprijzen in 2025 opvallend sterk in Wallonië, vooral door de forse verlaging van de registratierechten daar. Nieuwe fiscale impulsen op gewestelijk niveau lijken voorlopig niet in de maak.
Daarnaast groeit de kloof tussen energiezuinige en energieverslindende woningen. Niet alleen liggen de prijzen van panden met een goede EPC-score duidelijk hoger, ook hun prijsdynamiek is sterker. Van Gompel verwacht niet dat die kloof snel zal verkleinen. “Of ze nog sterk zal vergroten, is moeilijk te voorspellen, maar de prijsdruk op niet-duurzame woningen zal waarschijnlijk aanhouden.”
André Stolk, partner bij het vastgoedadviesbureau Stadim, merkt op dat de kloof in 2025 niet verder is uitgediept. Hij verwijst naar de versoepeling van de renovatieplicht in 2024 in Vlaanderen: “De lichte prijsstijging bij energieverslindende panden kan erop wijzen dat kopers, eigenaars en investeerders minder worden afgeschrikt door een zwak EPC-label en mogelijk kansen zien.” Toch verwacht ook hij dat de druk op niet-duurzame woningen zal toenemen (zie kader Bespaar niet op duurzaamheid).
Ook tussen de primaire (nieuwbouw) en secundaire markt (bestaand vastgoed) groeit de tweedeling, vooral in de activiteit. Hogere bouwkosten, strenge energienormen, de renteklim en het hoge btw-tarief van 21 procent hebben nieuwbouw voor veel gezinnen onbereikbaar gemaakt. Bovendien heeft de hogere rente beleggers afgeschrikt, een belangrijke doelgroep voor nieuwbouw.
Maar Van Gompel ziet enkele lichtpunten. “De conjunctuurbarometer van de Nationale Bank toont dat het vertrouwen in de residentiële bouwsector al een tijdje aantrekt. Ook de productie van hypotheekleningen neemt toe. Tot nu toe profiteert vooral de secundaire markt, maar als de prijzen van bestaande woningen dichter naar die van nieuwbouw opschuiven, kan dat kantelen.” Ook de bevestiging en de uitbreiding – nu ook voor investeerders – van het btw-tarief van 6 procent voor sloop en herbouw kan de nieuwbouwmarkt ondersteunen.
Céline Janssens, partner bij Stadim, blijft voorzichtig: “Nieuwbouw heeft het zwaar. Hogere bouw-, financierings- en transactiekosten maken nieuwbouw voor veel mensen nog altijd te duur. Ik zie dat in 2026 nog niet meteen veranderen.”
Crashbestendig
Een grote prijscorrectie op de Belgische woningmarkt lijkt weinig waarschijnlijk. Johan Van Gompel merkte al op dat de overwaardering is weggewerkt. Bovendien staat de Belgische woningmarkt bekend als bijzonder stabiel: zelfs grote economische schokken, zoals de financiële crisis in 2008, veroorzaken hooguit een korte, beperkte dip in de prijsontwikkeling.
‘Hogere bouw-, financierings- en transactiekosten maken nieuwbouw voor veel mensen nog altijd te duur. Ik zie dat in 2026 niet veranderen’
“Dat is deels te danken aan het voorzichtige kredietbeleid van onze banken”, merkt Céline Janssens op. Recente Europese cijfers over wanbetaling bij hypothecaire kredieten bevestigen dat. “België zit nog altijd op een zeer laag niveau”, zegt Van Gompel. “Bovendien neemt de schuldpositie van de gezinnen al enkele jaren af.”
De crashbestendigheid van de Belgische woningmarkt zit dus wel goed. Al plaatst Van Gompel een kanttekening. “De groeiende dualiteit op onze woningmarkt is een aandachtspunt. Tegenover de groep die nog kan kopen – al dan niet met de hulp van de ouders of grootouders – staat een grote groep voor wie de betaalbaarheid van vastgoed een issue is geworden” En hij waarschuwt ook voor een aanbodtekort: “Als het woningaanbod de extra vraag onvoldoende kan volgen – door regelgeving, de bouwshift enzovoort – kan dat leiden tot een hogere prijsstijging dan de verwachte 3,5 procent. Dan keren we mogelijk terug naar een scenario van overwaardering.”
Bespaar niet op duurzaamheid
Voor vastgoedbeleggers die twijfelen over duurzaamheidsinvesteringen heeft Céline Janssens van Stadim één advies: niet twijfelen. “De regelgeving zal beleggers richting duurzaamheid duwen”, zegt ze. “ETS2 (de uitbreiding van het Europese emissiehandelssysteem, nvdr) is weliswaar uitgesteld tot 2028, maar het komt eraan en wordt een extra kostenpost voor eigenaars van gebouwen die draaien op fossiele brandstoffen. In Vlaanderen mogen eigenaars vanaf 2028 de huur van panden met een EPC-label E of F niet langer indexeren en vanaf 2030 verdwijnen die woningen zelfs van de huurmarkt. De redenering dat je niet hoeft te renoveren omdat de vraag op de huurmarkt groter is dan het aanbod, behoort tot het verleden. Dat is positief: het stuwt de markt richting kwaliteit en professionalisering. Huisjesmelkerij gaat er ook uit op die manier.”
“Niet investeren in duurzaamheid verhoogt het risico op leegstand, drukt de huurprijzen en leidt tot waardeverlies”, vult André Stolk van Stadim aan. “Hogere onderhoudskosten wegen bovendien op het nettorendement.”
Hij nuanceert wel: “Slechte EPC-labels zijn vooral een probleem op de huizenmarkt. Op de appartementenmarkt, waar beleggers vooral actief zijn, ligt het gemiddelde label rond C, dankzij het ingesloten karakter van appartementen.”
Appartementen in mede-eigendom brengen hun eigen risico’s mee. Investeringen moeten door de Vereniging van Mede-Eigenaars worden goedgekeurd. “Dat onderschatten kleine investeerders vaak”, zegt Stolk. “Een nieuw dak of zonnepanelen plaatsen is al snel complex.”
“Als mede-eigenaars renovaties blijven uitstellen, dreigt een neerwaartse spiraal”, waarschuwt Janssens. “Uiteindelijk blijven dan vooral financieel zwakkere eigenaars en huurders over, met druk op de huurprijzen en oplopende leegstand tot gevolg.”
