Immobel is actief in zes landen

Immobel maakt voort met zijn pan-Europese expansiestrategie. In 2019 wordt de oudste Belgische vastgoedontwikkelaar actief in Duitsland, de grootste economie van Europa.

Immobel – de oudste Belgische vastgoedontwikkelaar, die actief is sinds 1863 – beleeft de jongste jaren een tweede jeugd. Op 29 juni 2016 bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van die fusie is Marnix Galle, de voorzitter van de raad van bestuur en de referentieaandeelhouder. Dat het menens is met de uitbouw van een Europese vastgoedportefeuille, bleek vorig najaar nog eens uit de persberichten over een obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro voor particulieren en de oprichting van een joint venture samen met de Amerikaanse ontwikkelaar Fort Partners, om in het Spaanse Marbella een resort te ontwikkelen. Daarvoor onderhandelt Immobel met de internationaal gerenommeerde hotel- en resortuitbater Four Seasons.

Lange tijd waren de activiteiten geconcentreerd in België en Luxemburg. Al enkele jaren geleden, nog voor de machtsoverdracht, was Polen daar al bij gekomen, in 2017 gevolgd door Frankrijk. De ambitie in Frankrijk is groot, want op termijn kan dat land de grootste markt voor Immobel worden. De basis daarvan is de overname in drie fasen van de vastgoedgroep Nafilyan & Partners, die zich vooral richt op de regio van Parijs (Ile-de-France). Die vastgoedontwikkelaar is pas in 2014 opgericht, maar wist zich toch al te onderscheiden met de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties. Op kruissnelheid moet de groep in staat zijn 1500 à 2000 woningen per jaar te verkopen met een omzetdoel van 300 miljoen euro (57,5 miljoen euro omzet in de eerste helft van 2018). Immobel nam eerst een belang van 15 procent. Via gekruiste opties kan Immobel in het boekjaar 2019 bijkomend 36 procent verwerven en dus de meerderheid van Nafilyan & Partners bezitten. In de loop van het boekjaar 2020 kan het de resterende 49 procent verwerven. Maximaal zal Immobel 130 miljoen euro betalen (afhankelijk van de gerealiseerde bedrijfskasstroom of ebitda).

In 2019 wordt Immobel actief in een zesde Europees land: Duitsland, de grootste economie van Europa. Immobel kiest voor een prestigieus project in Frankfurt, dat weleens de financiële hoofdstad van Duitsland wordt genoemd. Het Eden-project, dat in 2022 moeten worden opgeleverd, moet een van de weinige woontorens van de stad worden, met 20.000 vierkante meter bovengrondse vloeroppervlakte gespreid over 27 verdiepingen met 263 woongelegenheden.

Na het overgangsjaar 2017 zouden 2018, 2019 én 2020 oogstjaren moeten worden. Halfweg 2018 maakten de opbrengsten en de winst een sprong. De bedrijfsopbrengsten kwamen uit op 97,7 miljoen euro, of een toename met 77 procent tegenover de 55,1 miljoen euro in de eerste zes maanden van vorig jaar. Dat leverde een nettoresultaat van 15 miljoen euro op (1,5 euro per aandeel), of 183 procent meer dan de magere 5,3 miljoen euro van de eerste helft van 2017 en beduidend meer dan de jaarwinst van 11,03 miljoen euro in 2017 (1,10 euro per aandeel). Immobel had zijn aankoopdoel voor 2018 al met 30 procent overtroffen door meer dan 130.000 vierkante meter aan – hoofdzakelijk residentiële – projecten aan zijn portefeuille toe te voegen. De verkoop van het Cedet-kantoorgebouw in Warschau moet het jaarresultaat van 2018 mee helpen kleuren.

Conclusie

De verdere diversificatie richting Duitsland en de obligatie-uitgifte van 100 miljoen euro onderstrepen de verhoogde dynamiek bij Immobel sinds de komst van Marnix Galle. Het streefdoel blijft een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op het eigen vermogen). Het mooie jaarlijks stijgende dividend moet aandeelhouders voor de lange termijn aan het aandeel binden.

Advies:houden/afwachten

Risico: laag

Rating: 2A

Koers: 54,80 euro

Ticker: IMMO BB

ISIN-code: BE0003599108

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 548 miljoen euro

Verwachte k/w 2018: 10

Verwachte k/w 2019: 7

Koersverschil 12 maanden: +5%

Koersverschil sinds jaarbegin: +9%

Dividendrendement: 4,0%