Zorgvastgoed verzorgt dividend Cofinimmo

Meer zorgvastgoed en minder Brusselse kantoren in de portefeuille. Die strategische bijsturing van enkele jaren geleden werpt bij Cofinimmo vruchten af.

Het rendement op zorgvastgoed is iets lager, maar het is minder vatbaar voor leegstand, het laat vlotter hogere huurprijzen toe en het is meer waardevast dan kantoorvastgoed. Zorgvastgoed is goed voor ruim 40 procent van de portefeuille en ligt aan de basis van de stijging van de huurinkomsten met 2,2 procent.

Samen met de dalende intrestlasten zorgde dat over de eerste negen maanden van 2017 voor een stijging van het nettoresultaat uit de kernactiviteit met 6 procent. Voor heel 2017 bevestigt Cofinimmo een courant nettoresultaat van 6,49 euro per aandeel. Dat vormt de basis voor het dividend van 5,5 euro, dat in 2018 betaald wordt.

De evolutie van de huurinkomsten is een mooie afspiegeling van de onderliggende dynamiek in de portefeuille. Bij zorgvastgoed stijgen de huurinkomsten op vergelijkbare basis met 1,45 procent. Bij de kantoorportefeuille dalen ze met 2,11 procent, vooral door een groeiende leegstand. Per saldo geeft dat een status quo van de vergelijkbare huurinkomsten.

De gerapporteerde groei komt van de nieuwe investeringen in zorgvastgoed. De marktwaarde van de portefeuille vertelt hetzelfde verhaal. Een kleine toename bij het zorgvastgoed compenseert grotendeels de waardedaling van de kantoorportefeuille.

Naast de stijgende huurinkomsten vormen de dalende rentelasten de tweede bron van een hoger courant nettoresultaat. Cofinimmo heeft de voorbije jaren systematisch gebruikgemaakt van de structurele daling van de rentevoeten om zich goedkoper te financieren en de looptijd van die financiering te verlengen. Eind september was de gemiddelde kostprijs van de schulden gedaald tot 2 procent en was de gemiddelde looptijd gestegen tot vijf jaar.

Cofinimmo zit dus nog voor enkele jaren gebeiteld om te profiteren van de lage rentevoeten. Het renterisico is voor 75 procent afgedekt tot 2021. Voor Cofinimmo blijft het dus heel rendabel nieuwe investeringen te doen. Een investering in zorgvastgoed in Frankrijk, België, Nederland en Duitsland biedt brutorendementen van 5 tot 7,5 procent, met looptijden van 12 tot 30 jaar. De portefeuille van Cofinimmo biedt een brutorendement van 6,7 procent en een nettorendement van 6 procent. Het bedrijf beschikt dus nog altijd over een stevige financiële hefboom om via extra investeringen meer winst te maken.

Ook voor beleggers blijven vastgoedvennootschappen een interessant rendement bieden ten opzichte van een risicovrije belegging. De jacht op rendement heeft de beurskoersen weliswaar hoger gejaagd en de rendementen afgeknot, maar Cofinimmo houdt een winstrendement van 5,9 procent en een brutodividendrendement van 5 procent.

De premie ten opzichte van de marktwaarde van de portefeuille blijft beperkt tot ongeveer 20 procent. Dat is vaak minder dan bij andere vastgoedvennootschappen, wat vooral te wijten is aan de risico’s op een verdere afwaardering en leegstand van de Brusselse kantoorportefeuille.

Vooral achter de toekomst van de voormalige AXA-site, goed voor 5 procent van Cofinimmo’s huurinkomsten, staat nog een groot vraagteken. Toch blijft Cofinimmo investeren in de kantoorportefeuille: 118 miljoen euro tot eind 2019, inspelend op de stijgende vraag naar kwalitatieve panden dicht bij de grote stations.

Conclusie

De stijgende huurinkomsten uit zorgvastgoed compenseren de druk die Cofinimmo nog voelt op de kantoormarkt. De gedaalde intrestlasten ontpoppen zich tot een bron van winstgroei. Het aandeel noteert met een premie van ongeveer 20 procent ten opzichte van de faire waarde, maar het dividendrendement van 5 procent is nog aantrekkelijk te noemen. Het advies blijft daarom ‘houden’.

Advies: houden

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 108,75 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 2,3 miljard euro

K/w 2016: 23

Verwachte k/w 2017: 16

Koersverschil 12 maanden: +4%

Koersverschil sinds jaarbegin: +1%

Dividendrendement: 5%