Wereldhave Belgium is het kneusje onder de gvv’s

We starten met de opvolging van het aandeel Wereldhave Belgium omdat we denken dat het ergste koersleed geleden is.

2020 was het jaar waarin de algemene stijging van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) op Euronext Brussel gestuit werd. Enkel de spelers die actief zijn in logistiek vastgoed, zoals WDPen Montea,konden nog een vervolg breien aan hun jarenlange klim. Maar ook zij maakten in maart een stevige duik. Het coronavirus zette de gvv’s onder druk. Het zorgvastgoed (Aedifica, Care Property,…) leed, maar de grootste klappen waren voor het kantoorvastgoed (Befimmo) en het winkelvastgoed (Retail Estates, Qrf, VastNed Retail Belgium). Door het vele telewerken liepen de koersverliezen voor de spelers in kantoorvastgoed op tot 20 procent. Bij het winkelvastgoed was er een daling tot 30 procent door de verplichte sluiting van de winkels.

Wereldhave Belgium kende zelfs een halvering van de koers. De gvv is actief in de verhuur van winkelvastgoed (90,2%) en kantoren (9,8%). Moederbedrijf Wereldhave heeft ongeveer twee derde van de aandelen in handen.

Wereldhave Belgium heeft twee kantoorgebouwen, in Vilvoorde en Berchem, die rond de eeuwwisseling gebouwd of gerenoveerd zijn. Eind juni brachten die een jaarlijkse huur van 7,66 miljoen euro op. De bezettingsgraad op 30 juni was 87 procent.

Veel belangrijker voor de gvv is het winkelvastgoed. Op 30 juni bedroegen de totale jaarlijkse huurinkomsten van de twaalf winkelcentra 49,5 miljoen euro. De bezettingsgraad was 96 procent (96,2% in het derde kwartaal). In het derde kwartaal lokten de winkelcentra weer meer bezoekers, maar het waren er nog altijd 13,6 procent minder dan in hetzelfde kwartaal in 2019. Door de gedwongen winkelsluitingen tussen midden maart en begin mei daalden de huurinkomsten in de eerste jaarhelft met 4,5 miljoen euro. De nettohuurinkomsten zakten van 30 miljoen naar 23,4 miljoen. Na negen maanden waren ze teruggevallen van 44,2 naar 37,2 miljoen euro, (-16%). Dat leverde per 30 september een daling van de nettowinst per aandeel op van 4,57 naar 3,54 euro (-22,5%). De waarde van de vastgoedportefeuille verminderde met 46,25 miljoen euro (-3,6%) naar 926,7 miljoen euro op 30 september.

Wereldhave Belgium mikte voor 2020 op een nettowinst van 5,55 à 5,65 euro per aandeel. Bij de trading update over het derde kwartaal werd dat 4,5 euro. In 2020 zou de gvv een brutodividend van 5,2 euro per aandeel uitkeren, hetzelfde bedrag als in 2019. Maar door de coronacrisis is de uitkering uitgesteld en verlaagd naar 4,5 euro bruto. Op de fors gedaalde beurskoers komt dat wel nog overeen met een nettorendement van circa 7,5 procent. Het dividend werd betaalbaar gesteld op 13 november. Belangrijk is dat de schuldgraad van Wereldhave Belgium laag is: 31,95 procent op 30 september. De gvv kan dus wel tegen een stoot.

Medio september kreeg het aandeel nog een bijkomende tik van 10 procent, nadat Unibail-Rodamco-Westfield, de grootste Europese speler in winkelvastgoed, een zware herfinanciering had aangekondigd. Dat zien we nog niet meteen gebeuren bij Wereldhave Belgium. De intrinsieke waarde bedroeg op 30 september 81,39 euro per aandeel.

Conclusie

We starten met de opvolging van het aandeel Wereldhave Belgium omdat we denken dat het ergste koersleed geleden is. We beseffen dat de coronapandemie op de winst en dus op het dividend weegt, en dat e-commerce zal groeien. Maar tegen 0,5 keer de intrinsieke waarde en ruim 7 procent nettodividendrendement, en met het vooruitzicht van een normalisering van de economie dit jaar vinden we dat het aandeel te zwaar is afgestraft.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 43,70 euro

Ticker: WEHB BB

ISIN-code: BE0003724383

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 363,6 miljoen euro

K/w 2019: 8

Verwachte k/w 2020: 9,5

Koersverschil 12 maanden: -44%

Koersverschil sinds jaarbegin: +11%

Dividendrendement: 7,3%