Immobel verhoogt dividend, ondanks het overgangsjaar

De verdere diversificatie naar Frankrijk onderstreept de verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle. Een stijgend dividend moet de aandeelhouders voor lange termijn aan het aandeel binden.

Het afgelopen jaar was al lang aangekondigd als een overgangsjaar voor Immobel, waar de kiemen zouden worden gelegd voor de oogstjaren 2018, 2019 en 2020. Toch kregen we begin december belangwekkend nieuws met de overname in drie fasen van de vastgoedgroep Nafilyan & Partners, die vooral is gericht op de regio van Parijs (Ile-de-France).

Die vastgoedontwikkelaar is pas in 2014 opgericht, maar wist toch al te onderscheiden met de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen, met een omzetdoel van 300 miljoen euro.

Immobel nam eerst een belang van 15 procent. Via gekruiste opties kan Immobel in het boekjaar 2019 bijkomend 36 procent verwerven en dus de meerderheid van Nafilyan in handen krijgen. In de loop van het boekjaar 2020 kan het dan de resterende 49 procent verwerven. In functie van de gerealiseerde bedrijfskasstroom (ebitda) zal Immobel daarvoor tot 130 miljoen euro betalen. De ambitie is groot, want in het persbericht over de jaarresultaten staat dat Frankrijk op termijn de grootste markt van Immobel kan worden. De oudste vastgoedontwikkelaar van het land – de groep bestaat sinds 1863 – beleeft een nieuwe jeugd. Het is menens met de uitbouw van een vastgoedportefeuille op Europees niveau, nadat het al activiteiten in België, Luxemburg en Polen had.

In de business van de vastgoedontwikkeling schommelen de winsten sterk, omdat ze hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. 2016 was een recordjaar voor Immobel, met een nettowinst van 52,5 miljoen euro, of 5,25 euro per aandeel. Maar die recordwinst werd vertekend door de fusieoperatie, met heel wat eenmalige factoren en louter boekhoudkundige invloeden. Op 29 juni 2016 heeft een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group bekrachtigd. De architect van die fusie is referentieaandeelhouder Marnix Galle, de voorzitter van de raad van bestuur. Sinds 1 december 2015 is Alexander Hodac de nieuwe CEO. Hij kwam over van Home Invest Belgium.

Als we kijken naar het gezuiverde nettoresultaat van de fusiegroep, komen we uit op 37,6 miljoen euro. Dan valt het nettoresultaat van 11,03 miljoen euro (1,10 euro per aandeel) voor 2017 natuurlijk mager uit. Vorig jaar boekte Immobel een omzet van 222,2 miljoen euro, gespreid over residentieel (135 miljoen euro, 61%), kantoren (65 miljoen euro, 29%) en verkavelingen (22,2 miljoen euro, 10%). België blijft het overgrote deel van de omzet aanleveren met 89 procent. De rest van de omzet kwam uit Luxemburg. De grote spreiding aan projecten moet het cyclische karakter van de groep beperken. Het management verwacht voor 2018 en de daaropvolgende jaren duidelijk meer winst dan vorig jaar.

Dat mag ook blijken uit het dividendvoorstel. Voor de overname door Marnix Galle zou een matig jaar automatisch aanleiding hebben gegeven tot een veel lager dividend. Nu niet meer. Ondanks het overgangsjaar wordt aan de algemene vergadering in mei een 10 procent hoger dividend van 2,20 euro per aandeel bruto voorgesteld. Dat is toch wel een aangename verrassing.

Conclusie

De verdere diversificatie richting Frankrijk onderstreept nog eens de verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle. Het streefdoel blijft een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op het eigen vermogen). Een geleidelijk stijgend dividend moet de aandeelhouders voor lange termijn aan het aandeel binden.

Advies:houden/afwachten

Risico: gemiddeld

Rating: 2B

Koers: 53,60 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 536 miljoen euro

K/w 2017: 48

Verwachte k/w 2018: 8

Koersverschil 12 maanden: -5%

Koersverschil sinds jaarbegin: -3%

Dividendrendement: 3,7%