Immobel nu ook actief in Frankrijk

2017 was een overgangsjaar voor Immobel. De vastgoedgroep wil dit jaar beginnen te oogsten.

Het is de grootste (800.000 m² aan projecten) en oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) duidelijk menens met de uitbouw van een vastgoedportefeuille op Europees niveau. Na activiteiten in België (67%), Luxemburg (19%) en Polen (14%) voegt Immobel nu ook Frankrijk toe aan zijn portefeuille.

Begin december kondigde de groep verrassend de overname in drie fasen van Nafilyan & Partners aan. Die vastgoedontwikkelaar, die vooral gericht is op de regio Parijs (Ile-de-France), werd pas in 2014 opgericht, maar wist zich toch al te onderscheiden in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties.

Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 tot 2000 woningen per jaar te verkopen. Het doel is 300 miljoen euro omzet te boeken. Immobel heeft eerst een belang van 15 procent genomen. Via gekruiste opties kan Immobel in het boekjaar 2019 bijkomend 36 procent verwerven en dus de meerderheid bezitten van Nafilyan & Partners. In de loop van boekjaar 2020 kan het dan de resterende 49 procent verwerven. Afhankelijk van de gerealiseerde bedrijfskasstroom of ebitda zal Immobel maximaal 130 miljoen euro betalen.

Het afgelopen jaar was een overgangsjaar. Een jaar waarin de kiemen werden gelegd voor de oogstjaren 2018, 2019 en 2020. Dan worden veelbelovende resultaten verwacht. U weet dat in de business van vastgoedontwikkeling de winsten sterk schommelen omdat ze hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten.

Het jaar 2016 was volgens Immobel een recordjaar met een forse nettowinst van 52,5 miljoen euro of 5,25 euro per aandeel. Die recordwinst was evenwel in belangrijke mate vertekend door de fusie-operatie met Allfin Group. Die bracht heel wat eenmalige elementen en louter boekhoudkundige invloeden. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie. De architect ervan is Marnix Galle,de voorzitter van de raad van bestuur en referentie-aandeelhouder. De CEO is sinds 1 december 2015 Alexander Hodac. Hij kwam over van Home Invest Belgium.

Als we kijken naar het gezuiverde nettoresultaat van de fusiegroep, dan komen we uit op 37,6 miljoen euro. Dan valt de 5,3 miljoen euro (0,53 euro per aandeel) nettoresultaat voor de eerste zes maanden van 2017 natuurlijk wat mager uit. In het eerste halfjaar haalde de groep een omzet van 73,5 miljoen euro (12,25 miljoen euro gemiddeld per maand) uit de verkoop van gemiddeld dertig appartementen per maand. In juni was er een verkooprecord van meer dan 20 miljoen euro.

De grote spreiding aan projecten moet de cycliciteit van de groep beperken. Het management verwacht voor het tweede halfjaar een vergelijkbaar resultaat dan in de eerste jaarhelft. Globaal wordt dat dus een pak minder winst dan in 2016. Ondanks het overgangsjaar zal aan de algemene vergadering in mei 2018 hetzelfde dividend van 2 euro per aandeel als voor boekjaar 2016 worden voorgesteld. De bedoeling blijft dat bedrag jaarlijks te laten toenemen met 4 à 10 procent per jaar.

Conclusie

De verdere diversificatie richting Frankrijk onderstreept nog maar eens de verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle (Allfin). Het streefdoel blijft een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen). Een voorspelbaar en geleidelijk stijgend dividend moet aandeelhouders voor langere termijn aan het aandeel binden.

Advies:houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers:: 53,8 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 538 miljoen euro

K/w 2016: 10

Verwachte k/w 2017: 41

Koersverschil 12 maanden: +11%

Koersverschil sinds jaarbegin (’17): +3%

Dividendrendement: 3,7%