Hoe betrouwbaar is het EPC?

Het televisieprogramma Factcheckers bracht aan het licht hoe sommige ‘energiedeskundigen’ sjoemelen met het EPC van woningen. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) is verbijsterd en startte een onderzoek.  

1. Wat is het EPC ook alweer?  

Een energieprestatiecertificaat of EPC is een attest dat verkopers, verhuurders en schenkers van een woning moeten voorleggen aan geïnteresseerde kopers, huurders of begiftigden. Een voorbeeld vindt u hier. Het EPC vermeldt een score (uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar) die de energiezuinigheid van het pand in kaart brengt. Aan die score is een label gekoppeld, gaande van het groene A+ (uitstekend) tot het rode F (zeer slecht). Per 100 kilowattuur meer of minder valt de woning onder een ander energielabel.

Er bestaan vandaag drie types energieprestatiecertificaten voor residentiële woningen: het gewone EPC Residentieel, het EPC Bouw in het kader van een eerdere EPB-aangifte (Energieprestatiecertificaat Bouw) en het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Ook voor niet-residentiële eenheden (zoals winkels en kantoorgebouwen) en publieke gebouwen bestaat er een specifiek certificaat.  

2. Wanneer heeft u welk EPC nodig?  

Bij de overdracht (verkoop of vestiging van een opstalrecht of erfpacht) of de verhuur van een woning is een EPC vereist. De verkoper of verhuurder is bovendien verplicht om de energiescore of het EPC-label te vermelden in de advertentie. Gaat het om een pand met een E- of F-label, dan moet hij in de publiciteit ook vermelden dat daarop een renovatieverplichting rust. Soms is een EPC ook nodig als bewijs voor een premie of een subsidie.  

“Daarnaast moet er tegen 1 januari 2024 in alle appartementsgebouwen een EPC van de gemeenschappelijke delen ter beschikking zijn”, merkt Lotte Ringoot, woordvoerster van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, op. “Die verplichting staat los van verkoop of verhuur.”  

Om snel te weten te komen of u een EPC nodig hebt, kunt u de EPC-wegwijzer van het VEKA gebruiken. U beantwoordt enkele concrete vragen, en u weet meteen waar u aan toe bent.  

Een EPC is maximaal tien jaar geldig, maar in bepaalde gevallen is een nieuw certificaat eerder nodig. Bij een woningverkoop zijn attesten die opgemaakt werden vóór 2019 niet meer geldig. Het EPC vervalt ook wanneer een gebouweenheid van bestemming verandert (bijvoorbeeld van een woning naar een winkel) of wanneer het aantal gebouweenheden wijzigt (bijvoorbeeld als een woning wordt opgesplitst in twee eenheden).  

3. Wie stelt een EPC op?  

Een EPC wordt opgemaakt door een door het VEKA erkende energiedeskundige. Er bestaan twee types: A en D. Voor het opstellen van een residentieel certificaat (ook voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw) hebt u een deskundige van het type A nodig. Het aanbod is ruim, maar via deze zoekmodule vindt u makkelijk en snel iemand in de buurt door uw postcode te selecteren in de lijst.  

“De prijs van een EPC wordt bepaald door de vrije markt en wordt niet opgelegd door de overheid”, weet Lotte Ringoot. “Op basis van een bevraging bij energiedeskundigen door het VEKA blijkt dat de gemiddelde prijs voor een eengezinswoning ongeveer 300 euro bedraagt. Voor een doorsneeappartement betaal je zo’n 220 euro. De prijzen kunnen hoger of lager liggen naargelang de grootte en de complexiteit van het gebouw en de beschikbaarheid van plannen of andere bewijsstukken.”  

4. Wat doet de energiedeskundige precies?  

De energiedeskundige komt ter plaatse om de woning te inspecteren. Hij kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, enzovoort. Voorafgaand zal hij u ook vragen om bewijsstukken – zoals facturen van uitgevoerde werken en gebruikte materialen – te verzamelen die hem helpen het juiste label te bepalen en het attest op te stellen.  

