Koers WDP noteert stevig boven intrinsieke waarde

Aan de groei van WDP is nog geen einde gekomen. Maar het is duidelijk dat er de komende jaren minder rugwind zal zijn.

Het jaarrapport van de logistiekevastgoedspeler klonk in een aantal opzichten heel vertrouwd, maar toch waren er enkele nieuwigheden. De bezettingsgraad stond eind vorig jaar nog steeds indrukwekkend hoog met 99,1 procent (98,5% eind 2021) met een gemiddeld brutohuurrendement van 6,7 procent voor de projecten die zijn afgewerkt in 2022 en 6,2 procent voor de werken in uitvoering. Alle huurcontracten (14%) die vorig jaar vervielen, zijn hernieuwd. Dit jaar vervallen 12 procent van de huurcontracten, maar al 40 procent is verlengd. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is 5,5 jaar.

De courante winst maakte in 2022 een sprong van 17,4 procent tot 236,3 miljoen euro. De winst per aandeel is gestegen met 13,2 procent, van 1,10 tot 1,25 euro. Dat is conform de eigen inschatting vorig jaar. Dat betekent ook dat het dividend wordt verhoogd van 0,88 naar 1,00 euro per aandeel (+14%).

In oktober pakte WDP als eerste speler in de beursmalaise rond gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) uit met een kapitaalverhoging van 300 miljoen euro. Het ging om een private plaatsing bij institutionele beleggers van 12,93 miljoen aandelen tegen 23,20 euro per aandeel. Daardoor is de schuldgraad, die eind september nog 39,2 procent bedroeg, teruggevallen tot 35,4 procent (36,7% eind 2021). Liefst 97,4 procent van de schulden is tot 2027 ingedekt tegen de stijgende rente. De gemiddelde rentevoet op de uitstaande schuld ligt op 1,9 procent (2,0% eind 2021).

De grootste gvv in logistiek vastgoed is actief in België (aangevuld met wat Luxemburg en Noord-Frankrijk), Nederland, Roemenië en Duitsland. Ze zag de reële waarde van de vastgoedportefeuille vorig jaar toenemen van 6,05 naar 6,66 miljard euro (+9,9%). In de loop van de eerste jaarhelft nam WDP deel aan een kapitaaloperatie bij het Zweedse Catenaen verwierf ruim 9 procent van de aandelen. Dat is voldoende om een strategisch partnership aan te gaan en Zweden als het volgend land in de portefeuille te zien.

Vorig jaar was er een afschrijving op de waarde van de portefeuille van 127,3 miljoen euro of 2 procent, terwijl er in 2021 nog een toename was met 848 miljoen euro of 17 procent. Door de gestegen rente gebruiken vastgoedschatters 50 basispunten meer in hun verdisconteringsvoeten. Het nettoresultaat per aandeel zakt daardoor van 5,38 euro per aandeel voor 2021 naar 1,86 euro voor 2022. De intrinsieke waarde per aandeel stijgt van 20,1 naar 20,7 euro per aandeel, maar dat is een pak minder dan de gemiddelde marktverwachting tussen 23 en 24 euro per aandeel. CEO Joost Uwents spreekt over een nieuwe realiteit.

Dat verandert niks aan de doelstellingen van het strategische groeiplan 2022-2025 om de winst per aandeel tegen 2025 op te krikken naar 1,50 euro per aandeel. Voor 2023 is de ambitie een winststijging tot 1,35 euro per aandeel (+8%), waardoor een brutodividend van 1,08 euro per aandeel zou kunnen worden uitgekeerd.

Conclusie

Aan de groei van WDP is nog geen einde gekomen. Maar het is duidelijk dat er de komende jaren minder rugwind zal zijn en dat dezelfde premies van de beurskoers tegenover de intrinsieke waarde niet meer verantwoord zijn. De intrinsieke waarde is gezakt tegenover eind september en houdt nu weer een premie van ruim 40 procent tegenover de beurskoers in. Dat is een stuk minder dan de ruim 100 procent begin vorig jaar, maar we vinden dat aan de hoge kant. We willen, gezien het fraaie trackrecord, gaan tot een premie van 25 procent of een koers van 26 euro voor een koopadvies. We verlagen het advies.

Advies: houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 29,50 euro

Ticker: WDP BB

ISIN-code: BE0003763779

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 6,02 miljard euro

K/w 2022: 23,5

Verwachte k/w 2023: 22

Koersverschil 12 maanden: -20%

Koersverschil sinds jaarbegin: +10%

Dividendrendement: 3,4%