Xior maakt kwantumsprong richting pan-Europese speler

Xior wordt een Europese topspeler in een groeiniche van de vastgoedmarkt.

Xior Student Housing, opgericht in 2014, is een van de zeventien gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s op Euronext Brussel. Xior is een buitenbeentje. Het is de enige gvv die zich haast uitsluitend toelegt op de huisvesting van studenten (ruim 90% van de inkomsten). Xior heeft in dat segment een kwantumsprong genomen door voor 939 miljoen euro de vastgoedontwikkelaar Basecamp over te nemen. Dat krikt de waarde van de portefeuille met 32 procent op tot 3,7 miljard euro. Het aantal studentenkamers wordt met 5.341 verhoogd (van 21.185 naar 26.526), het aantal landen klimt van vijf naar acht (Duitsland, Denemarken en Zweden komen erbij), de aanwezigheid in Europese steden stijgt van 34 naar 43. De zeer hoge bezettingsgraad van 98 procent blijft constant.

Met de deal groeit Xior uit tot een Europese topspeler in een groeiniche van de vastgoedmarkt. De studentenpopulatie groeit voortduren en ook de verwachtingen en de kwaliteitseisen voor de behuizing zijn gestegen. De klassieke kotmadam heeft meer en meer plaats moeten ruimen voor professionele organisaties zoals Xior. De gvv helpt het tekort aan kwalitatieve koten mee op te vullen.

Aanvankelijk was het actieterrein beperkt tot België en Nederland, maar de jongste jaren werden belangrijke stappen gezet richting Spanje en Portugal. In die vier landen wordt verwacht dat het aantal studenten ook de komende jaren verder zal stijgen. Internationale studenten spelen daarin een rol, naast het feit dat de landen bekend staan om hun kwaliteitsvolle universiteiten, betaalbaar onderwijs en een uitgebreid aanbod aan Engelstalige opleidingen. De nieuwe geografische opdeling legt het zwaarste gewicht nog altijd in Nederland (36%) en België (21%). Spanje staat voor 12 procent, Portugal voor 6 procent. Polen klimt van 1 naar 4 procent, Denemarken wordt 12 procent, Duitsland 4 procent en Zweden 3 procent.

Vorig jaar breidde Xior de Belgische portefeuille fors uit door voor 155,8 miljoen euro (inclusief schulden) Quares Student Housing over te nemen. De financiering van de grote overname wordt mooi gespreid over een inbreng in natura (252 miljoen euro), bestaande schuld (85 miljoen euro) en nieuwe financiering (301 miljoen euro) zodat de schuldgraad met 52 procent onder controle blijft.

In de eerste drie maanden van 2022 zagen we een hoger dan verwachte groei van de huurinkomsten met 40,8 procent tot 24,82 miljoen euro. Dat leverde een bedrijfswinst van 14,42 miljoen euro op, een stijging met 34,4 procent. Per aandeel bleef de winsttoename beperkt tot zo’n 12 procent (van 0,33 naar 0,37 euro per aandeel) omdat op jaarbasis het aantal aandelen is toegenomen van 22,11 miljoen op 31 maart 2021 naar 27,78 miljoen euro aan het eind van het eerste kwartaal van dit jaar. Dat was onder meer een gevolg van een kapitaalverhoging van circa 179 miljoen euro in maart vorig jaar. De nettoactiefwaarde bedroeg 39,54 euro per aandeel (38,63 euro eind 2021). Voor het lopende boekjaar wordt gemikt op een winst per aandeel van 2,00 euro (+10%).

Conclusie

We zijn vorig jaar van start gegaan met de actieve opvolging van het aandeel Xior met een positief advies. Dat kunnen we alleen maar bevestigen na de aangekondigde kwantumsprong. De premie boven op de intrinsieke waarde is gezakt naar minder dan 10 procent, versus een nieuwe te verwachten kapitaaloperatie. Anderzijds werd de groeistrategie tot nog toe succesvol uitgevoerd. Als je kijkt naar de projecten in de pijplijn, zie je dat de groei de komende jaren zal worden voortgezet.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A

Koers: 43,35 euro

Ticker: XIOR BB

ISIN-code: BE0974288202

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,21 miljard euro

K/w 2021: 25

Verwachte k/w 2022: 22

Koersverschil 12 maanden: -13%

Koersverschil sinds jaarbegin: -11%

Dividendrendement: 3,5%