Tip van de week: Xior

Xior is uitgegroeid tot een Europese topspeler in een groeiniche van de vastgoedmarkt.

Sinds de beursgang en tot een half jaar geleden hadden de aandeelhouders van Xior Student Housing geen enkele reden tot klagen. Tussen eind 2015 en het voorjaar van 2022 bracht een belegging in Xior (koerswinst + dividenden) 184 procent of gemiddeld 18 procent per jaar op, tegenover 41 procent of gemiddeld 5,5 procent voor een belegging in de Bel-20-index. Een half jaar later is die return tot 68 procent teruggevallen, of iets minder dan 8 procent per jaar.

Xior, opgericht in 2014, is een van de zeventien gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s op Euronext Brussel. Xior is een buitenbeentje. Het is de enige die zich haast uitsluitend bezighoudt met de huisvesting van studenten (ruim 90% van de inkomsten).

Xior heeft in mei van dit jaar een kwantumsprong genomen door voor 939 miljoen euro European Student Housing Fund I + II van de vastgoedontwikkelaar Basecamp Group over te nemen. Dat krikte de waarde van de portefeuille met 32 procent op tot 3,7 miljard euro. Het aantal studentenkamers werd op dat moment met 5.341 verhoogd (van 21.185 naar 26.526), het aantal landen klom van vijf naar acht (Duitsland, Denemarken en Zweden kwamen erbij), de aanwezigheid in Europese steden steeg van 34 naar 43.

Door de stijgende rente maakte de markt zich meer en meer zorgen over de financiering van de overname. De verkopende fondsen van Basecamp mogen hun aandelen in eerste instantie enkel via private plaatsing verkopen. Het was dus uitkijken naar de recente private plaatsing van bijna 2,1 miljoen aandelen. Die lukte, maar gebeurde met circa 8 procent korting op de al fors gedaalde koers van 29,1 euro per aandeel.

Operationeel lijkt er ons geen vuiltje aan de lucht. De bezettingsgraad is met 98 procent zeer hoog. Met de deal groeit Xior uit tot een Europese topspeler in een groeiniche van de vastgoedmarkt. De studentenpopulatie groeit continu en hun verwachtingen en kwaliteitseisen voor hun behuizing stijgen ook. De klassieke ‘kotmadam’ heeft meer en meer plaats moeten ruimen voor professionele organisaties als Xior. De gvv helpt het tekort aan kwalitatieve koten mee op te vullen.

Het actieterrein was aanvankelijk beperkt tot België en Nederland, maar de jongste jaren werden ook belangrijke stappen gezet richting Spanje en Portugal. Na de Basecamp-deal ziet de geografische opdeling er als volgt uit: Nederland (36%), België (21%), Spanje (12%) en Portugal (6%), Denemarken (12%), Polen (4%), Duitsland (4%) en Zweden (3%).

In de eerste zes maanden van 2022 zagen we een sterke groei van de huurinkomsten met 42 procent tot 49,78 miljoen euro. Dat leverde een operationele winst van 24,68 miljoen euro op of een stijging van 43,4 procent. Per aandeel zien we een toename van 0,73 naar 0,88 euro (+20,5%) als gevolg van onder meer een kapitaalverhoging van circa 179 miljoen euro in maart vorig jaar. De nettoactiefwaarde bedroeg 41,47 euro per aandeel, tegenover 38,63 euro eind 2021.

Conclusie

We kozen voor het aandeel Xior als tip va de week omdat de koersval ons overdreven lijkt. Xior is actief in een groeiniche van de vastgoedmarkt. Dat zal nog jaren zo blijven. Bij ons, maar ook elders is er een structureel tekort aan studentenhuisvesting. Bovendien kunnen we het aandeel afgerond 30 procent onder de intrinsieke waarde kopen. Het management heeft de groeistrategie tot nog toe op een succesvolle manier uitgevoerd. We verwachten de komende jaren een verdere winststijging.

Advies: koopwaardig

Risico: laag

Rating: 1A

Koers: 29,35 euro

Ticker: XIOR BB

ISIN-code: BE0974288202

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 1,02 miljard euro

K/w 2021: 16

Verwachte k/w 2022: 14

Koersverschil 12 maanden: -38%

Koersverschil sinds jaarbegin: -40%

Dividendrendement: 3,9%