Vlot herstel in vergunningen voor Immobel

Dit jaar wordt nog geen normaal jaar, maar de pijplijn van 1,8 miljard euro in voornamelijk residentiële projecten doet het beste verhopen voor het winstherstel.

De oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) beleeft een tweede jeugd. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van de fusie is Marnix Galle, voorzitter van de raad van bestuur en referentieaandeelhouder. Na het overgangsjaar 2017 waren de boekjaren 2018 en 2019 oogstjaren. Maar de covid-19-pandemie strooide roet in het eten voor 2020.

De crisis had eerst een sterk negatieve invloed op de verkoop van residentieel vastgoed van maart tot mei 2020. Maar die verkopen veerden weer op vanaf juni. Vorig jaar was het ook moeilijk om aan vergunningen te geraken, maar het goede nieuws van het halfjaarrapport is dat daar een vlot herstel is. Immobel heeft voor 490 miljoen euro nieuwe vergunningen, waarvan 300 miljoen euro definitief. Zo is het bedrijf weer op het niveau van 2020 (506 miljoen euro).

De kantorenmarkt herstelt traag. Dat zien we in de evolutie van de bedrijfsopbrengsten in de eerste zes maanden van 2021. We zien een terugval tegenover de eerste jaarhelft van 2020 met 14 procent: van 213,9 naar 183,8 miljoen euro. Desondanks steeg de bedrijfskasstroom (ebitda) met 6 procent van 34,6 naar 36,7 miljoen euro. Het nettoresultaat klom van 21,9 naar 29,9 miljoen euro (+37%). Per aandeel levert dat een toename op van 2,43 naar 3,00 euro. Daarmee zit de nettowinst niet meer ver van de nettowinst van 2020 van 33 miljoen euro, of 3,58 euro per aandeel.

De bedrijfsleiding ambieert een rendement op eigen vermogen (510,2 miljoen euro) van minimaal 10 procent. Halfweg zitten we al aan 6 procent. Met een vergelijkbaar nettoresultaat in het tweede halfjaar zal Immobel dat doel halen. Door nieuwe projecten te verwerven voor 575 miljoen euro, steeg de verkoopwaarde van de portefeuille van 5,1 miljard eind vorig jaar naar 5,4 miljard euro op 30 juni.

Het blijft de groep menens een vastgoedportefeuille op Europees niveau uit te bouwen (portefeuille van ruim 1,2 miljoen m², waarvan 71% woningen). Lange tijd waren de activiteiten in België en Luxemburg geconcentreerd. Enkele jaren geleden – nog voor de machtsoverdracht – werd Polen toegevoegd. In 2017 kwam Frankrijk erbij. In stappen werd de vastgoedgroep Nafilyan & Partners overgenomen. Die is gericht op de regio van Parijs en Île-de-France. Die vastgoedontwikkelaar werd pas in 2014 opgericht, maar onderscheidde zich al in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Normaal moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen. Frankrijk kan uitgroeien tot de belangrijkste markt voor de groep.

Verder was er de oprichting van een joint venture met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners om in het Spaanse Marbella een resort van 65.000 m² te ontwikkelen. Tot slot werd vorig jaar met Duitsland een zesde land aan de portefeuille toegevoegd. Immobel kiest voor een prestigieus project in Frankfurt. Het Eden-project, dat in 2022 moet worden opgeleverd, moet een van de weinige woontorens van de stad worden.

Immobel blijft mikken om het dividend jaarlijks met 4 tot 10 procent op te trekken.

Conclusie

De verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van CEO Marnix Galle heeft zich de voorbije jaren al gemanifesteerd in de resultaten, met uitzondering van 2020. Dit jaar wordt nog geen normaal jaar, maar de pijplijn van 1,8 miljard euro in voornamelijk residentiële projecten doet het beste verhopen voor het winstherstel. De waardering is aantrekkelijk.

Advies:koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 76,80 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 767 miljoen euro

K/w 2020: 21

Verwachte k/w 2021: 15,5

Koersverschil 12 maanden: +17%

Koersverschil sinds jaarbegin: +13%

Dividendrendement: 3,8%