Warmte wordt een dienst bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw maakt de individuele gas- of stookolieketel nu al plaats voor meer collectieve, fossielvrije verwarmingsoplossingen. Energy Service Companies of ESCO’s helpen de factuur betaalbaar te houden. De volgende, veel lastigere stap is de decarbonisatie van het bestaande woningpatrimonium.

Vanaf 2025 breekt in Vlaanderen het gasloze tijdperk aan voor nieuwbouw. Het verbod op aardgasaansluitingen geldt dan voor alle nieuwbouw, groot en klein, woongebouwen en niet-residentiële gebouwen. Grote woonprojecten en verkavelingen mogen al sinds 2021 niet meer aangesloten worden op het gasnetwerk. Veel grote projectontwikkelaars hebben de omschakeling naar alternatieve warmtebronnen dan ook al gemaakt, zoals geothermie, waarbij warmte uit de bodem wordt onttrokken, en recuperatie van restwarmte van bijvoorbeeld de industrie of een verbrandingsoven.

Het evidente voordeel van die warmtebronnen is dat ze klimaatneutraal zijn. Een andere troef is een lagere en vooral stabielere energiefactuur, want er is slechts een beperkte impact van de soms sterk schommelende gas- en olieprijzen. Een belangrijke keerzijde zijn de investeringskosten. “Geothermie en/of de aanleg van een warmtenet gaat onvermijdelijk gepaard met aanzienlijke investeringen”, zegt Dries Breyne, innovatiespecialist bij de buurtontwikkelaar Matexi.

Hij geeft het voorbeeld van Quartier Bleu, de nieuwe woon- en winkelbuurt aan de Kanaalkom in Hasselt. De investering in geothermie en het gekoppelde warmtenet kostte er ongeveer 4 miljoen euro. “Quartier Bleu is een heel groot project en de investering is dus navenant”, merkt Dries Breyne op. “Het punt is dat zo’n investering doorrekenen aan de klant de betaalbaarheid van wonen nog meer onder druk zet. Dat is helaas het verhaal van de meeste duurzame ingrepen. Strengere normen voor isolatie, ventilatie en dergelijke meer hebben de kostprijs van een woning fors opgedreven. Het gaat al gauw over een meerprijs van 25.000 euro. Duurzaamheid is in al onze projecten een belangrijk aandachtspunt, maar we moeten dat kunnen blijven rijmen met betaalbaarheid.”

Warmteleverancier en financier

Voor Quartier Bleu nam ESCO Geiser, een samenwerkingsverband van De Watergroep, IFTech en Matexi, de hoge investeringskosten op zich. Een ESCO, voluit Energy Service Company, is een leverancier van energieoplossingen. “Zie het als een Netflix voor warmte”, zegt Breyne. “De ESCO neemt de financiering en de installatie op zich, en verhuurt of verkoopt warmte en koeling aan de eindgebruikers. Met het geld dat die eindgebruikers besparen op hun energiefactuur, betalen ze de investering door de ESCO terug. Belangrijk: de ESCO staat ook in voor het onderhoud. De gebruikers/bewoners worden dus ook volledig ontzorgd. Overigens is het veel goedkoper om een grote, collectieve installatie te onderhouden dan vele, kleine individuele installaties. Dat schaalvoordeel helpt ook om de totale kostprijs te drukken. “

De verplichte energietransitie zwengelt de samenwerking tussen vastgoedpartijen en ESCO’s sterk aan. Het Gentse Noven is in Vlaanderen een van de grootste ESCO’s. Het heeft enkele bekende projectontwikkelaars, waaronder Matexi, als klant. “Bij vastgoedontwikkelaars zijn de diensten en oplossingen van ESCO’s goed ingeburgerd”, bevestigt Jeroen Rabaey, de CEO van Noven. “Dat is nog niet zo heel lang het geval. In 2019, bij onze start, voelden we nog veel weerstand. Wanneer ik toen ons verhaal deed bij een projectontwikkelaar, werd ik nog net niet de deur gewezen. De vastgoedsector ziet ons nu vooral als een financieringspartij: wij helpen het systeem betaalbaar te maken. Die rol spelen ESCO’s inderdaad, maar voor mij is het optimale beheer van de installatie de essentiële rol van een ESCO. De ESCO moet ervoor zorgen dat de investeringen goed en juist gebeuren. De installatie moet renderen en efficiënter zijn dan klassieke installaties. En je moet er ook op kunnen worden aangesproken, als je die efficiëntiebeloftes niet haalt. Het efficiëntsrisico ligt altijd bij ons.”

