Verhoogde dynamiek bij Immobel leidt tot recordprestatie

Na een overgangsjaar beleefde de fusiegroep van Immobel en Allfin Group een boerenjaar in 2018. Het management belooft ook sterke resultaten voor 2019, 2020 en 2021.

De oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) beleeft de jongste jaren een tweede jeugd. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van die fusie is Marnix Galle,voorzitter van de raad van bestuur en referentie-aandeelhouder. Dat het menens is met de uitbouw van een vastgoedportefeuille op Europees niveau bleek vorig najaar nog eens uit de persberichten over een obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro voor particulieren, wat leidde tot een kaspositie van 170,9 miljoen euro per tegen 2018. Een ander teken aan de wand was de oprichting van een joint venture met de Amerikaanse ontwikkelaar Ford Partners om in het Spaanse Marbella een resort te ontwikkelen. Daarvoor onderhandelen ze met de internationaal gerenommeerde hotel- &resortuitbater Four Seasons.

Lange tijd waren de activiteiten in België en Luxemburg geconcentreerd. Polen kwam er enkele jaren geleden bij, en in 2017 Frankrijk. De ambities bij onze zuiderburen zijn erg groot, want op termijn zou Frankrijk de grootste markt van Immobel kunnen worden. De basis daarvan is de overname in drie fasen van de vastgoedgroep Nafilyan & Partners, die zich vooral richt op de regio Parijs (Ile-de-France). Die vastgoedontwikkelaar werd pas in 2014 opgericht, maar wist zich al te onderscheiden in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen. Het doel is de omzet op te krikken van 169,7 miljoen euro in 2018 naar 300 miljoen euro. Immobel nam eerst een belang van 15 procent. Via gekruiste opties kan Immobel in het boekjaar 2019 bijkomend 36 procent verwerven en dus de meerderheid van Nafilyan & Partners bezitten. In de loop van het boekjaar 2020 kan het dan de resterende 49 procent in handen krijgen. Immobel zal maximaal 130 miljoen euro betalen, in functie van de gerealiseerde bedrijfskasstroom(ebitda).

In 2019 voegde Immobel in het kader van zijn Europese expansiestrategie een prestigieus project in Frankfurt aan zijn portefeuille toe. Daarmee ze het voet aan de grond in Duitsland, de grootste economie van Europa en ook het land waar onlangs collega Atenorookvan start ging. Het Eden-project moet in 2022 opgeleverd worden. Het wordt een weinige woontorens van de stad: 100 meter hoog en 27 verdiepingen, goed voor 20.000 vierkante meter bovengrondse vloeroppervlakte voor 263 woongelegenheden.

Na het overgangsjaar 2017 beloofde Immobel dat 2018, 2019 en 2020 oogstjaren zouden zijn. In het boekjaar 2018 is die belofte ruimschoots ingelost. De bedrijfsopbrengsten kwamen uit op 326,1 miljoen euro, een toename met 219 procent tegenover de 149,0 miljoen euro van 2017. Dat leverde een nettoresultaat 56,8 miljoen euro op, of 6,47 euro per aandeel. Dat is 514 procent meer dan de magere 11 miljoen euro of 1,26 euro per aandeel van 2017.

Immobel heeft zijn aankoopdoelstelling van 2018 met 90 procent overtroffen door meer dan 189.200 vierkante meter aan hoofdzakelijk residentiële projecten aan de portefeuille toe te voegen. De verkoop van het Cedet–kantoorgebouw in Warschau droeg bij aan de omzet van 129,4 miljoen euro in Polen. Opnieuw stelt het management op basis van de bestaande pijplijn en de Europese expansiestrategie een periode van drie sterke jaren in het vooruitzicht: 2019, 2020 en 2021.

Conclusie

De verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle (Allfin) blijkt al uit de resultaten van het boekjaar 2018. Het streefdoel van een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen) werd vorig jaar al ruim overtroffen. Het dividend wordt met 10 procent opgetrokken tot 2,42 euro bruto per aandeel. Een adviesverhoging dringt zich dan ook op.

Advies:koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 59,80 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 598 miljoen euro

Verwachte k/w 2018: 9

Verwachte k/w 2019: 8

Koersverschil 12 maanden: +16%

Koersverschil sinds jaarbegin: +19%

Dividendrendement: 3,7%