Immobel kent stevige winstval door vertragingen

De bruto-ontwikkelingswaarde van de portefeuille nam wel toe van 5,5 miljard tot 6,2 miljard euro.

De oudste vastgoedontwikkelaar van het land haalt zijn winsten hoofdzakelijk uit de verkoop van projecten, en dat is een cyclische activiteit. Sinds het coronajaar 2020 zien we een vertraging in het verwerven van vergunningen voor residentiële projecten. In de eerste jaarhelft waren er voor 292 miljoen euro definitieve vergunningen. Daar komt de minder gunstige macro-economische situatie bovenop. De verkoop van residentieel vastgoed is vertraagd door de stijgende rente, de hoge inflatie en de dreiging van een recessie.

De inkomsten en de bedrijfsopbrengsten vielen met 28,8 procent terug, van 183,8 miljoen euro in de eerste zes maanden van 2021 naar 130,8 miljoen in de eerste helft van 2022. Het record van 2019, 419,5 miljoen euro bedrijfsopbrengsten op jaarbasis, is wellicht niet meer haalbaar.

Nog minder gunstig in de eerste jaarhelft was de winstontwikkeling. De bedrijfskasstroom (ebitda) zakte van 36,7 miljoen naar 16,6 miljoen euro (-54,7%). Het nettoresultaat maakt een nog diepere duik van 29,9 miljoen naar 9,1 miljoen (-69,4%). Per aandeel levert dat een daling op van 3 naar 0,9 euro. De ambitie om dit jaar minimaal 10 procent rendement op het eigen vermogen te realiseren, is daarmee zo goed als onmogelijk geworden. Vorig jaar lukte dat wonderwel met een cijfer van 18,7 procent.

Onder meer door de verwerving van een project in Brussel en Berlijn en een bindende overeenkomst voor de herontwikkeling van de hoofdzetel van Proximus in Brussel steeg de bruto-ontwikkelingswaarde van de portefeuille verder van 5,1 miljard eind 2020 over 5,5 miljard euro eind vorig jaar naar 6,2 miljard euro midden 2022.

De schuldgraad steeg wel weer van 52,9 procent eind 2021 naar 56,0 procent halverwege dit jaar. Tegenover midden vorig jaar is de nettoschuld met 9,0 procent toegenomen: van 593,3 miljoen naar 646,5 miljoen euro.

Het blijft de groep menens om een vastgoedportefeuille op Europees niveau uit te bouwen. Lange tijd waren de activiteiten in België en Luxemburg geconcentreerd. Al enkele jaren geleden was Polen daaraan toegevoegd. In 2017 kwam Frankrijk erbij. In stappen werd de vastgoedgroep Nafilyan & Partners overgenomen (gericht op de regio Parijs, Ile-de-France). Frankrijk kan uitgroeien tot de belangrijkste markt voor de groep. Voorts was er de oprichting van een joint venture met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners, om in het Spaanse Marbella een resort te ontwikkelen. Tot slot werd in 2020 met Duitsland nog een land aan de portefeuille toegevoegd. Immobel kiest voor een prestigieus project in Frankfurt, ook weleens de financiële hoofdstad van Duitsland genoemd. Het Eden-project, dat dit jaar zou moeten worden opgeleverd, moet een van de weinige woontorens van de stad worden.

Immobel wil het dividend jaarlijks met 4 tot 10 procent optrekken. De mindere eerste helft van 2022 doet het management nog niet van die doelstelling afwijken.

Conclusie

De verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van CEO Marnix Galle (Allfin) heeft zich de voorbije jaren al gemanifesteerd in de resultaten, met uitzondering van het covid-jaar 2020. De eerste helft van 2022 was minder sterk dan verwacht, maar de waardering, inclusief het dividendrendement, blijft aantrekkelijk genoeg om het positieve advies te handhaven.

Advies:koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 47,40 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 473,5 miljoen euro

K/w 2021: 7

Verwachte k/w 2022: 11

Koersverschil 12 maanden: -38%

Koersverschil sinds jaarbegin: -36%

Dividendrendement: 6,2%