Xior neemt Quares Student Housing over

Door de overname van Quares Student Housing breidt Xior zijn Belgische portefeuille studentenkamers fors uit met 6000 eenheden.

Xior Student Housing is een buitenbeentje onder de zeventien gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) op Euronext Brussel. Het is de enige gvv die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de huisvesting van studenten (91% van de inkomsten). Xior werd pas in 2014 opgericht en verwierf in december 2015 de status van gvv bij de start van de beursnotering op Euronext Brussel. Sindsdien is de beurskoers verdubbeld. Xior is niet alleen meegesurfd op de megatrend van de ultralage rente, maar ook op de continue groei van de studentenpopulatie, die almaar hogere verwachtingen en kwaliteitseisen stelt aan hun behuizing.

Terwijl het actieterrein aanvankelijk beperkt was tot België en Nederland, heeft Xior de jongste jaren ook belangrijke stappen gezet richting Spanje en Portugal. In die vier landen wordt verwacht dat het aantal studenten ook de komende jaren verder blijft stijgen. Internationale uitwisselingen van studenten spelen daarin ook een rol, naast het feit dat die landen bekendstaan om hun kwaliteitsvolle universiteiten, hun betaalbaar onderwijs (onder meer redelijk inschrijfgelden) en hun uitgebreide aanbod aan Engelstalige opleidingen.

Dat verklaart mede de hoge gemiddeld bezettingsgraad bij Xior. Op 30 juni bedroeg die 97,8 procent. Midden dit jaar kwam amper een kwart van de huurinkomsten uit België. De grootste brok komt uit Nederland (59%). Het Iberisch schiereiland staat voor de resterende 16 procent, gespreid over 11 procent uit Spanje en 5 procent uit Portugal. In totaal beheert Xior 115 panden, waarvan 58 gelegen zijn in ons land, 47 in Nederland en telkens 5 in Spanje en Portugal. Op 30 juni ging het in totaal om 11.466 studentenkamers, of 27,5 procent meer dan de 8991 eenheden van midden 2020.

Dat aantal zal snel verder oplopen, want onlangs kondigde Xior aan dat het voor 155,8 miljoen euro (inclusief schulden) Quares Student Housing overneemt, waardoor de Belgische portefeuille fors uitbreidt met 6000 eenheden. Dat zal de huurinkomsten snel voortstuwen. In de eerste zes maanden van 2021 heeft Xior 35,28 miljoen euro huurinkomsten geïnd, of 29,3 procent meer dan de 27,29 miljoen euro in de eerste helft van vorig jaar. Dat leverde 17,21 miljoen euro winst op, of een stijging van 23 procent. Per aandeel is er slechts een stabiel resultaat van 0,73 euro, want op jaarbasis is het aantal aandelen toegenomen van 19,295 miljoen op 30 juni vorig jaar naar 25,255 miljoen midden dit jaar door een kapitaalverhoging van 179 miljoen euro in maart.

Deels daardoor zakte de schuldgraad van 54,2 procent eind vorig jaar naar 45,8 procent midden 2021. De nettoactiefwaarde bedroeg 32,79 euro per aandeel, tegenover 31,47 euro midden 2020. Voor het lopende boekjaar wordt gemikt op een winst per aandeel van 1,80 euro en een brutodividend van 1,44 euro per aandeel.

Conclusie

We beginnen de actieve opvolging van het aandeel van Xior met een positief advies. Er is natuurlijk de premie boven de intrinsieke waarde en we mogen ons verwachten aan een nieuwe kapitaaloperatie in 2022, maar Xior is er tot nu wel in geslaagd zijn groeistrategie succesvol uit te voeren. De zichtbaarheid van de projectpijplijn laat ook toe een vervolg te zien aan die sterke groei in de komende jaren. U kunt natuurlijk ook kiezen voor een eerste positie en die verder aanvullen bij een volgende kapitaaloperatie.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 53,20 euro

Ticker: XIOR BB

ISIN-code: BE0974288202

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,34 miljard euro

K/w 2020: 31

Verwachte k/w 2021: 29

Koersverschil 12 maanden: +5%

Koersverschil sinds jaarbegin: +13%

Dividendrendement: 2,6%