Een woning zonder verwarming

Bij Matexi, de grootste woningbouwer van het land, is bij ongeveer een op de tien nieuwe projecten een ESCO betrokken. Dat het er niet meer zijn, heeft veel met schaal te maken, stelt Dries Breyne: “Er zijn algemene kosten verbonden aan een ESCO en de installatie, die je moet kunnen delen met voldoende gebruikers om het rendabel te houden. Voor een appartementencomplex is 35 à 40 units het minimum. Voor een buurt met alleen individuele woningen loopt dat op tot zeventig of tachtig.”

In de nieuwe woonbuurt Laar in Geel combineert Matexi beide woningtypes: het zal er naast 45 appartementen ook 55 huizen aansluiten op een warmtenet. Matexi merkt dat de toekomstige bewoners van de huizen iets moeilijker te overtuigen zijn dan de toekomstige appartementbewoners. “Het is vooral een kwestie van onbekend is onbemind”, meent Dries Breyne. “Geothermie, een ESCO, een collectief systeem, dat zijn allemaal nieuwe concepten voor de meeste kopers. In een appartementencomplex speelt dat iets minder. Daar is men meer vertrouwd met collectiviteit: de lift is collectief, je hebt de gemeenschappelijke delen. Voor wie een individuele woning koopt, is het soms toch nog een schok. Mensen zijn echt verwonderd: ‘Oei, ik koop dus een woning zonder verwarming!’. Je moet dat uitleggen.”

Dries Breyne merkt nog op dat geothermie om technische of juridische redenen niet overal mogelijk is. In waterwinningsgebieden mag het bijvoorbeeld niet. In Wallonië is op veel plaatsen de rotsachtige bodem een barrière.

Stedelijke locaties vormen meestal geen probleem. “Binnenstedelijke, gemengde projecten zijn ideaal, omdat je er densiteit kunt koppelen aan een gemengde vraag”, zegt Breyne. “Terwijl de woningen warmte vragen, hebben de winkels koeling nodig. De vraag is dan perfect gebalanceerd en dat verhoogt het rendement.”

Bestaande huizenmarkt: geen businesscase

Voor nieuwbouw liggen er op het pad naar decarbonisatie nog wel enkele hindernissen, maar die zijn niet onoverkomelijk, meent Jeroen Rabaey. “Op de nieuwbouwmarkt is de kanteling ingezet en onomkeerbaar”, zegt hij. Maar om echt impact te hebben, moet ook het bestaande patrimonium aangepakt worden. Daar blijken de obstakels van een andere orde. “Renovaties in appartementsgebouwen doen we al”, vervolgt Jeroen Rabaey. “Momenteel hebben we al zeventig appartementsgebouwen, ongeveer 10.000 appartementen, in portefeuille, waarvoor we met lucht-waterwarmtepompen de verwarming en soms ook de koeling aanleveren. Dat is een mooi begin, maar we willen zo snel mogelijk naar duizend appartementencomplexen. Het is onze overtuiging dat dit alleen kan werken met een gestandaardiseerde oplossing. Met oplossingen op maat creëer je vooral chaos.”

De grote uitdaging ligt echter op de markt van de bestaande huizen. Daar dienen gas- en stookolieketels te worden vervangen door warmtepompen. “We krijgen heel veel aanvragen van individuele woningeigenaars”, zegt Rabaey. “Maar omdat bijna elke situatie en installatie anders is en ook iedereen zijn eigen ideeën heeft, is het een heel moeilijke markt om een competitief product te ontwikkelen dat vertaalbaar is naar meerdere woningen. Er is eigenlijk ook geen businesscase vandaag. Die zal er alleen komen bij een correctie van de spread tussen de gas- en de elektriciteitsprijzen.”

Warmtepompen werken immers op elektriciteit. Zonnepanelen kunnen een deel van de nodige energie leveren, maar in bestaande, vaak slecht geïsoleerde woningen, blijkt het vooralsnog lastig er een rendabel verhaal van te maken. “Elektriciteit is in ons land iets meer dan vier keer zo duur als gas. Dat is bij de meest ongunstige spreads van heel Europa. De voornaamste reden is dat de extra’s boven op de energieprijs – groenestroomheffingen, accijnzen, distributietarieven enzovoort – hoger zijn voor elektriciteit dan voor gas. Als we het menen met de elektrificatie, dan moeten we die lasten op een meer faire manier herverdelen over de energiebronnen. Om de markt massaal in beweging te brengen, zou de spread onder 2 moeten zakken”, besluit Jeroen Rabaey.