Op de website van het VEKA vindt u meer details over de goede voorbereiding en het verloop van het plaatsbezoek. Voorafgaand uw huiswerk maken is een must.  

5. Hoe belangrijk is een correct EPC?  

Een EPC geeft de energiezuinigheid van een woning weer. Voor de verkoper of verhuurder bepaalt de score mee de verkoop- of verhuurprijs van zijn pand. Anderzijds weet de kandidaat-koper of huurder hiermee aan welk energieverbruik hij zich mag verwachten. Zeker een E- of F-label moet potentiële kopers ervan bewust maken dat zij niet alleen veel energie zullen verbruiken, maar dat ze ook nog eens verplicht worden het pand binnen de vijf jaar na de overdracht te renoveren.  

6. Is elke deskundige even betrouwbaar?  

Bij de opmaak van het EPC moet de energiedeskundige een inspectieprotocol volgen. Hij moet het certificaat waarheidsgetrouw opstellen, op basis van de feitelijke toestand op dat moment. Met geplande werken mag hij geen rekening houden. Voor de uiteindelijke berekening van de EPC-score doet hij een beroep op de software die het VEKA ter beschikking stelt.  

In theorie zou eenzelfde woning dus hetzelfde label moeten krijgen, ongeacht de persoon die het pand onder de loep heeft genomen. Toch toonde het televisieprogramma Factcheckers hoe vier erkende energiedeskundigen drie verschillende labels (B, C en D) toekenden aan dezelfde woning. De programmamakers filmden hen tijdens de plaatsbezoeken met verborgen camera’s.  

De beelden waren ontluisterend. Terwijl de ene deskundige zich aan het inspectieprotocol hield, gingen anderen veel losser om met de regels. Ze gaven de woningeigenaars concrete tips om te sjoemelen en knepen een oogje dicht bij de aanwezigheid van een elektrisch vuurtje in de veranda en een houtkachel in de woonkamer. Ook geplande – en dus nog niet uitgevoerde – verbeteringswerken werden mee opgenomen in de beoordeling van het gebouw. Dat is verboden.  

7. Wat zegt het VEKA daarover?  

Het VEKA is naar eigen zeggen verbijsterd na het zien van de reportage. “Dergelijke wanpraktijken gaan regelrecht in tegen de verklaring op eer en tegen het inspectieprotocol, waarin beschreven staat hoe een correct EPC moet worden opgemaakt”, zegt Lotte Ringoot daarover. “Wat we in Factcheckers te zien kregen, is niet de gangbare manier van werken.”  

“We waren wel al vóór de uitzending van de reportage op de hoogte van deze case, dankzij onze interne rapporten. We hebben meteen controles uitgevoerd, en daaruit bleek dat er inderdaad zware fouten zijn gemaakt. De handhavingsprocedure is intussen opgestart. De eerste hoorzittingsbrieven werden uitgestuurd naar de betrokken energiedeskundigen. Zij riskeren een fikse boete, die kan oplopen tot 5.000 euro. Eén energiedeskundige hangt zelfs een schorsing boven het hoofd.”  

8. Hoe moet het nu verder?  

“Ondanks de vastgestelde praktijken blijven frauduleuze energieprestatiecertificaten uitzonderlijk”, klinkt het bij het VEKA. “Het EPC is en blijft weldegelijk een betrouwbaar instrument. Er komen wel strengere eisen voor wie het beroep van energiedeskundige wil uitoefenen. Het vermijden van belangenvermenging wordt eveneens een belangrijk agendapunt.”  

Toch staat het een verkoper of verhuurder nog altijd vrij om meerdere deskundigen aan te spreken voor de opmaak van een EPC. “Weet echter dat enkel het meest recente EPC telt”, merkt Lotte Ringoot op. “Shoppen tussen verschillende EPC’s is niet toegelaten.”  

Kandidaat-kopers en -huurders die twijfelen aan de correctheid van het attest, kunnen een klacht indienen op de website van het VEKA. Heeft de energiedeskundige fouten gemaakt en wordt hij daarvoor beboet, dan moet hij gratis een aangepast attest opmaken.