Texaf

Na een uitstekend 2013 lijkt er eerder een overgangsjaar 2014 voor Texaf in de maak te zijn.

Wie Texaf zegt, zegt de Democratische Republiek Congo (DRC). En die zegt ook forse opbrengsten op vastgoedprojecten in dat grote Afrikaanse land. De administratieve en juridische problemen worden gecompenseerd door rendementen van 20 à 25% per jaar, een veelvoud van in ons land. Het gaat om gebouwen en gronden op toplocaties in Kinshasa, die bovendien goed beveiligd zijn. De huurinkomsten zijn in de eerste jaarhelft weer gestegen met afgerond 0,5 miljoen EUR (+8%), tot 6,6 miljoen EUR.

Midden vorig jaar werd de eerste fase van het project Katoenveld (eerste fase van drie blokken van acht eenkamerappartementen) in gebruik genomen en werden 2400 vierkante meter opslagruimten tot kantoorruimten omgevormd. Van de tweede fase van Katoenveld (zeven gebouwen met 28 twee- tot vierkamerappartementen) werden al twee gebouwen van acht driekamerappartementen opgeleverd. De rest zal volledig afgewerkt zijn in het eerste halfjaar van 2015, samen met nog eens 5500 vierkante meter opslagruimten die kantoren worden, ook volledig afgewerkt volgend jaar. We mogen dan ook uitgaan van 13 miljoen EUR aan huurinkomsten voor het volledige boekjaar 2014 (was nog minder dan 7 miljoen EUR vijf jaar geleden). Al gaat er wel een belangrijke huurder grotendeels wegtrekken. Dat zal tijdelijk de groei van de vastgoedinkomsten afremmen. Maar na renovatie zullen ze een stuk duurder kunnen worden verhuurd.

Met Carrigrès (zandsteengroeve in Kinshasa; nog minstens 40 jaar reserves) maken we de overstap naar de industriële activiteiten. Daar zagen we een stevige daling in de omzet (-17%, tot 2,5 miljoen EUR). Het bedrijfsresultaat (ebit) maakte een duik van 32%, tot 0,5 miljoen EUR. Het aflopen van een vast contract en tijdelijk mindere economische activiteit in en rondom Kinshasa zorgen voor duidelijk minder activiteit. Ondanks de ups en downs blijft Carrigrès behouden binnen de groep omwille van de vrije kasstromen die deze industriële activiteit genereert, die voor de vastgoedontwikkeling worden gebruikt.

Het recurrente bedrijfsresultaat (rebit; zonder eenmalige elementen) op groepsniveau klom toch met 9%, tot 3,28 miljoen EUR. Het management bestudeert nog altijd of met rubberplantages een derde activiteit (landbouw) kan worden ontwikkeld. De winst per aandeel bleef stabiel op 0,69 EUR. Er zijn dan ook 11% aandelen (354.370 nieuwe aandelen) bij gekomen, ten voordele van de Chinese CHA-groep uit Hong Kong. In ruil kwam de vennootschap Immotex (14 hectare in centrum en 104 hectare buiten Kinshasa niet-ontwikkelde gronden) volledig onder de Texaf-groep (voorheen 50-50 met CHA groep). Het geschil rond Imbakin (erkende schuldvordering op de Congolese staat ter waarde van 51 miljoen EUR zonder interesten) heeft voorlopig nog geen oplossing. De Texaf-aandeelhouder zal dan ook nog even moeten wachten tot hij er per Texaf-aandeel één Imbakin-aandeel, verhandelbaar op de openbare veilingen, niet op NYSE Euronext Brussel, bij krijgt.

Conclusie

Het winstpotentieel op lange termijn blijft intact, maar het vertrek van een belangrijke huurder en de mindere gang van zaken bij Carrigrès zorgen voor een dip in de winstgroei op korte termijn. Het aandeel richt zich dan ook nog meer op de waardezoekende langetermijnbelegger.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B