Zorgexpansie van Cofinimmo rendeert

De resultaten tonen de rustige vastheid die gepaard gaat met zorgvastgoed.

Cofinimmo laat er geen gras over groeien om een volwaardige speler in zorgvastgoed te worden. Tijdens de eerste negen maanden van het jaar investeerde het 823 miljoen euro in zorgvastgoed. Het bedrijf zette voor het eerst voet aan de grond in het Verenigd Koninkrijk via een eerste investering voor 66 miljoen euro. Cofinimmo is actief in tien Europese landen en wil een hoofdrol spelen in de consolidatie van het Europese zorgvastgoed. Vijftien jaar geleden bestond de portefeuille nog voor 99 procent uit kantoorvastgoed. Nu bestaat de portefeuille van intussen 5,6 miljard euro voor 65 procent uit zorgvastgoed.

Dat lijkt de weg vrij te maken voor een verlaging van de roerende voorheffing naar 15 procent, want het is voorlopig voldoende dat de portefeuille voor minstens 60 procent uit zorgvastgoed bestaat. Die 60 procent moet echter gemiddeld over een heel jaar behaald worden, en de fiscale administratie heeft een eigen kwalificatie van zorgvastgoed. Op het dividend van 2021, dat volgend jaar wordt uitbetaald, is daarom nog een roerende voorheffing van 30 procent verschuldigd. In 2022 komt de lagere roerende voorheffing binnen handbereik, tenzij de overheid de drempel verhoogt tot 80 procent. Aandeelhouders en het management houden bij het uittekenen van hun strategie dus beter geen rekening met de fiscale regels.

Cofinimmo koos vijftien jaar geleden niet voor zorgvastgoed uit fiscale overwegingen. De rendementen op zorgvastgoed liggen iets lager dan op kantoorvastgoed, maar het risico op leegstand is veel kleiner en de vooruitzichten zijn beter. Dat maakt zorgvastgoed ook waardevaster dan kantoren. Ook de volgende jaren zal het investeringsbudget hoofdzakelijk richting zorgvastgoed vloeien. Cofinimmo maakt ook verder werk van de afsplitsing van de kantoorportefeuille, met het oog op een gedeeltelijke verkoop. Dat maakt extra middelen vrij om te investeren in zorgvastgoed. Hou de volgende jaren ook rekening met extra kapitaalverhogingen die het bedrijf van de nodige brandstof moeten voorzien om de expansieplannen te financieren. Dit jaar haalde Cofinimmo al 565 miljoen euro vers kapitaal op. De rendementen op nieuwe investeringen in zorgvastgoed staan lichtjes onder druk, maar blijven met ongeveer 5 procent aantrekkelijk.

De resultaten tonen de rustige vastheid die gepaard gaat met zorgvastgoed. Dankzij de extra investeringen stegen de huurinkomsten in het derde kwartaal met 16 procent, als fundament voor een stijging van het nettokernresultaat met 17 procent. De nettowinst per aandeel uit de kernactiviteit steeg van 5,24 naar 5,56 euro per aandeel over de eerste negen maanden van het jaar. Dat laat het management toe de jaarverwachting van een nettowinst van meer dan 7 euro per aandeel en een dividend van 6 euro per aandeel te bevestigen. Het resultaat wordt ook gestut duur gunstige financieringsvoorwaarden. Een stijging van de langetermijnrente kan wegen op de waardering van het aandeel, maar de impact op de winst zal beperkt zijn omdat het renterisico tot 2025 grotendeels is ingedekt.

Conclusie

De resultaten tonen de verwachte stabiele groei dankzij de expansiestrategie in zorgvastgoed. De waardering is wat opgelopen richting een koers-winstverhouding van 19, en het dividendrendement is gedaald naar 4,2 procent. Beleggers betalen een premie van 33 procent ten opzichte van de intrinsieke waarde. Een lagere roerende voorheffing is niet voor meteen. Toch mag die waardering als fair gezien worden, zeker vergeleken met pure zorgvastgoedspelers die gemakkelijk een koers-winstverhouding van 25 scoren. We behouden het koopadvies als een favoriet defensief aandeel.

Advies: kopen

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 138,2 euro

Ticker: COFB BB

ISIN-code: BE0003593044

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 4,4 miljard euro

K/w 2020: 20

Verwachte k/w 2020: 19

Koersverschil 12 maanden: +17%

Koersverschil sinds jaarbegin: +13%

Dividendrendement: 4,2%