WDP is een topbelegging met een topwaardering

De jaarcijfers van WDP zijn andermaal onthaald op applaus. De gereglementeerde vastgoedvennootschap kondigde ook een nieuw ambitieus groeiplan aan. Maar voor die topkwaliteit moet flink worden betaald.

De jaarcijfers van Warehouses De Pauw (WDP), de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gespecialiseerd in opslagruimten, werden onthaald op applaus op alle analistenbanken. Voor de zoveelste keer. WDP kondigde bovendien een nieuw strategisch groeiplan aan, deze keer richting 2023, dat analisten en beleggers andermaal kon bekoren. Het businessmodel klopt natuurlijk al heel wat jaren bij de logistiekevastgoedspelers. Deels door de opkomst van de e-commerce is er een structureel stijgende vraag naar extra capaciteit om goederen op te slaan. Daarnaast is er de structurele daling van de rente, die expansie goedkoop maakt en rendementsaandelen zoals GVV’s (voorheen bevaks) extra aantrekkingskracht geeft. Koppel daar nog een ervaren en kwalitatief sterk management aan vast, en je hebt alle ingrediënten voor een sterk beursverhaal.

WDP noteert twintig jaar op de beurs. De afgelopen vijf jaar presteerde het aandeel (koersstijging plus dividend) 180 procent beter dan de Bel-20-index (224 versus 40%). Over tien jaar bekeken loopt de extra return op tot 480 procent (662 versus 183%) en over twee decennia zelfs tot 1760 procent (1885 versus 126%). Bij de beursgang bedroeg de opslagcapaciteit 400.000 vierkante meter, intussen is die opgelopen tot 4 miljoen vierkante meter. Ook het afgelopen boekjaar zette de groei door en heeft het aandeel het beter gedaan dan de referentie-index van Euronext Brussel. De winst per aandeel is gestegen van 5,6 euro over 2017 naar 6 euro vorig jaar, of een toename met 7 procent.

De bezettingsgraad bleef eind 2018 op een erg hoge 97,5 procent (97,4% eind 2017), met een ratio van 90 procent voor de hernieuwing van contracten over de voorbije vijf jaar. De combinatie van organische en externe groei leverde een stijging van de huurinkomsten met 21 procent op tot 173,8 miljoen euro. De gemiddelde kosten van de financiële schulden bedragen bij WDP 2,4 procent, tegenover een schuldgraad van net geen 52 procent. In lijn met de toename van de winst per aandeel trekt WDP het dividend op van 4,50 naar 4,80 euro bruto per aandeel over het boekjaar 2018 (+6,7%).

Het groeiplan 2019-2023 houdt een verdere toename van de portefeuille met 1,5 miljard euro in (van 3,5 miljard eind 2018 naar 5 miljard in 2023), een toename van de winst per aandeel met 6 procent per jaar (of een stijging van 6 naar 8 euro per aandeel) en een stijging van het brutodividend van 4,8 naar 6,5 euro bruto per aandeel. De uitbreiding van de portefeuille moet gespreid gebeuren (elk zowat 500 miljoen euro) over de drie basisentiteiten: België (aangevuld met Luxemburg en Noord-Frankrijk), Nederland en Roemenië. In de Benelux heeft WDP een marktaandeel van 9 procent, in Roemenië zelfs 14 procent. Het is niet uitgesloten dat er nog een regio of zelfs een land (Duitsland?) bij komt. De ambitie voor dit jaar is de winst per aandeel op te krikken van 6 naar 6,50 euro per aandeel (+8%) en het dividend te verhogen van 4,80 naar 5,20 euro per aandeel.

De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg eind vorig jaar 71,2 euro per aandeel, een klim met 12,9 euro tegenover de 58,3 euro per aandeel eind 2017. Dat betekent wel dat de beurskoers een premie van 85 procent inhoudt tegenover die intrinsieke waarde. In de periode 2009-2010 was logistiek vastgoed veel minder sexy en was er nog geen sprake van een premie.

Conclusie

Net zoals bijvoorbeeld Aedifica is WDP een topbelegging. Alleen al daarom verdient de GVV een actieve opvolging. Maar voor die topkwaliteit moet ook flink worden betaald. Vandaag wordt de geschatte intrinsieke waarde van 2022 à 2023 betaald, of de waarde aan het einde van het aangekondigde groeiplan. Door de aanhoudend sterke koersprestatie is het verwachte brutodividendrendement van 3,6 procent verre van slecht, maar het is wel niet meer top in de sector.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 133,20 euro

Ticker: WDP BB

ISIN-code: BE0003763779

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 3,07 miljard euro

K/w 2018: 20

Verwachte k/w 2018: 19

Koersverschil 12 maanden: +42%

Koersverschil sinds jaarbegin: +16%

Dividendrendement: 3,6%